曼谷國際學校，以及家庭住在哪裏：逐區細看
學校決定住址。本指南把 18 所國際學校，與 Embark 提供顧問服務的 7 個市中心地區逐一配對：道路距離在 OpenStreetMap 上量度，鐵路站數逐一點算，學費取自各校自行公布的 2026/27 學年收費表。
誌記
曼谷與泰國海岸住宅觀察，隨市場而寫。
Embark Estate 誌記是 Embark Estate 自家的刊物，寫曼谷及泰國海岸的豪宅：品牌住宅、永久業權（freehold）與租賃業權、新盤，以及形塑市場的買家；每篇註明出處與日期，差不多每週都有新文章。
深度長文，註明出處與日期，差不多每週都有新篇。
封面故事
由此讀起
初次接觸曼谷置業？以下四篇，回答最先想問的問題。
- 01買家指南甚麼是品牌住宅，以及它為何持續壯大閱讀 6 分鐘
- 02買家指南外籍人士可以在泰國持有物業嗎？甚麼可以買，甚麼不可以閱讀 6 分鐘
- 03買家指南在曼谷，您需要買家代理嗎，費用又由誰承擔閱讀 5 分鐘
- 04地段Phrom Phong 與 EM District：一份買家指南閱讀 4 分鐘
買家指南
19 篇文章在泰國買得妥當，逐步說明。
Dusit Residences 抑或 Upper House Residences：住在 Lumphini Park 的兩種方式
杜拜 與曼谷是兩種不同的工具：寫給同時衡量兩地的業主
當業主離世，曼谷的分層住宅何去何從
Upper House Residences 抑或 98 Wireless：Wireless Road 上兩座永久業權高樓
Upper House Residences 抑或 The Wireless Residences：您屬意哪一座居所？
在曼谷，您需要買家代理嗎，費用又由誰承擔
Upper House 抑或 EI8HTEEN SEVEN：入主 Wireless Road 的兩種方式
DTV 抑或 LTR：通往泰國的那道門，哪一扇屬於您？
外籍人士如何在曼谷買一個分層住宅，逐步拆解
簽署曼谷分層住宅買賣合約之前，該問甚麼
曼谷分層住宅交樓驗收，究竟驗甚麼
泰國 LTR 簽證，為置業買家詳解
在曼谷買樓花：早階段入市的財務理據甚麼是品牌住宅，以及它為何持續壯大
由分層住宅到別墅：泰國物業類型指南
在曼谷，Grade A 寫字樓究竟指甚麼
在泰國置業的真實成本：費用與過戶開支
外籍人士可以在泰國持有物業嗎？甚麼可以買，甚麼不可以代理、律師，抑或兩者兼備：在泰國置業，您需要誰品牌住宅
19 篇文章重塑曼谷頂級市場的酒店品牌住宅。
WellEra 的 Capella Residences Bangkok：如何登記，以及登記不能給您甚麼
Capella 是甚麼：The 50 Best Hotels 2026 第 2 名的酒店，以及它在曼谷的住宅
SLS 是甚麼？SLS Residences Bangkok 背後的酒店品牌
Upper House Residences 於 Wireless Road 完成筏式基礎
Upper House Residences：500 天 工地零損工時傷亡
2026 年曼谷最佳品牌住宅
Capella Residences Bangkok：WellEra 之內的養生居所
只有 78 個住宅：走進 SLS Residences Bangkok Sukhumvit 24
Upper House Residences Bangkok 委任 Ritta 為總承建商
Upper House：住宅背後的款待品牌
曼谷的品牌住宅，值得那份溢價嗎？
Upper House 於 Wireless Road 推出品牌首個住宅項目
InterContinental Residences Bangkok Asoke：88 個永久業權轉角住宅
Upper House Residences Bangkok 偕 SEAFCO 展開地基工程
Dusit Central Park 開幕，對 Dusit Residences 意味着甚麼
坐落 Lumphini Park 的前排：Upper House Residences Bangkok
Swire Properties 如何在 Wireless Road 覓得其首幅曼谷地塊
Central Park Offices：Dusit Residences 的住辦合一之選
Aman Nai Lert Bangkok：Wireless Road 上的 34 個住宅單位不知從何入手？留下一句話，我們為您指路。 留言給我們
地段
8 篇文章我們熟悉的核心地段，逐條街道細讀。
市場觀察
25 篇文章誰在買、以甚麼價錢買，以及下一步在哪裏。
MahaNakhon 一帶：Silom 與 Sathorn 12 之間，有甚麼正在改變
Wireless Road 荷蘭大使館地塊據報售出：四周有哪些大樓
ANIL Sathorn 12 即時入住，抑或等 The Monument Sathon 到 2030 年？
那條纜車，以及那座縮水的大樓
Synthesis Ark Phuket：Thalang 究竟正在興建甚麼
