Phuket 別墅抑或分層住宅：哪一種適合外籍買家

《公寓法》（Condominium Act）是唯一容許外籍人士完全擁有泰國物業的法律，而它只涵蓋一種形式：分層住宅單位。外籍業主合共可持有一幢大樓全部單位面積最多 49%。在這份額之內，單位就是您的，可像任何物業一樣出售及繼承。

別墅建於土地之上，而土地不容許外籍人士擁有。因此，外籍買家取得的是土地的租約，在土地局登記，最長 30 年。「30 加 30 加 30」的方案，意思是三十年已登記的年期，加上一個日後再議定更多年期的承諾。部分園區，包括 Kamala Residences，兩種方式的別墅都有提供。若別墅被稱為永久業權，請問清楚究竟憑甚麼：登記為分層住宅單位的別墅，受《公寓法》及其配額規管；而由泰國人或泰國公司代您持有的土地，則帶有法律風險。無論哪一種，在付任何訂金之前，都應由獨立的泰國律師細讀其架構。

完整的分析，連同每一條引用的法律條文，載於我們的 Phuket 租賃業權與永久業權 一文。

在分層住宅，大廈管理法人（juristic person），即每個泰國分層住宅都必須設立的業主組織，負責電梯、泳池、花園與保安，費用來自按每平方米計算的管理費。新大樓通常亦會一次性收取維修基金，以應付大型維修。兩者都載於我們的 置業成本指南。

別墅是一幢身處濕熱氣候、附設泳池的獨立住宅。無論您在不在，都要有人保持池水清潔、修剪花園、防止潮濕。在有專人管理的園區之內，服務費會涵蓋其中一部分；獨立的別墅，則一切都要您自行安排。比較價格之前，請以書面問清楚園區收費涵蓋甚麼。

《酒店法》佛曆 2547 年（2004 年）把酒店定義為以營業為目的、收費提供短暫住宿的地方，並把只按月或更長租期出租的住宿排除在外（第 4 條）。無牌經營酒店屬違法（第 15 條），上述罰則載於第 59 條。這個定義並沒有區分別墅與分層住宅。

分別在於實務。分層住宅還要遵守大廈本身的規則，而無論法律容許甚麼，大廈規則都可以禁止短租。該法容許以部長規例把其他某些住宿排除在外，小型房屋的業主有時會倚賴這一點；某一幢別墅是否符合資格，應在購買之前、而不是之後請泰國律師判斷。

我們不會為任何 Phuket 住宅公布租金數字。若出租是您計劃的一部分，請向營運商或大廈索取該住宅本身的紀錄，包括淡季在內。

《民商法典》第 544 條規定，除非合約容許，承租人不得把租約轉讓予他人。因此，別墅租約中的轉讓條款就是您的退場途徑，應在看建築設計之前先讀。您每多持有租約一年，下一位買家得到的年期便短一年，而買家會把這一點計入價格。

永久業權分層住宅沒有倒數的時鐘。它的買家也更廣：任何當初可以購買一手單位的人，都可以向您購買，但須受大樓的外籍配額所限。

今天就可以實地參觀的已落成分層住宅：Kamala 海濱的 Twinpalms Residences MontAzure，2019 年落成。以註冊租約出售的別墅園區：Layan 上方的 Avadina Hills by Anantara。兩種業權並列、規格相同：Kamala Residences。

島上所有逾 2,000 萬泰銖的品牌住宅，連同各自的形式與業權，都列於我們的 Phuket 名冊；只看別墅，可參閱 Phuket 別墅頁面。