各走廊
曼谷市中心置业地段
Lumphini 公园中轴、Sukhumvit 及 Riverside 走廊，逐街细访。
探索The Embark Bangkok Price Index · 2026
曼谷豪华公寓的真实挂牌价
The Embark Bangkok Price Index 是一份季度记录，记载曼谷市中心豪华公寓的真实挂牌价，以 Lumphini 公园中轴、Sukhumvit、Sathorn 及 Riverside 走廊上52幢大楼、共887项观察所得的挂牌价编制而成，观察于2026年7月。
挂牌价
每平方米中位挂牌价，按走廊划分
就整体数据而言，中位挂牌价为每平方米฿365,854（887项观察，2026年7月）。
市场的中段，逐条走廊呈现：每平方米的中位挂牌价，以及按卧室数目细分的同一数字。采用中位数而非平均值，因此单一顶层豪宅无法扭曲整体水平。
| 走廊 | 大楼数目 | 观察数目 | 中位数 / 每平方米 | 1房 / 每平方米 | 2房 / 每平方米 | 3房 / 每平方米 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumphini 公园中轴Wireless Road、Langsuan、Ratchadamri、Sarasin、Chidlom 及 Lumphini 公园临园一带。 | 19 | 324 | ฿356,981 | ฿329,787 | ฿354,211 | ฿410,360 |
| Sukhumvit 走廊由 Asok 至 Thonglor，以及 Em District。 | 20 | 299 | ฿397,917 | ฿331,834 | ฿376,613 | ฿403,162 |
| Sathorn金融主轴及其品牌住宅大楼。 | 8 | 142 | ฿313,888 | ฿276,442 | ฿311,005 | ฿342,946 |
| Riverside 走廊Chao Phraya 河两岸。 | 5 | 122 | ฿356,558 | ฿320,143 | ฿378,202 | ฿456,855 |
本期观察于2026年7月。为挂牌价，并非估值。只在走廊层面呈报。
挂牌租金
每月中位租金，按走廊划分
同一方法套用于租赁市场：每月中位挂牌租金，逐条走廊呈现，源自数据集内的租赁及出租观察。
| 走廊 | 观察数目 | 每月中位租金 |
|---|---|---|
| Lumphini 公园中轴 | 190 | ฿150,000 / 每月 |
| Sukhumvit 走廊 | 137 | ฿135,000 / 每月 |
| Sathorn | 86 | ฿132,500 / 每月 |
| Riverside 走廊 | 44 | ฿180,000 / 每月 |
按报价计算的毛租金回报
当前报价 隐含的回报率
以每平方米中位租金乘以十二个月，除以每平方米中位报价，逐个走廊列出。这是对上方两张表的计算，并非预测：它反映今天的报价隐含什么，而不是任何一套住宅实际会获得多少。走廊只在买卖与租赁两侧各有至少二十笔观察时才会列出。
| 走廊 | 中位报价 ฿/平方米 | 中位租金 ฿/平方米/月 | 毛回报率 |
|---|---|---|---|
| Lumphini 公园中轴 | ฿356,981 | ฿1,182 | 4% |
| Sukhumvit 走廊 | ฿397,917 | ฿1,267 | 3.8% |
| Sathorn | ฿313,888 | ฿973 | 3.7% |
| Riverside 走廊 | ฿356,558 | ฿1,231 | 4.1% |
此为毛回报率，未扣除任何持有成本：物业管理费、代管费用、所得税、租客更替期间的空置、家具、保险及维修。净回报率会明显更低，低多少取决于具体楼盘及住宅的管理方式。报价亦非成交价。以上为2026年7月观察所得的一般市场信息，不构成投资、税务或法律意见；考虑置业者应就自身情况寻求专业意见。
按产权划分的回报
市场中位数掩盖的差距
上表将所有数据合并计算，结果由楼盘数量较多的产权类型主导，而本数据集中永久产权为42幢，租赁产权为9幢。以同一份记录按产权拆分，画面完全不同。此数字先按楼盘计算，再作汇总，且楼盘的买卖与租赁两边各须有至少五项观察才会计入。
| 产权 | 楼盘 | 中位数 ฿ / 平方米 | 中位租金 ฿ / 平方米 / 月 | 中位回报 | 区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 永久产权 | 24 | ฿373,209 | ฿1,113 | 3.8% | 2.7%至5.1% |
| 租赁产权 | 7 | ฿241,560 | ฿1,300 | 6.2% | 4.9%至7.8% |
原因在于两个价格朝相反方向移动。租赁产权住宅每平方米售价低约三分之一，因为年期有限，买家会就此折让。但其租金更高，因为伦披尼公园一带的租赁产权楼盘位置优越、由酒店品牌管理并配备服务，租客为地段与服务付费，并不考虑产权年期。回报等于租金除以价格，两边同时把数字推高。这并非建议购买租赁产权：较短的年期是真实成本，会在转售时显现，而非在出租时。它说明的是，用单一的全市场回报数字来规划并不恰当。
如何编制
方法，直言相告
本指数以 Embark 在实时市场观察所得的挂牌价编制而成，逐幢大楼自各房地产平台及其他代理搜集，并以人工剔除重复项。它反映的是卖方的挂牌价，而非估值或最终成交价；挂牌价高于成交价，而两者的差距因大楼而异。
每一项数字均为中位数，能抵御单一极端值的扭曲，并注明观察所在的月份。本指数只在走廊层面呈报，不会公布任何单一大楼的价格区间；个别大楼的细节，另作面谈。
本指数每季度随底层观察数据更新而刷新。若某走廊在某卧室组别的观察数目过少、不足以具参考意义，该格会留白，而非以单薄的数字填充。
本指数解答的问题
价格的疑问，以数据作答
曼谷市中心的豪华公寓每平方米售价多少？
上表按走廊划分的中位数就是最诚实的答案，并会因地段而异。就整体观察数据而言，中位挂牌价约在每平方米三十多万泰铢之间，其中 Sukhumvit 走廊及 Lumphini 公园中轴高于 Sathorn 一线。这些为观察所得并注明日期的挂牌价，并非估值。
曼谷市中心哪一条走廊最昂贵？
以每平方米挂牌价计，Sukhumvit 走廊与 Lumphini 公园中轴领先，Riverside 走廊在大单位方面紧随其后，而 Sathorn 则是四者中最易入手的一条。上表列出当前的中位数，以及支撑每项数字的观察数目。
这些是挂牌价还是成交价？
是挂牌价。本指数记录卖方及其代理在实时市场的挂牌价，逐幢大楼观察并剔除重复项。成交价低于挂牌价，而折让幅度因大楼、以及单位挂牌时间长短而异，此乃 Embark 与买家直接商议的范畴。
The Bangkok Price Index 多久更新一次？
每季度一次。每一期均注明观察所在的月份，读者因而始终能看清数字的时效。此处所示的一期，日期载于下方的方法说明之中。
本指数会公布个别大楼的价格吗？
不会。按设计，它只在走廊层面呈报。个别大楼的挂牌价会显示于各项目本身、业已公开的页面之上，其余则另作面谈。
本指数让您了解一条走廊的挂牌价。若想知道某一幢大楼的挂牌价、以及大约可以什么价钱成交，请告诉我们您属意的走廊与面积。
我们团队有说中文的同事，欢迎以中文直接沟通。
Luka 将于四小时内亲自回复（曼谷时间 9 至 19 时）。