A Asset 的 SKV53 位於 Thonglor：40 年租賃業權、酒店與 220 個品牌住宅
Langsuan 下一座高樓，以及它為何會是租賃業權
SC Residence 就是 Rosewood Residences Bangkok 嗎？Rama IV 上已確認的事
The Monument Sathon：Sathon Soi 10，售價由 990 萬泰銖 起
The Monument Sathon：Sansiri 與 Nomura 的首個合資項目
The Ritz-Carlton Bangkok, The Riverside：Chao Phraya 河的兩岸
Scope Prasanmitr：Sukhumvit 23 街角上的 62 個住宅
Dusit Central Park：首批轉售及租賃居所面世
16th Avenue by AP：Exchange Tower 旁傳聞中的 Asok 大樓
Woeng Nakornkasem Yaowaraj：AWC 的唐人街地標，以及那筆 405 億泰銖融資
Reference BAIE River Bangpho：SC Asset 的首個河畔分層住宅
曼谷抑或香港：給置業買家的一個誠實比較
曼谷抑或新加坡：給置業買家的一場老實比較
在曼谷置業收租，值得嗎？一份誠實的回報解讀
Central Embassy 2 與 Wireless Road 的重塑
曼谷頂級住宅的 2026 年份
2026 年，誰在買曼谷的頂級分層住宅
The Ritz-Carlton 在 Pattaya：AWC 於 Aquatique 確認了甚麼
EI8HTEEN SEVEN：走進 One Bangkok 那座 55 層 住宅大樓
One Bangkok：總體規劃，以及其中的住宅海濱
20 篇文章Phuket、Koh Samui 與 Hua Hin，以及在當地持有住宅的真正意義。
Central Phuket 投資 70 億泰銖擴建：各期何時開幕
The Standard Residences, Phuket 開幕，其發展商接着推出 Purita 與 Andaz
Phuket 的新道路、機場與電車：哪些屬實，何時落成
Phuket 物業市場正一分為二：附日期的證據
ICONPHUKET：Siam Piwat 2029 年於 Thalang 開幕的項目，以及離它最近的住宅
在 Phuket 租住別墅一年：長租如何運作
Phuket 別墅抑或分層住宅：哪一種適合外籍買家
The Standard Residences, Phuket：10 月起即可入伙
The Title Heritage, Bang Tao：已經落成，即可入伙
Clinique La Prairie 落戶 Phuket：瑞士長壽診所於 Tri Vananda 開設Phuket 有 35 個品牌住宅項目。這個數字到底說明甚麼？
Phuket 的租賃業權抑或永久業權：外籍人士實際持有甚麼
Banyan 品牌家族逐一解讀：門上的名字，究竟買到甚麼
在 Laguna 之內生活：潟湖、高爾夫球場與 Lakelands
Banyan Group 的紀錄：Phuket 一片海岸上的四十二年證明了甚麼，又未能證明甚麼
關於水的五個說法：在 Bang Tao，臨海究竟指甚麼Sanctuary Club：2026 年 Laguna Phuket 的業主實際可以得到甚麼Bang Tao、Layan 抑或 Kamala：如何選定 Phuket 西岸的一段海在 Phuket 買現樓抑或樓花：您做的其實是哪一宗買賣曼谷抑或 Phuket：哪一個泰國置業市場屬於您近期文章
WellEra 的 Capella Residences Bangkok：如何登記，以及登記不能給您甚麼
BDMS 尚未宣布公開發售；截至 2026 年 10 月 19 日，亦未公布任何價格或預訂條款。本文說明：如何向 Embark 登記並取得 Capella 指南；BDMS 有何計劃；買家將持有甚麼；以及付出任何款項之前，應以書面問清楚甚麼。
Capella 是甚麼：The 50 Best Hotels 2026 第 2 名的酒店，以及它在曼谷的住宅
Capella Bangkok 在 The 50 Best Hotels 2026 排名第 2。Capella 這個名字代表甚麼；當一家酒店為住宅冠名，會帶來甚麼改變；以及截至 2026 年 10 月 19 日，Capella Residences Bangkok 的進展如何。
SLS 是甚麼？SLS Residences Bangkok 背後的酒店品牌
SLS 由 2008 年比華利山的一間酒店起步，如今隸屬 Ennismore，而 Accor 持有 Ennismore 的多數股權。品牌在亞太區的首批住宅，是 Sukhumvit 24 上一座樓高 36 層、共 78 個永久業權住宅單位的大樓，預計約 2030 年落成。本文細看品牌能為業主帶來甚麼，以及哪些資料尚未公布。
Central Phuket 投資 70 億泰銖擴建：各期何時開幕
