01
先听。
我们不做导游。我们细听，花时间弄清楚生活方式与需要，然后呈上一份简短而经过斟酌、真正合适的精选。
关于 Embark
精品房地产顾问，服务曼谷最见心思的住宅地段。
Luka Močnik 是 Embark Estate 的创办人。Embark Estate 是扎根泰国的精品豪华房地产顾问，代表泰国及国际买家，于曼谷市中心与海岸物色品牌住宅与永久产权（freehold）公寓。
四个旗舰住宅项目获得委任
Upper House ResidencesSwire Properties and City RealtyThe Wireless Residences by Upper HouseSwire Properties and City RealtyEI8HTEEN SEVENOne BangkokONE89 WirelessOne Bangkok
在 Dusit Central Park 的 Dusit Residences，我们最活跃的大楼之一，Embark 就转售及租赁提供顾问服务。
- 从业年资
- 在豪华房地产行业十年或以上，现专注泰国。
- 委任
- 于曼谷市中心四个旗舰品牌住宅项目获得委任，并与 Banyan Group 及 PROUD Real Estate 就18个沿海项目获得委任；另于 Dusit Residences 专责转售及租赁。
- 在售房源
- 三座已落成或接近落成、买家今天即可参观的大楼，另有一座处于落成前阶段。
- 地理重心
- 环抱 Lumphini Park 的公园中轴与 Chao Phraya 河畔，以及 Phuket、Pattaya、Hua Hin 与 Koh Samui 的海岸。
- 服务过的买家
- 来自亚洲、欧洲及美洲各地的国际买家，既有长居曼谷者，也有往来全球者。
- 工作语言
- 英文与泰文，并可通过网络接通日文、普通话、粤语、俄文等语言。
曼谷市中心鸟瞰，Lumphini Park 正居画面中央。
01 · 为何是曼谷
我来到曼谷，然后留了下来。带着十余年豪华房地产的经历认真看过这个市场之后，我找到了自己一直在寻找的东西。一座各种文化在此交汇、而赌注下得够大的城市。资本的密度、国际的分量，以及为懂得往哪里看的人而设的机会结构。原来，曼谷就是亚洲的纽约。Embark 的存在，是为了让国际买家看见我所看见的。
02 · Embark 为何存在
我入行的市场，与我后来踏进的市场。
Embark 就是我当年遍寻不获的那一家精品顾问。
我入行的市场，其专业水准是由监管撑起来的。代理持牌，房源经核实，价格准确，误导客户要负法律责任。这个框架塑造了我的专业。
曼谷的运作方式并不一样。市场监管较少，人人都可以做代理。房源资料可能过时，也可能失实。佣金结构奖励快速成交，多于周详的意见。结果是一个产品丰富、专业纪律却参差不齐的市场。国际买家在这里对顾问的需要，远比他们自己以为的更大，却往往落空。
创办 Embark 之前，我在曼谷几家既有的代理行内工作过。我看见的是一个两难的选择：一边是不合我创业性情的雇佣模式，一边是我无法认同的运营水准。有创业气息的公司，并不按我所信奉的标准办事；按高标准办事的公司，却透着一股官僚气。
我一直想找一家值得尊敬、可以加入的精品行，始终找不到。Embark 就是我当初希望能够找到的那一家。
我们的地理重心，是我们称之为公园中轴（park-axis corridor）的一带：环抱 Lumphini Park 的几条街道，集中了曼谷最为人认可的豪华住宅地段。我们同时代理 Chao Phraya 河畔有分量的品牌住宅，那是另一片截然不同的地理，而同一批买家往往会将两者并列考虑。
