Phuket 的品牌住宅 名冊

品牌住宅是連同酒店或時裝品牌一併出售的住宅，通常由該品牌的營運方管理樓宇及其服務。在 Phuket，這個模式由 Amanpuri 開始，它於 1988 年在 Pansea Beach 之上開業，實際上開創了亞洲的這個類別；一路延伸至今日 Bang Tao 與 Layan 的新供應，當中掛著 Banyan Group、InterContinental、Autograph Collection、Dusit Collection 與 ETRO 的名字。品牌的作用既在商業層面，也在社交層面：按 C9 Hotelworks 2025 年第一季的數字，Phuket 的品牌分層住宅較可比較的非品牌貨源錄得約 28% 的價格溢價；而一幢有品牌的樓宇即使業主更替，服務水準仍能維持，因為管理它的是專業營運方，而不是義務性質的業主委員會。這份名冊收錄的，是售價可達 2,000 萬泰銖以上的項目。

兩種架構都存在，而分野取決於住宅類型，不是取決於品牌。分層住宅單位的外籍買家可以持有永久業權（freehold），只要在該樓宇可售面積的 49% 外籍配額之內；截至 2026 年，這仍是獲確認的合法途徑，亦不受打擊代持安排的執法計劃影響。別墅一般以註冊租賃業權出售，因為泰國法律限制外籍人士持有土地：常見做法是在土地廳登記三十年租期，並在其上附加續期選擇權。大部分買家忽略的一點是：續期選擇權是土地持有人在合約上的承諾，而不是一項可以預先登記的權利，所以它的價值取決於條文怎樣寫，以及承諾背後站著的是誰。名冊內每一個別墅項目所載的，都是發展商自身文件的說法。以上屬一般資訊，並非法律意見。

樓花項目由發展商自己的售樓處銷售：Banyan Group 在 Laguna Phuket 的物業銷售辦公室、負責 ETRO 與 Eden Residence 的 Gardens of Eden 團隊、負責 Anantara 別墅的 Minor 住宅團隊，以及 PEYLAA、Layan Verde 與 The Standard 的展廳。已落成的莊園則是另一回事。在 Amanpuri、Trisara 與 Sri Panwa，住宅團隊經營的是一個安靜、靠關係推進的二手市場，沒有公開價目表；Twinpalms MontAzure 的二手單位則掌握在個別業主手上。Embark Estate 為橫跨整份名冊的買家提供顧問服務。我們是 Banyan Group 的獲委任銷售代理之一，亦是 Montara Hospitality Group 的獲委任銷售代理之一，亦是 PROUD Real Estate 的獲委任銷售代理之一，而這些書面委任涵蓋這份名冊 42 個項目之中的 26 個。其餘 16 個項目，我們都沒有委任身份，也不會作此聲稱，各項目頁面均會註明是哪一種。獲得委任並不是推薦一幢樓宇的理由。

按 C9 Hotelworks 於 2026 年 1 月發表的數字，Phuket 的品牌分層住宅平均每平方米 197,745 泰銖，在 Bang Tao 與 Kamala 核心地段升至 212,113 泰銖。價格上限在 2026 年 1 月被推高：Gardens of Eden 的 ETRO Residences 以每平方米 830,000 泰銖開盤，創下全島紀錄，當中一個 220 平方米的三房單位定價 1.826 億泰銖；這些數字由發展商在開盤時公布，Bangkok Post 與 The Thaiger 亦有報道。這份名冊以 2,000 萬泰銖為起始線，那大致是 Bang Tao 新分層住宅貨源上半部的起點，也是市場深度集中的位置。我們在這裏不刊登個別項目的叫價：價格只會在發展商確認之後才出現，而我們刊出的每一個數字都帶著日期，因為 Phuket 的價格逐季在動。

這要看您買的是三類產品之中的哪一類，所以這是一份名冊，不是一份排名。若要新的臨海發展商貨源，深度在 Laguna Phuket：Banyan Group 正在島上最後幾幅真正臨海的地塊之一上，興建其 Beach Residences 系列。若論最頂端的定位，ETRO Residences 以八個住宅單位持有全島價格紀錄。若要已建成、可以查證的項目，已落成的莊園紀錄最長：Amanpuri 自 1988 年起，其後是 Trisara、Sri Panwa 與 Twinpalms MontAzure，全部都可以在購入之前走進去親自查看。Phuket 的市場深度集中在最頂端，往 2,000 萬泰銖以下便迅速變薄，而這正是名冊把線劃在那裏的原因。

部分發展商會公布項目的指引價區間，名冊會把那些行標為「發展商指引價」。大多數發展商只在售樓處報價，並按每一輪推售調整，所以在發展商公布或放行一個數字之前，該行會顯示「發展商未公布」。已落成而由業主放售的二手住宅，由業主自行定價，顯示為「查詢後呈上」。Embark 只會在發展商公布或以書面確認之後才刊出價格；至於我們獲委任的項目，我們手上有現行價目表，並會在查詢時為您呈上。

「狀態」一欄逐個標明：今天就能走進去看的已落成樓宇、處於最後階段的項目，以及交樓日期只是發展商自述目標而非事實的新盤。既然自述的日期可以延後，每一行亦同時載有我們最後一次核實的日期。出發之前先問我們，我們會告訴您那一天有甚麼能走、有甚麼不能。

這是一份合約，不是一句承諾，所以答案在協議裏面。在客戶簽署之前，我們會向發展商提出這些問題：營運方是誰，管理協議或品牌授權協議的年期有多長；哪些服務寫在合約裏，哪些只是宣傳；每年的費用是多少，又可以怎樣調整；租賃計劃是否可以選擇不參加；以及若營運方離場，品牌會變成怎樣。願意以書面回答的發展商，已經告訴了您一些事。不願意回答的，告訴您的更多。

每一行都註明其來源，以及我們最後一次核實的日期。「官方來源」指發展商自身的文件或土地廳的紀錄；「Embark 實地查看」指我們親自走過；「發展商說法」是我們註明出處而不予確認的說法；「市場參考」是仍需確認的數字。本頁的全島數字均在出現之處註明出處，來自 C9 Hotelworks，或來自 Bangkok Post 報道的房地產資訊中心（REIC）。凡我們無法核實的，我們會如實寫明，而不是隨手填上。

分層住宅單位可以，只要在《共管公寓法》下該樓宇的 49% 外籍配額之內；「業權」一欄顯示哪些項目屬分層住宅。土地不能由外籍人士直接持有，因此大部分別墅也不能，所以別墅莊園以註冊租賃業權出售，一般為 30 年，並附有續期安排，而該續期屬合約性質還是宣傳性質，名冊會逐個項目說明。以公司名義為外籍買家持有土地的架構帶有法律風險，我們不會建議。簽署之前，請就任何架構向獨立的泰國律師確認。

Knight Frank Thailand 於 2025 年 2 月發表的 2024 年底 Phuket 別墅及分層住宅報告指出，分層住宅的租金回報一般為每年 5% 至 8%，別墅則為 10% 至 15%，視乎地段及旅客需求而定。這些是全島的市場數字，未扣除開支：管理費、租賃計劃收費、傢俬裝修、空置週數及稅項都要從中扣除，而淡季入住率，正是買家看到的數字之中最常被略去的一項。除非營運方公布經審核的數字，否則我們不為任何個別項目引述回報；若有，我們會連同日期一併引述。所謂保證回報，通常只是價格折讓換上了一件回報的外衣，值得問一句：沒有它的話，價格會是多少。以上屬一般資訊，並非投資建議。