Central Pattana 將在 2026 年底至 2028 年間分三期，為 Central Phuket 增加 200,000 平方米。每一期帶來甚麼、哪些尚未公布，以及它與 Bang Tao、Laguna 及 Kamala 相距多遠。
MahaNakhon 一帶：Silom 與 Sathorn 12 之間，有甚麼正在改變
舊 Narai 酒店原址上的兩間酒店、一條有蓋行人道與一條天橋：自 2025 年以來，King Power MahaNakhon 四周步行可達的街區有哪些已經落成或獲確認，與 ANIL Sathorn 12、Tait 12 及 The Monument Sathon 又各相距多遠。
The Standard Residences, Phuket 開幕，其發展商接着推出 Purita 與 Andaz
CG Capital 於 2026 年 10 月 8 日為 Bang Tao 的 The Standard Residences 舉行開幕，住宅即可入住。同一星期，發展商向代理展示了在 Phuket 的下兩個項目：毗鄰的 Purita，57 平方米一房由 ฿7.XXM 起；以及 Layan 一個附設住宅的 Andaz 度假村。
Phuket 的新道路、機場與電車：哪些屬實，何時落成
每份宣傳冊都會提到的三個項目，各自處於不同階段。Kathu 至 Patong 快速公路將於 2026 年 12 月提交內閣，如獲批准，2031 年 10 月通車。機場第二期已有設計，尚未動工。電車仍是一項研究。每一行都依據官員本人的說法與日期，最後核實於 2026 年 10 月 10 日。
Phuket 物業市場正一分為二：附日期的證據
2026 年上半年銷售上升 45%，三分之二買家來自海外，而新分層住宅推售在兩年急增之後，回落至每年 6,000 至 8,000 個。CBRE、Colliers 與 C9 Hotelworks 各自說了甚麼，一家發展商補充了甚麼，以及這對 2,000 萬泰銖以上的物業意味着甚麼。
Wireless Road 荷蘭大使館地塊據報售出：四周有哪些大樓
泰國財經媒體報道，前荷蘭大使館用地，即 Wireless Road 與 Soi Ton Son 之間 19 萊的永久業權土地，已以逾 200 億泰銖售出。本文逐一細看：哪些已經確認、哪些仍未確認、10 月 2 日被拆卸的歷史官邸，以及地塊四周的每一幢大樓。
ICONPHUKET：Siam Piwat 2029 年於 Thalang 開幕的項目，以及離它最近的住宅
Siam Piwat 是 Siam Paragon 背後的發展商，亦是 ICONSIAM 的合作夥伴之一；它將於 2029 年在 Phuket 的 Thalang 開設一個投資 100 億泰銖、設 12 個景點的目的地，作為 CV Group 旗下 Synthesis Ark 的核心。哪些已經確定、哪些尚未確定，以及離地盤最近、今天就可以購買的住宅。
在 Phuket 租住別墅一年：長租如何運作
一年的租約，是您與業主之間一份普通的書面合約，不受規管按晚住宿的酒店規則約束。六個步驟、七項應寫進合約的內容，以及兩件屬於您自己的事：簽證與 TM30。資料截至 2026 年 10 月。
Phuket 別墅抑或分層住宅：哪一種適合外籍買家
分層住宅可以把您的名字寫在業權契據上。別墅建於外籍人士無法擁有的土地之上，因此通常以 30 年租約出售，而兩者在管理、出租與轉售上適用不同的規則。本文說明截至 2026 年 10 月，每種形式各自給您甚麼。
The Standard Residences, Phuket：10 月起即可入伙
項目 10 月起開放參觀，示範單位已不再設置：您親身走進的，是已落成的樓宇，以及您會買下的那個住宅。共 42 個住宅附有價格：業主以永久業權轉售者 ฿13.2M 起，發展商以租賃業權出售者 ฿21.93M 起，最大的是自設泳池的複式。
The Title Heritage, Bang Tao：已經落成，即可入伙
一個已落成的分層住宅項目，共 789 個住宅，環繞一個泳池花園，鄰近 Boat Avenue，今天就可以親身走看。發展商價目表上有 19 個住宅附有價格，由一房的 ฿5.48M 至三房的 ฿22.5M；下文列出每種戶型最便宜的一個。
Clinique La Prairie 落戶 Phuket：瑞士長壽診所於 Tri Vananda 開設
1931 年創立於日內瓦湖畔的這家診所，據發展商所述，將於 2026 年 11 月在 Tri Vananda 開設其東南亞首個健康度假村。它是甚麼、別墅業主可從中得到甚麼，以及價目表上 7 幢 ฿57.78M 起的別墅。
Phuket 有 35 個品牌住宅項目。這個數字到底說明甚麼？
全球第四，排在倫敦之前。但 35 個之中有 20 個只是公布了，至今仍未建成。在別人拿這個數字向您推銷之前，先學會分辨兩者。
Phuket 的租賃業權抑或永久業權：外籍人士實際持有甚麼
只要所在大樓 49% 的外籍配額尚有空間，一個分層住宅單位便可完全歸您所有。別墅建於您無法擁有的土地之上，因此以最長 30 年的註冊租約出售，而疊加其上的續期都只是承諾。本文劃清兩者的分界，並列出認購之前要白紙黑字寫清楚的事。
