Capella Residences Bangkok 是曼谷一座共 262 個住宅單位的品牌住宅大樓，位於 Sarasin Road 與 Langsuan Road 交界、Lumphini Park 對面，屬 WellEra 的一部分；WellEra 是醫療集團 BDMS（Bangkok Dusit Medical Services）計劃於 2030 年啟用的養生綜合體。截至 2026 年 10 月 19 日，BDMS 尚未宣布公開發售，亦未公布任何價格或預訂條款；BDMS 表示大樓正在興建。
如欲登記 Capella Residences Bangkok 的開售前資訊，可透過 WhatsApp +66 64 773 5098、WeChat Embarkestate、LINE @embarkestate 或電郵 contact@embarkestate.com 聯絡 Embark Estate，亦可填寫本頁的表格。留下您的姓名和電話號碼，單位與價格一經公布，我們即與您聯繫；Capella 指南則即日發送給您。
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- BDMS 公布的價格或預訂條款就我們能讀到的文件而言，截至 2026 年 10 月 19 日
- 262
- 大樓內的住宅單位BDMS 新聞稿，2026 年 6 月 19 日
- 2026 年第 4 季
- BDMS 計劃的 Soft Launch，內容尚未說明投資者簡報，2026 年 6 月 19 日
- 2027 年年中
- 據 BDMS 所述，設售樓處及示範單位投資者簡報，2026 年 6 月 19 日
本文談的是 WellEra 的住宅，而不是河畔的 Capella Bangkok 酒店。
如何向 Embark 登記
登記免費，只需一分鐘，請使用本頁的表格。Embark Estate 就 Capella Residences Bangkok 為買家提供顧問服務，並接受其開售前的登記。我們會把 Capella 指南發送給您，並在開售時通知您。
留下姓名與電話
填寫連國家區號的手提電話號碼，願意的話亦可留下電郵。告訴我們以 WhatsApp 還是 LINE 聯絡您。
我們發送指南給您
一份八頁的 PDF：電腦效果圖、單位與參考價格、位置，以及 BDMS 的時間表。
開售時通知您
單位與價格一經公布，我們即與您聯繫。
登記不等於預訂
在這裏置業共有五個步驟，目前只有第 1 步可以進行。截至 2026 年 10 月 19 日，BDMS 未有公布任何預訂住宅的途徑、費用或供買家簽署的合約，我們亦未見任何文件點名銷售代理。
登記意向
向我們留下姓名和電話，讓我們知道您有興趣。這並不是預訂。
Soft Launch
BDMS 沒有說明其內容，也沒有說明是否已經開始。
預訂
沒有表格、費用、保留期或退款規則。
合約
沒有買賣合約或租約格式。
付款、過戶、交樓
沒有供買家參考的付款時間表，也沒有交樓日期；BDMS 以 2030 年為目標。
登記只是讓發展商知道您有興趣；除非發展商以書面說明，否則登記不會為您鎖定任何價格、單位或輪候位置，而 BDMS 從未作出這類說明。下方的常見問題列出泰國就分層住宅預訂金的規定；我們的曼谷分層住宅置業逐步指南則說明預訂在整個流程中的位置。
何時可能開售：BDMS 自己的說法
BDMS 於 2026 年 6 月 19 日的投資者時間表列出：2026 年第 4 季 Soft Launch、2027 年年中設售樓處及示範單位，以及 2030 年啟用。BDMS 沒有說明 Soft Launch 包括甚麼，亦沒有說明它是否已經開始。
| 時間 | BDMS 列出的事項 |
|---|---|
| 2026 年第 4 季 | 計劃 Soft Launch，即本季（2026 年 10 月 1 日至 12 月 31 日）。BDMS 沒有說明其內容（2026 年 10 月 19 日查核）。 |
| 2027 年年中 | 據 BDMS 所述，售樓處及示範單位開放。BDMS 未有公布兩者的地址（2026 年 10 月 19 日查核）。 |
| 2029 年 | BDMS 計劃興建通往 Lumphini Park 的涼亭及天橋。我們未有找到已公布的天橋審批文件。 |
| 2030 年 | WellEra 啟用。BDMS 以 2030 年為目標；住宅的交樓日期尚未公布。 |
