泰國法律只在兩個條件同時成立時，才容許外籍繼承人保留繼承得來的分層住宅：該繼承人本人合資格持有，而大樓的 49% 外籍配額仍有餘額。兩項測試施加於名字將寫上業權的那個人，而不是施加於遺產。這一點分別就是本文的全部主題，也正是為甚麼一份會同時分予多名繼承人的遺產，應在單位買入之前就作籌劃，而不是在業主離世之後。
- 測試一：繼承人。繼承人本人須符合泰國《公寓法》（Condominium Act）第 19 條之下持有分層住宅單位的資格。合資格與否關乎繼承人自身的身份與購置資金的來源，而不是關乎上一手業主是誰。
- 測試二：大樓。把單位登記於該繼承人名下，不得令大樓的外籍持有超出其總樓面面積的 49%。一座在單位買入時尚有餘額的大樓，十年後未必仍有餘額。（最常被忽略的一項）
60 天，與那一年
外國人若因繼承而取得單位，卻不合資格登記，須於取得後 60 天之內以書面通知主管機關，並於一年之內處置該單位。這一年由取得之日起算，而不是由遺產認證之日、不是由家人終於著手處理之日，也不是由律師終於獲得委託之日起算。實務上，這一年當中相當一部分會被遺產程序本身消耗掉，所以預先準備好文件，在此地比在大多數司法管轄區都更為要緊。
資金從何而來
大多數外籍買家依第 19(5) 條取得業權，該途徑要求購置資金以外幣匯入泰國，並以銀行的外匯交易表格（Foreign Exchange Transaction Form）為憑。Tilleke & Gibbins 在《Bangkok Post》的 Corporate Counsellor 專欄中提出一種說法：外籍繼承人可承繼死者在同一款之下的權利，因此無須被迫出售即可保留單位。
這種說法若成立，會改變非常多業主的處境。但它的日期是 2013 年 11 月 1 日，而我們未能以當下的獨立來源加以佐證。所以本文把它列為一個值得指名向泰國律師提出的問題，而不是一個可以依賴的答案。請按保守的立場籌劃；若律師確認了寬鬆的一種，那是額外的好消息。
一份會分割的遺產，與一套不會分割的法律
伊斯蘭繼承制度會把一份遺產按固定比例份額同時分配予多名指定繼承人。它不會把一項資產整份傳予一人，再以別處的財產補償其他人。這是關於遺產的一項結構性事實，也正是兩套制度相遇時最為彆扭的一點，因為泰國分層住宅法對遺產根本沒有任何看法。它檢驗的是個人，一次登記一位，而檢驗的依據是一個有限的、與大樓內其他所有外籍業主共用的配額。
一個傳予單一繼承人可以順利過戶的單位，在分予六人時可能碎裂，因為他們每一位都要分別面對兩項測試。
實際後果值得平實說明。多名繼承人可能各自都要符合資格。大樓尚餘的外籍配額會被每一次登記消耗掉，所以排在最後的繼承人，可能通不過第一位已經通過的測試。而當單位在登記上無法分割時，遺產最終可能要在一年之內出售一項家人本想保留的資產——而那並不是一個能賣出好價錢的時間窗。
上述沒有一句是反對置業的理由。它們是支持另外兩件事的理由：在落實一個單位之前先知道大樓的配額尚餘多少，以及在簽訂買賣合約的同時就立好泰國遺囑，而不是拖到許多年之後。兩者都是尋常而不昂貴的步驟，也都不是賣方會主動提起的事。
稅務，這是較小的問題
泰國的遺產稅只適用於任何一位立遺囑人所遺、超過 1 億泰銖的那一部分。超過門檻後，直系尊親屬及卑親屬的稅率為 5%，其他繼承人為 10%，而繼承的配偶免稅。不動產在課稅範圍之內，且不論國籍均適用。數字依 PwC 的泰國稅務概覽，最後覆核日期為 2026 年 8 月 24 日。
對大多數買家而言，這是整個題目之中最不麻煩的一部分。門檻很高，稅率以國際標準而言溫和，而稅負可以預先計算。真正決定家人能否保住這項資產的，是登記時的那兩項測試。
實際應該做的事
- 在落實一個單位之前，索取大樓尚餘的外籍配額，要書面列明並附日期。這是賣方一邊握有、卻很少主動提供的一項事實。
- 保存購置時的外匯交易表格（Foreign Exchange Transaction Form），並放在家人找得到的地方。它就是證明單位以何種方式取得的文件。
- 訂立一份涵蓋泰國資產的泰國遺囑，與母國的遺囑並存，並在草擬時確保兩份文件不會互相撤銷。
- 若遺產將分予多名繼承人，請在購置之前而非之後，把分割方式同時交給一位泰國律師與您自己的顧問處理。