Banyan 品牌家族逐一解讀：門上的名字，究竟買到甚麼
Banyan Tree、Angsana、Garrya，以及莊園自己的住宅系列。四個品牌通往 Laguna Phuket 的住宅，它們之間的分別不在等級，而在於有沒有一間同名酒店管理您的大樓。每一個名字對服務、費用以及下一位買家各自意味着甚麼。
在 Laguna 之內生活：潟湖、高爾夫球場與 Lakelands
Laguna Phuket 大部分並不在沙灘上。它在一個錫礦留下的潟湖旁、在一個 18 洞球場之上，也在隔鄰的 Lakelands 總體規劃之中。莊園上面積最小的住宅都在那裏，一個家庭日常真正用得着的接駁車、商店、診所與幼稚園，也在那裏。
Dusit Residences 抑或 Upper House Residences：住在 Lumphini Park 的兩種方式
同一個公園旁的兩個品牌地址，只有一個有價格。Dusit Residences 已落成，屬租賃業權，我們的名冊上有 87 個轉售叫價，最低 1,763 萬泰銖。Upper House Residences 屬永久業權，2030 至 2031 年落成，甚麼也沒有公布。2026 年，公園的兩邊各自給予買家甚麼，且看下文。
ANIL Sathorn 12 即時入住，抑或等 The Monument Sathon 到 2030 年？
同一個車站，同一筆錢，兩條時間線。ANIL Sathorn 12 今日可以走進去的現樓一房，抑或 Sansiri 與 Nomura 於 2030 年交鑰匙的新大樓。兩邊的數字，逐一算清。
Banyan Group 的紀錄：Phuket 一片海岸上的四十二年證明了甚麼，又未能證明甚麼
Banyan Group 自 1984 年起，一直在 Bang Tao 同一片土地上興建同一個發展項目，而那片土地本是一座採盡的錫礦。這是全島最長的連續開發紀錄，但它能回答的問題，比買家平日聽到的要少。以下是完整的紀錄，以及它留下的五個問題。
關於水的五個說法：在 Bang Tao，臨海究竟指甚麼
這片海岸上大部分以「臨海」出售的物業，其實是走一段路到海灘。我們名冊上的 60 個海岸項目之中，4 個真正建在沙上，而其中只有一個位於 Bang Tao。每一個關於水的說法實際承諾了甚麼，以及那一個建在沙上的地址要價多少。
Sanctuary Club：2026 年 Laguna Phuket 的業主實際可以得到甚麼
業主優惠在每一場 Laguna 的洽談之中都被提起，卻幾乎從未逐項列出，於是無從估值。以下是整份 2026 年優惠表，逐間場所列明，連同印在背面的條件。
杜拜 與曼谷是兩種不同的工具：寫給同時衡量兩地的業主
在最頂端的一段，價格差距已收窄至幾乎沒有。真正分開兩個市場的，是背後的貨幣、租金要繳的稅、進出的成本，以及居留簽證究竟繫於甚麼。截至 2026 年 8 月，為身在海灣地區的業主寫的一份誠實帳目。
當業主離世，曼谷的分層住宅何去何從
泰國法律只在兩個條件同時成立時，才容許外籍繼承人保留繼承得來的分層住宅：該繼承人本人合資格持有，而大樓的 49% 外籍配額仍有餘額。當一份遺產同時分予多名繼承人時——伊斯蘭遺產正是如此——兩項測試會分別施加於每一位繼承人。
那條纜車，以及那座縮水的大樓
AWC 於 2026 年 7 月 10 日公布一條橫跨 Chao Phraya 河的纜車，並稱其工程設計在河中不設一支支撐。六星期後，它把 Asiatique 的大樓由約 100 層削減至 56 層，並自水邊向後移。對於在 Charoen Nakhon 一岸持有河景的人而言，要緊的是第二則公布。
Synthesis Ark Phuket：Thalang 究竟正在興建甚麼
CV Group 位於 Thepkasattri Road 的 491 萊總體規劃，已於 2026 年 3 月動土。第一期完全沒有住宅，而所有住宅部分都沒有日期、沒有價格、沒有分期。甚麼已經確定，甚麼才算得上是新聞。
A Asset 的 SKV53 位於 Thonglor：40 年租賃業權、酒店與 220 個品牌住宅
A Asset 為其泰國首個項目公布了暫定名稱、價值與業權。SKV53 是位於 BTS Thonglor 旁、前 Bangkok Prep 校址上的 120 億泰銖綜合發展項目，以 40 年租賃業權出售，預計 2030 年開幕。已確認甚麼、仍未明朗的是甚麼，以及這份租約對買家意味着甚麼。
Langsuan 下一座高樓，以及它為何會是租賃業權
Central Group 旗下的物業投資部門 CG Capital，已在一幅向 Privy Purse Bureau（前稱 Crown Property Bureau）長期租入的 Langsuan 地皮上請來 Bouygues，籌備租賃業權住宅。同一家發展商上一座大樓在 Asok，以永久業權出售。在這條街上，決定業權形式的是地主，不是發展商。
SC Residence 就是 Rosewood Residences Bangkok 嗎？Rama IV 上已確認的事
