在 Phuket 购买品牌住宅： 核实指南。

品牌住宅，是连同一个酒店或时装品牌一并出售的住宅。在 Phuket，这个名词其实涵盖三件不同的事。酒店品牌住宅由品牌的运营方按一份有年期的授权协议管理，通常设有租赁计划，并可使用隔壁酒店的设施。时装品牌住宅买的是设计与一个名字；没有运营方，也没有租赁计划，除非另行安排。至于坐落在某个度假庄园“之内”的住宅，是指它位于庄园范围内并使用其服务，而品牌实际参与到哪一步，写在合约里，那份合约说的往往比宣传少。

无论哪一种，品牌都是一份合约，不是一项保证。买家拥有的是这个家，加上一组协议；品牌承诺了什么，写在那些协议里，别的地方都不算。名册会注明每个项目属于三者中的哪一种。

我们跟踪的每一个项目，连同其住宅类型、产权与状态，都在 Phuket 品牌住宅名册。

新房由开发商自己的售楼处销售：Banyan Group 在 Laguna Phuket 的物业销售办公室、负责 ETRO Residences 的 Gardens of Eden 团队、负责 PEYLAA 的 Capstone Asset，如此类推。所谓“直接”购买，就是在那个办公室、按它的价目表买。指定销售代理卖的是同样的住宅、同一张价目表，因为酬金由开发商支付；经代理购买的买家，不会付得更多。

Embark Estate 是 Banyan Group 于 Laguna Phuket 各项目以及 PROUD Real Estate 的指定销售代理之一，属非独家性质；在这些项目上，我们报出的是开发商的书面价目表。其余每一个项目，我们只为买家一方工作，把您引介到开发商的办公室。已落成而挂牌的二手住宅由业主出售，通过业主委托的代理，价格由业主自己定。

我们自己的角色逐个项目怎样运作，写在 Embark 如何就 Phuket 提供顾问服务。

公寓单元可以由外籍买家完全持有，只要在《公寓法》下该大楼49%的外籍配额之内，产权会以买家名义在土地厅登记。支付定金之前，先向开发商索取该大楼外籍配额的书面情况：配额若已售罄，一宗永久产权（freehold）的购买就会变成租赁产权的购买。

外籍人士不能直接持有土地，而大部分别墅都建在土地上，所以别墅项目以登记租赁产权出售：一般为30年，在土地厅登记，并附有续期安排，而续期的性质比它的年数更重要。写进租约、成为土地持有人义务的续期，属合约性质；只在宣传册上描述过的，属宣传性质。名册会注明每个项目提供的是哪一种。

以泰国公司代外籍买家持有土地的架构，在泰国法律下带有法律风险，我们不推荐，也不代为安排。无论采用哪一种架构，签署之前请交由独立的泰国律师审阅。

部分开发商会公布项目的指导价区间；大多数只在售楼处报价，并随每一轮推售调整，所以这个月给您的报价，下个月未必还在。开发商公布或以书面确认之后，Embark 才会刊出价格。名册上一行会显示“开发商指导价”、“开发商未公布”或“咨询后呈上”，字面写什么就是什么。

作为方向参考，并注明出处：C9 Hotelworks 于2026年1月把全岛品牌公寓的平均价定在每平方米197,745泰铢，Bang Tao 与 Kamala 升至212,113泰铢；全岛纪录是 ETRO Residences 于2026年1月以每平方米830,000泰铢开盘，该数字由开发商公布、Bangkok Post 报道。这两个数字都不是名册上任何一个住宅的价格。

要拿到一个真实价格，最快而诚实的路径，是以书面向开发商的办公室索取现行价目表与仍可售的单元；我们获得委任的项目，也可以直接向我们索取。

交房之后是否可靠，取决于一份合约，而不是一个名声。客户签署之前，我们会以书面向开发商提出以下问题，并把答复与档案一并存起。愿意以书面回答的开发商，已经告诉了您一些事；不愿意回答的，告诉您的更多。

1. 01
   由谁运营，年期多长。

   运营方的名字，以及管理协议或授权协议的年期，连同其续期条款。

2. 02
   合约，还是宣传。

   协议中哪些服务是运营方必须提供的义务，哪些只是宣传册上的描述。

3. 03
   费用，以及它怎样上调。

   物业费、维修基金、管理酬金，以及各自可以按什么机制调升。

4. 04
   租赁计划。

   是否可以选择不参加、收入如何分成、翻新由谁付费，以及业主每年可以自用多少晚。

5. 05
   若品牌离场。

   协议如何写明：运营方退出或授权期满时，楼宇、服务与那个名字会变成怎样。

现房从过户当天起就可以走进去、测量、住下来，房款在过户时付清。期房是凭一张图纸、按付款时间表买下来的：定金、合约款、兴建期间的分期，以及交房时的尾款；而它的交房日期是开发商自述的目标，不是事实。泰国对这些分期款项并没有一般性的第三方托管要求，所以请以书面问清楚：若工程停下来，您付出的款项由什么保障。

一般而言，两者没有谁更好。今年就要拿到钥匙的买家只有一个选择；不急的买家，则是在一个已经存在的家，与一栋将会是全新的楼宇之间选择，代价就是当天两者的价差。

完整的取舍，连同各自该问的问题，写在 Phuket：现房还是期房。

永久产权过户时，土地厅收取评估价2%的过户费，由买卖双方按合约约定分担，开发商的条款通常会写明分法。卖方一侧承担的，是持有房产不足五年时的特种商业税3.3%，或印花税0.5%，另加出售的预扣税。登记租赁产权方面，登记费与印花税合计为整个租期租金总额的1.1%。

新落成的公寓在过户时另收一次性的维修基金缴款与首期物业费，品牌住宅还会在此之上加上管理与租赁计划的条款。以上是我们理解的现行税率，而税率会变；在您依赖这些数字之前，请就您自己的交易向独立的泰国律师确认。

Phuket 的品牌住宅房源大部分是新房，一个已落成的品牌住宅转手，至今仍属例外。真的出现时，价格由业主定、代理由业主委托，名册上的二手行之所以写着“业主，二手”与“咨询后呈上”，正是这个原因。想要一个已完工的品牌住宅的买家，应该问清楚那个月市场上实际有什么在卖，而不是假设名册上已落成的楼宇必定有单元挂牌。

第一，开发商自身的文件：环境评估批文、建筑或公寓销售许可、单元的产权文件，以及销售与管理协议。第二，土地厅就产权与任何已登记租约的记录。第三，有出版者署名与日期的公开市场研究，在本网站即指 C9 Hotelworks，以及经媒体报道的房地产信息中心（REIC）。第四，任何关于品牌的说法，以品牌或开发商自己的公告为准。最后是我们的名册，它在每一行都注明凭证的种类与最后核实的日期。

我们不采用的来源：房地产网站、其他代理的挂牌，以及没有出版者与日期的数字。凡我们无法核实的事实，会在页面上标为未经核实，而不是随手填上。