在 Phuket 購買品牌住宅： 查證指南。

品牌住宅，是連同一個酒店或時裝品牌一併出售的住宅。在 Phuket，這個名詞其實涵蓋三件不同的事。酒店品牌住宅由品牌的營運方按一份有年期的授權協議管理，通常設有租賃計劃，並可使用隔鄰酒店的設施。時裝品牌住宅買的是設計與一個名字；沒有營運方，也沒有租賃計劃，除非另行安排。至於坐落在某個度假莊園「之內」的住宅，是指它位於莊園範圍內並使用其服務，而品牌實際參與到哪一步，寫在合約裏，那份合約說的往往比宣傳少。

無論哪一種，品牌都是一份合約，不是一項保證。買家擁有的是這個家，加上一組協議；品牌承諾了甚麼，寫在那些協議裏，別的地方都不算。名冊會註明每個項目屬於三者中的哪一種。

我們追蹤的每一個項目，連同其住宅類型、業權與狀態，都在 Phuket 品牌住宅名冊。

一手住宅由發展商自己的售樓處銷售：Banyan Group 在 Laguna Phuket 的物業銷售辦公室、負責 ETRO Residences 的 Gardens of Eden 團隊、負責 PEYLAA 的 Capstone Asset，如此類推。所謂「直接」購買，就是在那個辦公室、按它的價目表買。獲委任銷售代理賣的是同樣的住宅、同一張價目表，因為酬金由發展商支付；經代理購買的買家，不會付得更多。

Embark Estate 是 Banyan Group 於 Laguna Phuket 各項目以及 PROUD Real Estate 的獲委任銷售代理之一，屬非獨家性質；在這些項目上，我們報出的是發展商的書面價目表。其餘每一個項目，我們只為買家一方工作，把您引介到發展商的辦公室。已落成而放售的二手住宅由業主出售，透過業主委託的代理，價格由業主自己定。

我們自己的角色逐個項目怎樣運作，寫在 Embark 如何就 Phuket 提供顧問服務。

分層住宅單位可以由外籍買家完全持有，只要在《共管公寓法》下該大廈 49% 的外籍配額之內，業權會以買家名義在土地廳登記。落訂之前，先向發展商索取該大廈外籍配額的書面情況：配額若已售罄，一宗永久業權（freehold）的購買就會變成租賃業權的購買。

外籍人士不能直接持有土地，而大部分別墅都建在土地上，所以別墅項目以註冊租賃業權出售：一般為 30 年，在土地廳登記，並附有續期安排，而續期的性質比它的年數更重要。寫進租約、成為土地持有人義務的續期，屬合約性質；只在樓書上描述過的，屬宣傳性質。名冊會註明每個項目提供的是哪一種。

以泰國公司代外籍買家持有土地的架構，在泰國法律下帶有法律風險，我們不推薦，也不代為安排。無論採用哪一種架構，簽署之前請交由獨立的泰國律師審閱。

部分發展商會公布項目的指引價區間；大多數只在售樓處報價，並隨每一輪推售調整，所以這個月給您的報價，下個月未必還在。發展商公布或以書面確認之後，Embark 才會刊出價格。名冊上一行會顯示「發展商指引價」、「發展商未公布」或「查詢後呈上」，字面寫甚麼就是甚麼。

作為方向參考，並註明出處：C9 Hotelworks 於 2026 年 1 月把全島品牌分層住宅的平均價定在每平方米 197,745 泰銖，Bang Tao 與 Kamala 升至 212,113 泰銖；全島紀錄是 ETRO Residences 於 2026 年 1 月以每平方米 830,000 泰銖開盤，該數字由發展商公布、Bangkok Post 報道。這兩個數字都不是名冊上任何一個住宅的價格。

要拿到一個真實價格，最快而誠實的路徑，是以書面向發展商的辦公室索取現行價目表與仍可售的單位；我們獲委任的項目，也可以直接向我們索取。

交樓之後是否可靠，取決於一份合約，而不是一個名聲。客戶簽署之前，我們會以書面向發展商提出以下問題，並把答覆與檔案一併存起。願意以書面回答的發展商，已經告訴了您一些事；不願意回答的，告訴您的更多。

1. 01
   由誰營運，年期多長。

   營運方的名字，以及管理協議或授權協議的年期，連同其續期條款。

2. 02
   合約，還是宣傳。

   協議中哪些服務是營運方必須提供的義務，哪些只是樓書上的描述。

3. 03
   費用，以及它怎樣上調。

   管理費、維修基金、管理酬金，以及各自可以按甚麼機制調升。

4. 04
   租賃計劃。

   是否可以選擇不參加、收入如何分成、翻新由誰付費，以及業主每年可以自用多少晚。

5. 05
   若品牌離場。

   協議如何寫明：營運方退出或授權期滿時，樓宇、服務與那個名字會變成怎樣。

已落成的住宅，由過戶當天起就可以走進去、量度、住下來，價款在過戶時付清。樓花住宅是憑一張圖則、按付款時間表買下來的：訂金、合約款、興建期間的分期，以及交樓時的尾數；而它的交樓日期是發展商自述的目標，不是事實。泰國對這些分期款項並沒有一般性的第三方託管要求，所以請以書面問清楚：若工程停下來，您付出的款項由甚麼保障。

一般而言，兩者沒有誰更好。今年就要拿到鑰匙的買家只有一個選擇；不急的買家，則是在一個已經存在的家，與一幢將會是全新的樓宇之間選擇，代價就是當天兩者的價差。

完整的取捨，連同各自該問的問題，寫在 Phuket：已落成還是樓花。

永久業權過戶時，土地廳收取評估價 2% 的過戶費，由買賣雙方按合約約定分擔，發展商的條款通常會寫明分法。賣方一側承擔的，是持有物業不足五年時的特種商業稅 3.3%，或印花稅 0.5%，另加售賣的預扣稅。註冊租賃業權方面，登記費與印花稅合計為整個租期租金總額的 1.1%。

新落成的分層住宅在過戶時另收一次性的維修基金供款與首期管理費，品牌住宅還會在此之上加上管理與租賃計劃的條款。以上是我們理解的現行稅率，而稅率會變；在您倚賴這些數字之前，請就您自己的交易向獨立的泰國律師確認。

Phuket 的品牌住宅貨源大部分是一手，一個已落成的品牌住宅轉手，至今仍屬例外。真的出現時，價格由業主定、代理由業主委託，名冊上的二手行之所以寫著「業主，二手」與「查詢後呈上」，正是這個原因。想要一個已完工的品牌住宅的買家，應該問清楚那個月市場上實際有甚麼在賣，而不是假設名冊上已落成的樓宇必定有單位放售。

第一，發展商自身的文件：環境評估批文、建築或共管公寓牌照、單位的業權文件，以及銷售與管理協議。第二，土地廳就業權與任何已登記租約的紀錄。第三，有出版者署名與日期的公開市場研究，在本網站即指 C9 Hotelworks，以及經傳媒報道的房地產資訊中心（REIC）。第四，任何關於品牌的說法，以品牌或發展商自己的公告為準。最後是我們的名冊，它在每一行都註明憑證的種類與最後核實的日期。

我們不採用的來源：地產平台、其他代理的放盤，以及沒有出版者與日期的數字。凡我們無法核實的事實，會在頁面上標為未經核實，而不是隨手填上。