Phuket 是全球第四大的品牌住宅市場，共 35 個項目，排在倫敦之前。這也是最常被讀錯的一個數字；本文要談的，就是在別人拿它向您推銷之前，怎樣正確解讀。
- 35
- Phuket 的品牌住宅項目15 個已開業，20 個已公布但尚未開業。
- 第 4
- 全球排名倫敦第 5，共 30 個；曼谷第 10，共 22 個。
- 903
- 全球品牌住宅項目2025 年底的數字。今年約 1,088 個，2031 年將接近 1,800 個。
- +40%
- 2023 年以來飛往 Phuket 的航班增幅曼谷增加 27%，杜拜減少 7%。
甚麼是品牌住宅？
品牌住宅是冠以酒店或設計品牌、並按其標準興建與營運的住宅。品牌不只是在興建期間掛在招牌上：在您購入之後，它仍然訂立標準並管理大樓。在 Phuket，這包括公寓、別墅以至整個度假莊園。
全球第四，實際意味着甚麼？
它點算的是名字，不是住宅。一個項目只算一個，不論它有十幢別墅，還是四百個公寓單位。
- 15 已開業
- 20 只是公布
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35 這個數字來自 Knight Frank 的《The Residence Report 2026/27》。它點算島上的品牌住宅項目，並把 Phuket 列為全球第四。第五的倫敦有 30 個，第十的曼谷有 22 個。這些是該機構的數字，我們自己沒有核實。
項目數目，是已公布的名字的數目。它無法告訴您有多少個住宅，因為規模並不計算在內。所以「全球第四，排在倫敦之前」，指的是按項目數目排第四，並不表示 Phuket 的品牌住宅比倫敦多。
需求確實跟着機場走，而這一點比較可信：2023 年以來飛往 Phuket 的航班增加了 40%，在十大市場之中增長第二快。
兩個詞都掩蓋了很多：「已公布」與「已開業」
「已公布」把一座接近完工的大樓，與一份關於空地的新聞稿放進同一個格子。「已開業」描述的是度假村，不是您被帶去看的那個住宅。
項目數目，是名字的數目，不是您可以走進去的建築的數目。
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35 個之中有 20 個已公布、尚未開業。單單一個詞，同時涵蓋一座三個月後交樓的大樓，以及一份關於一幅土地的新聞稿，而您無從分辨。
實際情況是這樣的。按這個標準，Banyan Group 是全球五大品牌之一，共 75 個項目，33 個已開業，42 個已公布。四十二聽起來像一個品牌同時遍地開花。它其實是公布的次數，完全說明不了 42 個之中任何一個是否已經動土。
「已開業」同樣不可靠。一個項目一旦開始營業就算作開業；在度假莊園裏，酒店可以已在接待住客，而住宅仍在收尾、仍在交樓，或仍由發展商銷售。開業，意思是大門開了，並不代表您被帶去看的那個住宅已經建成。
所以不論哪一種，問題都一樣：就那一座大樓，而不是它所在的度假村，索取附日期的施工或交樓事實。
一個供應數字，常被拿來回答兩個不同的問題
賣到哪一步？
銷售層面的答案：發展中、銷售中、即將落成、轉售。它說明未售出的住宅在誰手上、如何推銷，卻完全不涉及地盤本身，包括聽起來似乎有關的「發展中」。
建到哪一步？
建築層面的答案：已建成、收尾中、興建中、地盤工程、尚未動工。值得為它訂機票的，是這一個。
品牌一定要是酒店嗎？
不一定。Phuket 約 23% 的品牌項目冠以非酒店品牌，紐約則為 51%。
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非酒店品牌的比例，Phuket 為 23%，曼谷亦為 23%，倫敦為 47%，紐約為 51%。全球接近 30%，並預計於 2028 年接近 40%。非酒店品牌可以是時裝品牌、汽車品牌或設計工作室。改變的是您入住之後由誰管理大樓，而這正是任何品牌都值得追問的。
我們實際能證明甚麼？
我們自己名冊上 43 個 2,000 萬泰銖以上的 Phuket 項目之中，10 個確認已建成，7 個確認未建成，26 個我們兩方面都未有查核。
- 10 確認已建成
- 7 確認未建成
- 26 未有查核
閱讀完整說明，包括我們撰寫本文時犯過的錯
已建成，是指紀錄顯示建築存在，並不代表我們曾實地走過。整個名冊之中，只有一個項目標示為我們曾親身到訪：Twinpalms Residences MontAzure。文件與實地考察是兩回事，我們把兩者分開。
全部 10 個：Amanpuri Residences、Angsana Oceanview Residences、COMO Point Yamu、Laguna Beach Residences Reef、Laguna Beach Residences Seashore、Skypark Celeste Laguna Phuket、Sri Panwa、The Standard Residences, Phuket Bang Tao、Trisara 及 Twinpalms Residences MontAzure。除其中一個之外，我們都站在買家一方提供意見。
我們曾經在本文的草稿中弄錯一次。當時我們的名冊只記錄項目如何「賣」，完全沒有一欄記錄甚麼已經「建成」。草稿以銷售欄位頂替，把三個客戶當月就可以實地走一遍的莊園算作未建成。文章並未發出。名冊現在有了建築欄位；除非我們持有附日期的證據，否則它會留空，因為在這一欄，猜測比空白更糟。
同一個方法，可以用來檢查任何人的數字，不只我們的。當一個狀態聽起來像建築事實，請要求查看該欄位所有可能的數值。若清單寫着發展中、銷售中、即將落成、轉售，那就是銷售欄位，不論其中某個詞聽起來像甚麼。