SC Asset 正在 Rama IV 興建 85 個永久業權住宅，樓高 37 層，位於 Lumphini Park 與 Wireless Road 相對的另一邊。預計以 Rosewood Residences Bangkok 之名開幕，SC Asset 與 Rosewood Hotels & Resorts 均尚未正式公布。以下是實際已知的部分，以及只屬預計的部分。
Bang Tao、Layan 抑或 Kamala：如何選定 Phuket 西岸的一段海
三段海岸彼此相距不過二十分鐘，而在它們之間如何抉擇，對您日後實際如何使用一個 Phuket 的家，影響比選哪一座建築更大。每一段給您甚麼、要您付出甚麼，以及每一段對哪一種買家其實並不合適。
在 Phuket 買現樓抑或樓花：您做的其實是哪一宗買賣
本島市場上推售的物業，三分之二尚未建成。買下它，與買下一個已落成的家，是兩宗不同的買賣，而不是兩種不同的產品；保障您的問題，也因此各不相同。截至 2026 年 8 月，兩邊各自實際給您甚麼。
曼谷抑或 Phuket：哪一個泰國置業市場屬於您
兩地都容許外籍人士以自己的名義完全持有一個分層住宅，配額同為 49%。分別在於其後：曼谷有一個我們量度得到的租務市場，而 Phuket 有一個別墅市場，其中大部分貨源是一份 30 年租約。截至 2026 年，一個誠實的比較。
The Monument Sathon：Sathon Soi 10，售價由 990 萬泰銖 起
Sansiri 與 Nomura Real Estate (Thailand) 為 The Monument Sathon 公布的價格幅度，由約 990 萬泰銖至 1.5 億泰銖。項目樓高 29 層，共 185 個永久業權（freehold）住宅，距 BTS Saint Louis 約 80 米。發展商列明 2030 年第一季交樓。入場價背後究竟是甚麼，且看下文。
Upper House Residences 於 Wireless Road 完成筏式基礎
Upper House Residences Bangkok 底下的混凝土筏基已經澆築完成：厚 4.5 米，橫跨整座高樓平面一次連續澆築成形，按五層地庫之上 52 層樓身設計，抗震等級高於住宅標準。
The Monument Sathon：Sansiri 與 Nomura 的首個合資項目
Sansiri 與 Nomura Real Estate (Thailand) 已推出 The Monument Sathon，一座造價 45 億泰銖、位於 Sathorn Soi 10 的永久業權分層住宅，共 185 個住宅。售價由約 990 萬泰銖至 1.5 億泰銖，並歡迎寵物。
The Ritz-Carlton Bangkok, The Riverside：Chao Phraya 河的兩岸
Asset World Corporation 正於 Chao Phraya 河兩岸興建一間共 192 間客房的 Ritz-Carlton：The Lhong 1919 一座新建的 20 層大樓連兩幢修復建築，以及 Song Wat 的一排舊屋。周邊還有 The Songwad Scape 與 The Songwad Lanes。開業目標為 2028 年。
Scope Prasanmitr：Sukhumvit 23 街角上的 62 個住宅
一份修訂後的環境影響評估文件，把 Scope 於曼谷的下一座大樓，定為 Sukhumvit 23 一幅約 1.5 萊街角地皮上的 23 層、62 個住宅，較初次申報的 24 層、74 個為少。數目更少、面積更大，正是 Scope 一貫的做法。
Dusit Central Park：首批轉售及租賃居所面世
隨着 Dusit Central Park 於 2026 年 6 月至 7 月完成交樓，Dusit Residences 與 Dusit Parkside 的首批轉售及租賃居所陸續面世。截至 2026 年 8 月，市場上有甚麼選擇、價格幾何，以及租賃業權（leasehold）如何運作，一一道來。
16th Avenue by AP：Exchange Tower 旁傳聞中的 Asok 大樓
市場議論指向 AP Thailand 一座位於 Sukhumvit 16 的新頂級大樓，緊鄰 Exchange Tower，面向 Benjakitti Park。一份早期環評文件透露了甚麼，以及甚麼仍未獲確認。
Woeng Nakornkasem Yaowaraj：AWC 的唐人街地標，以及那筆 405 億泰銖融資
AWC 與 SCB 已簽訂一筆 405 億泰銖的可持續發展掛鈎融資，其中 105 億泰銖專項撥予 Woeng Nakornkasem Yaowaraj，即 AWC 於曼谷唐人街的旗艦綜合重建項目。以下是已獲確認的細節，全部取自 AWC 自身的公開披露。
Reference BAIE River Bangpho：SC Asset 的首個河畔分層住宅
SC Asset 已於 Bang Pho 購入一幅 13.9 萊的 Chao Phraya 河畔地皮，用作其首個臨水分層住宅項目 Reference BAIE River Bangpho。以下是已獲確認的部分，取自土地紀錄、行業報道，以及發展商自身的登記頁面。