今天，Embark 在曼谷市中心四个旗舰品牌住宅项目上持有委任，另于海岸18个项目上持有委任。在曼谷：Upper House Residences 与 The Wireless Residences by Upper House（Wireless Road 上由 Swire Properties 与 City Realty 合作开发的两座居所，Embark 为其指定销售代理之一），以及 EI8HTEEN SEVEN 与 ONE89 Wireless（两者均在 One Bangkok 之内）。在海岸，自2026年8月起，Embark 为 Banyan Group 及 PROUD Real Estate 的指定销售代理之一，涵盖 Phuket、Hua Hin 以及 Pattaya 的 Jomtien 一带的项目。获得委任从来不是我们推介某座大楼的理由；我们跟踪的其余一切，也无任何人付费要我们向您推介。在 Dusit Central Park 的 Dusit Residences（Dusit International 与 Central Pattana），我们最活跃的大楼之一，Embark 就转售及租赁提供顾问服务，新开发项目的单位正陆续办理过户。我们也与曼谷数家老牌豪华开发商保持合作关系。
03 · 为何是 Lumphini
在一座由混凝土筑成的城市里，绿意就在门前，是一种不会过时的奢华。
Lumphini Park 坐落于曼谷金融区与使馆区的正中。环抱它的几条街道，承载了全城最为人认可的豪华住宅地段：Wireless Road、Langsuan、Ratchadamri、Sarasin、Chidlom、Upper Sathorn。对市场最上层的买家而言，认真的物色就从这里开始。
重整后的 Green Line 绿道，如今以一段10至15分钟的步程，把 Lumphini Park 连接至曼谷第二大的市中心公园 Benjakitti Park，沿途对行人、宠物与自行车同样友好。这条中轴因此向东延伸，接上 Sukhumvit 一线，那里也已聚起另一组品牌住宅。
公园中轴以外，我们也代理 Chao Phraya 河畔真正有分量的品牌住宅。那是曼谷豪华住宅的另一片地理，核心价值由临公园转为临水。
自 Wireless Road 望向 Lumphini Park04 · 我们如何为国际买家提供意见
一套周详的流程，白纸黑字写下来。
我们遇上的买家，大多在找到我们之前已做过相当多功课。他们想从顾问身上得到的不是热情，而是一套可以倚靠的方法。以下是我们在每一次委托中的做法，按通常发生的次序排列。
01
接收需求与资格审视
第一次对话，不设任何义务。我们细听真正的需求：生活方式、持有年期、与其他城市的比较。然后我们会坦白告诉您，我们是否适合出任这件事的顾问。我们婉拒的咨询，比接下的多。
02
开发商与项目尽职调查
凡我们代理或推介的项目，我们都备有一份书面评估，涵盖开发商往绩、建筑质量核实（那些单位我们亲自走过）、租赁与产权结构、落成及交房时间表，以及日后转售的流通性。认真的咨询者，我们会与其分享这些评估。
03
精选名单与参观
我们呈上的是一份简短而经过斟酌的精选，而非一本长长的目录。通常是两至四个住宅。每一次参观都不赶时间，并附上完整的户型图与朝向脉络。那些只有亲身走过才看得见的细节，我们会一一指出。
04
法律事务协调
外籍买家的路径、产权结构与合约审阅，我们与曼谷的老牌律师行协调处理。Embark 本身不提供法律或税务意见。我们负责引荐，并在每一个决定作出时留在同一个房间里。
05
议价与成交
我们站在交易的买方立场。凡与开发商的关系属直接的，我们会就标价以外的条款议价：落成保证、装修配置、付款时间表。整个成交流程由头到尾协调到底。
06
交房及其后
关系在成交期间与成交之后仍然延续。交钥匙之前，我们为买家引荐可信的验房伙伴，由他们逐间巡视，并把开发商按合约有责任修缮的瑕疵逐项记录在案。交房之后，有需要的客户可交由我们代为管理物业；我们也会引荐合作过的室内设计师与家具伙伴；若单元作投资持有，我们会协助其租赁定位。这一点，改变了我们在推介阶段的立场。
01接收需求与资格审视第一次对话，以及一个坦白的接或不接。