最後兩點。10 個項目被列為發展中，那是銷售狀態，不是建築狀態。另外，我們的 43 個與上面的 35 個是兩組不同的集合，按兩套規則、為兩個目的點算，所以切勿把其中一組從另一組中減去。
哪些項目確認未建成？
三個。每一個的證據，都是發展商自己附日期的進度報告，不是我們的。
Banyan Tree Beach Residences Oceanus
興建中。發展商 2026 年 9 月的項目頁面表示，地基、結構、屋頂及批盪工程大致完成，目標為 2028 年底落成。
The Residences at InterContinental Phuket Resort
按 PROUD Real Estate 於 2026 年 8 月 28 日發布的進度頁面，整體完成 13%。
The Standard Residences, Phuket Bang Tao
按發展商 2026 年 9 月的進度表，結構完成 95%，室內完成 70%。其銷售團隊於 2026 年 9 月告訴我們，住宅由 2026 年 10 月起可以入住；我們仍要求每一個住宅以書面列明交樓日期。
我們未有查核的 26 個，並不是一份未建成的名單。它記錄的是我們自己的查核做到哪一步，不是地盤的狀態。
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這一欄包括 Layan Residences by Anantara，Layan Beach 上方一個成熟的別墅莊園，我們的名冊把它列為銷售中；包括 Kiara Reserve Residences，其發展商網站於 2026 年 8 月稱之為「進入最後階段」，這是一句銷售用語，我們未能把它對應到自己掌握的、附日期的建築事實；也包括 2026 年 3 月公布的 PEYLAA Phuket, Autograph Collection Residences。
一個客戶可以實地走一遍的莊園、一個進入最後階段的項目，以及今年春天才推出的新項目，全部放在同一欄，因為這一欄記錄的是我們已經確立的事實，不是地盤上的實況。
每平方米要多少錢？
Phuket 大約每平方米 5,400 至 7,000 美元。但這個公布的區間剔除了市場最頂端的五分之一，而在 Phuket，缺少的這五分之一，正是大部分買家一來就問的臨海別墅。
- US$5,400 至 7,000
- Phuket，每平方米涵蓋約 80% 的高端成交。最頂端的五分之一在此區間之上。
- US$7,000 至 8,300
- 曼谷，每平方米
- US$17,200 至 29,100
- 馬貝拉，每平方米
- US$43,000 至 75,000
- 倫敦，每平方米紐約為 US$43,000 至 64,600。
閱讀完整說明，以及缺少的五分之一為何重要
泰國以平方米計算，所以上面全部按每平方米列出。公布的區間以每平方呎計，我們按每平方米 10.7639 平方呎換算。區間是他們的，換算是我們的。
這個區間涵蓋約 80% 的高端成交，剔除的五分之一是每個市場的最頂端。在 Phuket，那基本上就是臨海別墅市場。所以一個公布的區間描述的是市場的中段，不是它的頂端；若有人拿 Phuket 的區間來比一幢臨海別墅，那是用錯了區間。
我們另外從相反方向公布一個 Phuket 數字：品牌公寓平均每平方米 197,745 泰銖，出自 C9 Hotelworks，2026 年 1 月，載於我們的 Phuket 品牌住宅名冊。一個只是公寓的平均價，另一個是剔除頂端的區間。對象不同、方法不同，兩者並不矛盾。我們不會把其中一個乘以匯率來對齊另一個，因為我們找不到一個願意為之負責的匯率來源。
購入樓花之前，應該問甚麼？
六個問題，以書面提出。沒有一個關於裝修。
- 這個答案關乎銷售，還是地盤？當您聽到項目進度正常，請索取工程進度百分比，以及量度的日期。
- 您付出的訂金存放在哪裏？託管帳戶、發展商的帳戶，還是隨工程核實逐步發放？三種保障程度截然不同。
- 由哪一家公司簽約？是合約上列明的項目公司，而不是樓書上的集團名稱。
- 落成日期延後會怎樣？要寫在文件裏，而不是在會面中口頭說說。這個島上的落成日期會變。
- 您的單位還有外籍永久業權配額嗎？49% 的上限按大樓的樓面面積計算，而不是按單位數目，所以大單位用得更快。
- 那個住宅每年要花多少錢維持？是您那個單位的管理費與維修基金，不是項目的平均數。
任何款項轉出之前，先把文件交給獨立的泰國律師。這個決定的詳細討論，見我們的文章：購買已經存在的，還是購買一個承諾。
我們的角色
我們是 Banyan Group 與 PROUD Real Estate 的獲委任銷售代理之一，以書面委任，與其他代理並列、並非獨家，涵蓋名冊上 27 個項目。其餘 16 個項目，我們為買家提供意見，並代表買家行事。上文提到的已建成項目，除一個之外，全屬這一類。
如果您希望這個島被如實解讀，而不是被推銷，請告訴我們您的預算、喜歡哪一段海岸，以及需要即時入住還是可以等待。我們會告訴您哪些項目我們能證明已經建成，哪些確認未建成、憑的是甚麼附日期的證據，以及哪些我們老實說還未查核。可以先看名冊，或直接問我們。
資料來源。項目數目、全球排名、航班增幅、品牌比例及價格區間，均出自 Knight Frank 自行公布的研究：《The Residence Report 2026/27》及《Global Branded Residence Survey 2026》。這些是該機構的數字，不是我們的，我們亦未有審核。每平方米價格，是我們把其每平方呎區間按每平方米 10.7639 平方呎換算的結果；該機構列明其貨幣換算以 2026 年 8 月 1 日為準。197,745 泰銖的平均價出自 C9 Hotelworks，2026 年 1 月。所有取自我們自己名冊的數字，文中均註明為我們的。截至 2026 年 9 月 23 日的一般資料，並非法律、稅務或投資意見。