Upper House Residences：500 天 工地零損工時傷亡
2026 年 7 月 16 日，興建 Wireless Road 上 Upper House Residences 的團隊，錄得連續 500 天零損工時傷亡，City Dynamic 向總承建商 Stonehenge International 頒發 Zero LTI Award。對買家而言，一個紀律嚴明的工地，是一個紀律嚴明的工程的合理跡象。
Upper House Residences 抑或 98 Wireless：Wireless Road 上兩座永久業權高樓
Wireless Road 幾乎再無永久業權物業，正因如此，這兩座才是真正的選擇。98 Wireless 是 2017 年落成、共 77 個住宅單位的高樓，室內由 Ralph Lauren Home 主理，現於二手市場成交。Upper House Residences 則是由 Swire 與 Foster + Partners 攜手打造、即將面世的品牌旗艦。既有而現成，對照品牌而在建。
Upper House Residences 抑或 The Wireless Residences：您屬意哪一座居所？
同一個 Wireless Road 發展項目，兩座居所，由 Swire Properties 與 City Realty 攜手成就。Upper House Residences 是養生之居，樓高 52 層、共 156 個住宅單位；The Wireless Residences by Upper House 則是共聚之居，樓高 71 層、共 239 個住宅單位，且寵物友善。兩座均屬永久業權（freehold），亦同由 Embark 獲委任代理。哪一座切合您所需，且看下文。
曼谷抑或香港：給置業買家的一個誠實比較
香港已於 2024 年撤銷向非本地買家徵收的額外印花稅，因此入主曼谷的門檻，早已不再是香港的稅項，而是香港的樓價——以每平方米計算，是曼谷的四至五倍。截至 2026 年，箇中取捨如下。
曼谷抑或新加坡：給置業買家的一場老實比較
新加坡市場縱深足、流通快，是一處硬貨幣避風港，卻向外籍買家徵收高達 60% 的印花稅方可入場。曼谷則以永久業權（freehold）、更高租金回報，以及僅屬零頭的入場成本見長，惟市場較年輕。截至 2026 年，兩地的取捨如下。
2026 年曼谷最佳品牌住宅
曼谷 8 個品牌住宅，每種買家各選一個：公園前排的永久業權、今年可入住的家、高空、河畔、私密、Sukhumvit 與別墅。附業權、發展階段及今日叫價。
曼谷 Wireless Road 上最好的分層住宅
Wireless Road 位於 Lumphini Park 西緣，聚集了曼谷最密集的頂級分層住宅。這是一份如實的精選名單，寫下定義這條街的幾座樓宇，連同業權、發展商，以及每一座適合哪一類買家，資料截至 2026 年。
在曼谷，您需要買家代理嗎，費用又由誰承擔
在曼谷，買家一方的顧問服務通常不需買家付費：新發展項目由發展商支付代理佣金，二手成交則以賣方支付為標準做法。這套模式如何運作、獲委任銷售代理實際是甚麼，以及一位顧問能做到而放盤平台做不到的事。
Phrom Phong 與 EM District：一份買家指南
Emporium、EmQuartier 與 EmSphere，令 Phrom Phong 成為 Sukhumvit 走廊的高端核心。本文是 EM District 一帶住宅的買家指南，叫價取自我們的市場紀錄，2026 年 7 月。
臨 Lumphini Park 而立，抑或 Wireless 一脈：如何選定您的地段
一邊，是公園景致與晨間的公園生活；另一邊，是使館區的靜謐與永久業權。哪一個地段切合哪一類買家，而兩者又在 Upper House Residences 匯於一處。
Upper House 抑或 EI8HTEEN SEVEN：入主 Wireless Road 的兩種方式
其一是 One Bangkok 之內、已落成的租約持有高樓，今天即可入住；其一則是臨 Lumphini Park 而立、未來的永久業權旗艦。兩者同處 Wireless Road，同由 Embark 獲委任代理，卻切合截然不同的買家。
DTV 抑或 LTR：通往泰國的那道門，哪一扇屬於您？
Destination Thailand Visa 是為長期逗留而設的五年通行證。為期十年的 LTR 則是一項居留計劃，一個於曼谷登記的住宅單位可以計入其投資門檻。哪一種切合哪一類人，以及為何取得業權的時機至關重要，且看下文淺白道來。
在曼谷置業收租，值得嗎？一份誠實的回報解讀
一個曼谷優質分層住宅出租，實際能賺多少：以我們市場紀錄的叫價為基準，毛租金回報率約為 3 至 5%；由毛到淨之間的成本；以及品牌住宅為何是另一套算術。
外籍人士如何在曼谷買一個分層住宅，逐步拆解
