各走廊
曼谷市中心置業地段
Lumphini 公園中軸、Sukhumvit 及河畔走廊，逐街細訪。
探索The Embark Bangkok Price Index · 2026
曼谷豪華公寓的真實叫價
The Embark Bangkok Price Index 是一份季度紀錄，記載曼谷市中心豪華公寓的真實叫價，以 Lumphini 公園中軸、Sukhumvit、Sathorn 及河畔走廊上 52 幢大樓、共 887 項觀察所得的叫價編製而成，觀察於 2026 年 7 月。
叫價
每平方米中位叫價，按走廊劃分
就整體數據而言，中位叫價為每平方米 ฿365,854（887 項觀察，2026 年 7 月）。
市場的中段，逐個走廊呈現：每平方米的中位叫價，以及按睡房數目細分的同一數字。採用中位數而非平均值，因此單一頂層豪宅無法扭曲整體水平。
| 走廊 | 大樓數目 | 觀察數目 | 中位數 / 每平方米 | 1 房 / 每平方米 | 2 房 / 每平方米 | 3 房 / 每平方米 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumphini 公園中軸Wireless Road、Langsuan、Ratchadamri、Sarasin、Chidlom 及 Lumphini 公園臨園一帶。 | 19 | 324 | ฿356,981 | ฿329,787 | ฿354,211 | ฿410,360 |
| Sukhumvit 走廊由 Asok 至 Thonglor，以及 Em District。 | 20 | 299 | ฿397,917 | ฿331,834 | ฿376,613 | ฿403,162 |
| Sathorn金融主軸及其品牌住宅大樓。 | 8 | 142 | ฿313,888 | ฿276,442 | ฿311,005 | ฿342,946 |
| 河畔走廊Chao Phraya 河兩岸。 | 5 | 122 | ฿356,558 | ฿320,143 | ฿378,202 | ฿456,855 |
本期觀察於 2026 年 7 月。為叫價，並非估值。只在走廊層面呈報。
叫租
每月中位租金，按走廊劃分
同一方法套用於租務市場：每月中位叫租，逐個走廊呈現，源自數據集內的租賃及租務觀察。
| 走廊 | 觀察數目 | 每月中位租金 |
|---|---|---|
| Lumphini 公園中軸 | 190 | ฿150,000 / 每月 |
| Sukhumvit 走廊 | 137 | ฿135,000 / 每月 |
| Sathorn | 86 | ฿132,500 / 每月 |
| 河畔走廊 | 44 | ฿180,000 / 每月 |
按叫價計算的毛租金回報
現時叫價 隱含的回報率
以每平方米中位租金乘以十二個月，除以每平方米中位叫價，逐個走廊列出。這是就上方兩張表所作的計算，並非預測：它反映今天的叫價隱含甚麼，而非任何一個住宅實際會賺取多少。走廊只在買賣與租賃兩邊各有至少二十筆觀察時才會列出。
| 走廊 | 中位叫價 ฿/平方米 | 中位租金 ฿/平方米/月 | 毛回報率 |
|---|---|---|---|
| Lumphini 公園中軸 | ฿356,981 | ฿1,182 | 4% |
| Sukhumvit 走廊 | ฿397,917 | ฿1,267 | 3.8% |
| Sathorn | ฿313,888 | ฿973 | 3.7% |
| 河畔走廊 | ฿356,558 | ฿1,231 | 4.1% |
此為毛回報率，未扣除任何持有成本：管理費、代管費用、所得稅、租戶更替期間的空置、傢俬、保險及維修。淨回報率會明顯較低，低多少視乎個別大廈及住宅的管理方式。叫價亦非成交價。以上為 2026 年 7 月觀察所得的一般市場資訊，並不構成投資、稅務或法律意見；考慮置業者應就自身情況尋求專業意見。
按業權劃分的回報
市場中位數掩蓋的差距
上表把所有數據合併計算，結果由樓盤數量較多的業權主導，而本數據集中永久業權為 42 幢，租賃業權為 9 幢。以同一份紀錄按業權拆分，畫面完全不同。此數字先按樓盤計算，再作彙總，且樓盤的買賣與租賃兩邊各須有至少五項觀察才會計入。
| 業權 | 樓盤 | 中位數 ฿ / 平方米 | 中位租金 ฿ / 平方米 / 月 | 中位回報 | 區間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 永久業權 | 24 | ฿373,209 | ฿1,113 | 3.8% | 2.7% 至 5.1% |
| 租賃業權 | 7 | ฿241,560 | ฿1,300 | 6.2% | 4.9% 至 7.8% |
原因在於兩個價格朝相反方向移動。租賃業權住宅每平方米售價低約三分之一，因為年期有限，買家會就此折讓。但其租金更高，因為倫披尼公園一帶的租賃業權樓盤位置優越、由酒店品牌管理並配備服務，租客為地段與服務付費，並不考慮業權年期。回報等於租金除以價格，兩邊同時把數字推高。這並非建議購買租賃業權：較短的年期是真實成本，會在轉售時顯現，而非在出租時。它說明的是，用單一的全市場回報數字來規劃並不恰當。
如何編製
方法，直言相告
本指數以 Embark 在實時市場觀察所得的叫價編製而成，逐幢大樓自各房地產平台及其他代理搜集，並以人手剔除重複項。它反映的是賣方的叫價，而非估值或最終成交價；叫價高於成交價，而兩者的差距因大樓而異。
每一項數字均為中位數，能抵禦單一極端值的扭曲，並註明觀察所在的月份。本指數只在走廊層面呈報，不會公布任何單一大樓的價格區間；個別大樓的細節，另作面談。
本指數每季隨底層觀察數據更新而刷新。若某走廊在某睡房組別的觀察數目過少、不足以具參考意義，該格會留白，而非以單薄的數字填充。
本指數解答的問題
價格的疑問，以數據作答
曼谷市中心的豪華公寓每平方米售價多少？
上表按走廊劃分的中位數就是最誠實的答案，並會因地段而異。就整體觀察數據而言，中位叫價約在每平方米三十多萬泰銖之間，其中 Sukhumvit 走廊及 Lumphini 公園中軸高於 Sathorn 一線。這些為觀察所得並註明日期的叫價，並非估值。
曼谷市中心哪一條走廊最昂貴？
以每平方米叫價計，Sukhumvit 走廊與 Lumphini 公園中軸領先，河畔走廊在大單位方面緊隨其後，而 Sathorn 則是四者中最易入手的一條。上表列出當前的中位數，以及支撐每項數字的觀察數目。
這些是叫價還是成交價？
是叫價。本指數記錄賣方及其代理在實時市場的叫價，逐幢大樓觀察並剔除重複項。成交價低於叫價，而折讓幅度因大樓、以及單位放盤時間長短而異，此乃 Embark 與買家直接商議的範疇。
The Bangkok Price Index 多久更新一次？
每季一次。每一期均註明觀察所在的月份，讀者因而始終能看清數字的時效。此處所示的一期，日期載於下方的方法說明之中。
本指數會公布個別大樓的價格嗎？
不會。按設計，它只在走廊層面呈報。個別大樓的叫價會顯示於各項目本身、業已公開的頁面之上，其餘則另作面談。
本指數讓你了解一條走廊的叫價。若想知道某一幢大樓的叫價、以及大約可以甚麼價錢成交，請告訴我們你屬意的走廊與面積。
我們團隊有說中文的同事，歡迎以中文直接聯絡。
Luka 將於四小時內親自回覆（曼谷時間 9 至 19 時）。