第一次对话，不设任何义务。我们细听真正的需求：生活方式、持有年期、与其他城市的比较。然后我们会坦白告诉您，我们是否适合出任这件事的顾问。我们婉拒的咨询，比接下的多。
02开发商与项目尽职调查凡我们代理的项目，都有一份书面评估。
凡我们代理或推介的项目，我们都备有一份书面评估，涵盖开发商往绩、建筑质量核实（那些单位我们亲自走过）、租赁与产权结构、落成及交房时间表，以及日后转售的流通性。认真的咨询者，我们会与其分享这些评估。
03精选名单与参观一份简短而经过斟酌的精选，不是目录。
我们呈上的是一份简短而经过斟酌的精选，而非一本长长的目录。通常是两至四个住宅。每一次参观都不赶时间，并附上完整的户型图与朝向脉络。那些只有亲身走过才看得见的细节，我们会一一指出。
04法律事务协调曼谷的老牌律师行，而我们就在房间里。
外籍买家的路径、产权结构与合约审阅，我们与曼谷的老牌律师行协调处理。Embark 本身不提供法律或税务意见。我们负责引荐，并在每一个决定作出时留在同一个房间里。
05议价与成交站在买方立场，争取标价以外的条款。
我们站在交易的买方立场。凡与开发商的关系属直接的，我们会就标价以外的条款议价：落成保证、装修配置、付款时间表。整个成交流程由头到尾协调到底。
06交房及其后验房、管理，以及一段留得住的关系。
关系在成交期间与成交之后仍然延续。交钥匙之前，我们为买家引荐可信的验房伙伴，由他们逐间巡视，并把开发商按合约有责任修缮的瑕疵逐项记录在案。交房之后，有需要的客户可交由我们代为管理物业；我们也会引荐合作过的室内设计师与家具伙伴；若单元作投资持有，我们会协助其租赁定位。这一点，改变了我们在推介阶段的立场。
— Luka
以上每一步均由主理人亲自执行，并由一个专业公司网络（法律、税务、室内设计、验房）从旁支持，我们与他们合作的年月，足以为其背书。我们不聘用什么都做的通才。这家顾问公司的规模，是刻意保持的。
05 · 部分经历
低调，而经得起查证。此刻仍在进行。
从业年资
在豪华房地产行业十年或以上，现专注泰国。
委任
于曼谷市中心四个旗舰品牌住宅项目获得委任，并与 Banyan Group 及 PROUD Real Estate 就18个沿海项目获得委任；另于 Dusit Residences 专责转售及租赁。
在售房源
三座已落成或接近落成、买家今天即可参观的大楼，另有一座处于落成前阶段。
地理重心
环抱 Lumphini Park 的公园中轴与 Chao Phraya 河畔，以及 Phuket、Pattaya、Hua Hin 与 Koh Samui 的海岸。
服务过的买家
来自亚洲、欧洲及美洲各地的国际买家，既有长居曼谷者，也有往来全球者。
工作语言
英文与泰文，并可通过网络接通日文、普通话、粤语、俄文等语言。
个别交易详情与推荐人，可应要求私下提供。
06 · 我们的做法有何不同
六项承诺，让我们有别于曼谷的常规。
02
每一间都亲自走过。
户型图、朝向，以及那些只有亲身走过才看得见的细节，我们都清楚。这些从不会出现在开发商的宣传品里。
03
分享渠道。
若合适的单元在另一位代理手上，我们会坦诚联手成交，而不是只推自己架上的货。我们的网络，实际上扩阔了我们能提供的选择。
04
留在关系里。
有需要的客户，我们提供物业管理服务。这改变了我们的立场。我们没法把一个差的单元卖给谁，然后就此消失。
05
不合适的就婉拒。
凡我们不认识其开发商、无法核实其质量，或无法就该地段真正提供意见的项目，我们一概不接。
06
用客户的语言。
英文与泰文是我们的工作语言。日文、普通话、粤语、俄文等语言，可在客户需要时通过我们的网络安排。
- 01先听。
- 02每一间都亲自走过。
- 03分享渠道。
- 04留在关系里。
- 05不合适的就婉拒。
- 06用客户的语言。
我们的使命
Embark 只代理我们真正撑得住的，也只就我们真正了解的提供顾问意见。