八個步驟，帶一位外籍買家由選定走廊走到手執鑰匙：認購、法律審閱、買賣合約、境外匯款與外匯交易表格、交樓驗收，以及在土地局過戶的那一天。每一步都另有更深入的指南。
Central Embassy 2 與 Wireless Road 的重塑
據報 Central Group 在 Wireless Road 的第二期、其旁已然成形的 Central Embassy，以及由 Upper House Residences 到 Aman Nai Lert 的住宅群：一份買家指南，寫的是這條承載曼谷最高地價之一的短短街段。
Capella Residences Bangkok：WellEra 之內的養生居所
Capella Residences Bangkok 是 BDMS 全新 WellEra 綜合體的住宅核心，位於 Sarasin Road 與 Langsuan Road 交界、Lumphini Park 對面：共 262 個住宅單位，設計概念與 KPF 合作發展，2030 年啟用。目前已知的一切，以及買家如何登記。
2026 年中的 Lumphini 公園中軸：一幀走廊速寫
三個旗艦住宅項目正在交樓，一個正在動工興建，既有的高樓繼續消化轉售及租賃需求，買家組成則是穩固的泰籍基本盤，與國際買家並肩而立。這是走廊在 2026 年過半之時的一幀速寫。
曼谷頂級住宅的 2026 年份
2025 及 2026 年在曼谷市中心向首批業主交樓的頂級住宅：品牌住宅 Dusit Residences，以及 One Bangkok 之內的兩座租賃業權分層住宅大樓 ONE89 Wireless 與 EI8HTEEN SEVEN；另有直至 2031 年、仍在樓花名單上的下一批。買家今天可以親身走進去的，對照仍然只是一張平面圖的。
2026 年，誰在買曼谷的頂級分層住宅
泰籍買家依然是曼谷市中心頂級市場穩固的基本盤。國際買家之中，2026 年最強的群體是中國內地、台灣、日本、緬甸與美國；阿聯酋亦有出現，歐洲則以英國與法國為首。取自 Embark 自身的客戶往來。
簽署曼谷分層住宅買賣合約之前，該問甚麼
一份曼谷分層住宅買賣合約長達二三十頁，多以泰文書寫，條文大多向着發展商一方。以下是買家在簽名頁之前應問的一組結構性問題，以及應確認的文件。
曼谷分層住宅交樓驗收，究竟驗甚麼
一個全新的分層住宅，是按合約規格交付的。大多數買家無法自行核實。以下是一次徹底的交樓驗收涵蓋甚麼、為何時機要緊，以及實際上如何進行。
泰國 LTR 簽證，為置業買家詳解
泰國為期十年的 Long-Term Resident 簽證，如何支撐在曼谷生活、投資與持有物業，以及它在一宗認真的購置之中所處的位置。
The Ritz-Carlton 在 Pattaya：AWC 於 Aquatique 確認了甚麼
Asset World Corporation 於 2026 年 1 月 28 日，為其位於 Pattaya 市中心的海濱目的地 Aquatique 簽下 The Ritz-Carlton：一間設 224 間客房的酒店。AWC 並未在那裏公布任何住宅。甚麼已經確認、甚麼尚未確認，以及這片海岸的買家現在可以做甚麼。
只有 78 個住宅：走進 SLS Residences Bangkok Sukhumvit 24
Sukhumvit 24 上、鄰近 BTS Phrom Phong 的一座低密度永久業權大樓：78 個住宅，每戶設私人電梯直達；33 樓設 The Sun Club 泳池與溫泉；預計 2027 年動工，約 2030 年落成。
Upper House Residences Bangkok 委任 Ritta 為總承建商
City Realty 與 Swire Properties 的合資公司 City Dynamic，已委任 Ritta 興建 Wireless Road 這個永久業權地標的兩座高樓。結構工程階段現已展開。
由使館區到頂級走廊：Wireless Road 的演變
曼谷的 Wireless Road 如何由一條使館林立的林蔭大道，變成兩座公園之間的永久業權住宅走廊，以及 Upper House Residences Bangkok 的所在。
在曼谷買樓花：早階段入市的財務理據
樓花、早階段入市在曼谷頂級住宅市場如何運作：背後的機制、當中的取捨，以及隨之而來的風險。
Upper House：住宅背後的款待品牌
Upper House 是誰：Swire Hotels 旗下以設計為本、含蓄低調的款待品牌，而這套理念如今正於 Upper House Residences Bangkok 走進私人擁有。
曼谷的品牌住宅，值得那份溢價嗎？
曼谷的品牌住宅，比同級普通公寓貴出的那一截，值得嗎？品牌在您買入後實際改變甚麼、為何有些守得住價值，以及定下標準的樓宇。
Upper House 於 Wireless Road 推出品牌首個住宅項目
Swire Hotels 旗下品牌首度進入私人擁有。Wireless Road 上兩座永久業權（freehold）高樓，由 City Dynamic 發展、Foster + Partners 設計，分別設 156 及 239 個住宅單位。
InterContinental Residences Bangkok Asoke：88 個永久業權轉角住宅
Sukhumvit Soi 16 上一座樓高 32 層的高樓，由 Sixteen Residences 與 IHG 合作發展：88 個住宅單位，每一個都是轉角間隔，由 IHG 主導管理，目標於 2029 年 6 月落成。
Upper House Residences Bangkok 偕 SEAFCO 展開地基工程
Wireless Road 上兩座永久業權大樓的地基工程正在進行，樁基承建商為 SEAFCO：200 支鑽孔樁深達 80 米，另有 550 米地下連續牆，目標於 2025 年第四季完成。
Dusit Central Park 開幕，對 Dusit Residences 意味着甚麼
Dusit 與 Central Pattana 於 Silom 與 Rama IV 交界的發展項目，其商場與天台公園正式開放。對買家而言，更要緊的並非購物，而是同處其中的另一部分：Dusit Residences。
坐落 Lumphini Park 的前排：Upper House Residences Bangkok
全城最難得的位置之一：Wireless Road 上一幅面向 Lumphini Park 的永久業權地塊，而這一帶臨園的土地幾乎全屬租賃業權或由機構持有。這是 Upper House 的地段之議。
Swire Properties 如何在 Wireless Road 覓得其首幅曼谷地塊
Upper House Residences Bangkok 的緣起：香港發展商 Swire Properties 與泰國的 City Realty 攜手，於 Wireless Road 取得一幅難得的永久業權地塊，成就其在曼谷的首個住宅項目。
全座只有 11 個住宅單位：Sansiri 於 Thonglor 的 Sukhumvit 51 大樓
一座樓高 22 層、只設 11 個住宅單位的大樓，坐落 Thonglor 一帶 Sukhumvit Soi 51 的三角形地塊之上。極低的戶數，以及建築的形態，正是此項目的立身之處。
Central Park Offices：Dusit Residences 的住辦合一之選
一座樓高 43 層的甲級寫字樓，與 Dusit Residences 同處 Dusit Central Park 之內。對業主而言，這意味着起居與工作同在一個地址：家在樓上，辦公室在樓下。
EI8HTEEN SEVEN：走進 One Bangkok 那座 55 層 住宅大樓
細看 EI8HTEEN SEVEN：One Bangkok 之內、面向 Lumphini Park 的 291 個租賃業權住宅。居所、租約條款與費用，以及開售價格，一一平實列明。
Lane Cove：Rama III 封閉社區裏少見的連地獨立屋
一個位於 Rama III、Yannawa Road 上的小型封閉社區，內設寬敞的家庭獨立屋，鄰近 Sathorn 與中央商務區。在一個幾乎全然向上發展的市中心，帶有自家土地的房屋，才是不尋常的一環。
One Bangkok：總體規劃，以及其中的住宅
由 TCC Assets 與 Frasers Property 發展、坐落 Rama IV 的一個佔地約 17 公頃的城區。其中兩座住宅大樓由 Embark 代理：ONE89 Wireless 與 EI8HTEEN SEVEN，兩者均屬租賃業權分層住宅。
甚麼是品牌住宅，以及它為何持續壯大
品牌住宅究竟是甚麼、買家為何選擇它、它與一般的頂級公寓有何分別，以及它在泰國集中於何處。一篇平實的解說。
由分層住宅到別墅：泰國物業類型指南
泰國主要的物業類別，由城中的分層住宅到海濱別墅，加上由清水房到全屋傢俬齊備的各級裝修程度，以及外籍買家實際上可以持有甚麼。
在曼谷，Grade A 寫字樓究竟指甚麼
這個詞出現在每一則商業樓宇放盤裏，卻鮮有解釋。「Grade A」實際上指甚麼、在曼谷集中於何處，以及企業為何願意為它付出。
在泰國置業的真實成本：費用與過戶開支
價格以外，在泰國置業還須承擔各項費用，而永久業權與租賃業權各有不同。以下平實列出截至 2026 年年中的主要項目：租賃登記費、過戶費、管理費與維修基金，以及為何 2026 年的減費措施惠及不到外籍買家。
外籍人士可以在泰國持有物業嗎？甚麼可以買，甚麼不可以
外籍人士可以完全持有一個分層住宅單位，惟須在大樓 49% 的外籍配額之內。土地則是另一回事。以下就永久業權、租賃業權、公司路徑、付款與繼承，作一次現行的梳理。
代理、律師，抑或兩者兼備：在泰國置業，您需要誰
在泰國購買一個分層住宅單位，法律上既不要求代理，亦不要求律師。兩者各司何職、分界在哪，以及何時同時聘用才是穩妥之選。
Aman Nai Lert Bangkok：Wireless Road 上的 34 個住宅單位
Aman 在曼谷的首個地址，坐落 Wireless Road 上具歷史的 Nai Lert Park 舊址：一座樓高 36 層的大樓，內設 52 間酒店套房與 34 個住宅單位，由 Jean-Michel Gathy 設計。