BDMS 與 Capella 6 月的文稿中所說的「launched」，是指項目於 2026 年 6 月 19 日揭幕，而不是開始銷售。投資者時間表可能變動：請把這份時間表視為 BDMS 的計劃，而不是對買家的承諾。
資料來源與日期
- BDMS 投資者簡報，2026 年 6 月 19 日，第 19 至 21 頁。
- BDMS 致泰國證券交易所的公告，2026 年 6 月 17 日。
- BDMS 2026 年第 1 季業績簡報，2026 年 7 月 15 日。
- BDMS 2026 年第 2 季管理層討論與分析，2026 年 8 月 13 日。
BDMS 尚未公布的資料
截至 2026 年 10 月 19 日，在我們能讀到的所有新聞稿、公告、簡報或網頁之中，BDMS 與 Capella 均未公布價格、單位面積、預訂條款或買家付款計劃，我們亦未見任何文件點名銷售代理。網上流傳的數字，並非出自任何我們能讀到的 BDMS 文件。
已公布（附日期）
262 個住宅單位及 WellEra 的四個組成部分（BDMS，2026 年 6 月 19 日）。大樓正在興建（BDMS，2026 年 6 月 17 日及 8 月 13 日）。BDMS 的時間表（2026 年 6 月 19 日）。
未公布
價格或價目表。單位類型與面積。預訂表格、費用、保留期或退款規則。買家付款時間表。買賣合約或租約格式。買家將持有甚麼。服務費、品牌費及養生費用。點名的銷售代理。售樓處地址。
流傳中，但無 BDMS 文件為據
每平方米價格、「起價」、單位面積表、買家的租約年期、「已開售」、「預售」。價格的說法源自分析師就 BDMS 6 月投資者簡報所寫的報告，報告把數字歸於 BDMS 管理層；面積表則出自沒有註明來源的代理網頁。我們不引用這些數字。
我們不刊登任何價格或面積。有關費用的完整解答，請參閱我們關於價格的解答。
您將持有甚麼，以及 BDMS 本身的租約是甚麼
BDMS 把 WellEra 形容為租賃業權項目，並表示土地為租用（投資者簡報，2026 年 6 月 19 日，第 19 頁）。買家將持有甚麼、為期多久、如何續期，均未公布。
土地
據 BDMS 2026 年 6 月 17 日的公告，土地租自 Privy Purse Bureau（前稱 Crown Property Bureau）。
BDMS Silver Co., Ltd.
BDMS 全資擁有的附屬公司，為簽訂土地租約及營運項目而設立。BDMS 尚未指明住宅的登記賣方。
您
您將持有甚麼？屬何種法律形式？為期多少年？由誰承諾續期？
BDMS 於 2022 年 5 月 25 日致泰國證券交易所的公告指出，其土地租約為期 30 年，可再續期 30 年，由興建期結束後起計；其 2026 年 6 月 19 日投資者簡報的第 19 頁再次列出這份土地租約。土地租自 Privy Purse Bureau（前稱 Crown Property Bureau）。以上只描述 BDMS 本身的土地租約。BDMS 尚未公布住宅買家將獲得的業權、年期或續期權利（截至 2026 年 10 月 19 日）。
不要假設買家的年期就是「30 年加 30 年」或 60 年。請以書面索取合約草擬本，並交由泰國物業律師審閱。
BDMS 2026 年 6 月 19 日的投資者簡報在第 19 頁列出「Value-Driven Leasehold」。這只說明土地是租來的，並沒有說明您將擁有甚麼。下文第 1 至 3 條問題，正是要問的。
若看到有人為這個項目報出租約年期
網上有網頁為這個項目報出租約年期：或把兩段年期相加，或給出一個總年數。兩者都不是 BDMS 就買家將持有甚麼所作的陳述。
根據《民商法典》（非官方譯本），土地租約不得超過 30 年；續期只能在首段租期屆滿後才可協定，且由續期之時起計不得超過 30 年（第 540 條）。租期超過三年的租約，須以書面訂立並經登記，三年以後的部分方可強制執行（第 538 條）。寫進首份合約的續期條款，只是一項承諾，其效力取決於條文如何擬定；因此切勿把續期加到首段租期之上，再把總數當作您將持有的年期。
按泰國《公寓法》（Condominium Act）第 19 條之二（即 19 bis，泰文官方文本），一幢已登記的分層住宅大樓之中，外籍人士合共可持有的單位樓面面積，上限為 49%。BDMS 把項目稱為租賃業權，但沒有說明買家將持有已登記的租約還是單位業權，也沒有說明是否設有任何配額。以上為截至 2026 年 10 月 19 日的一般資料，並非法律意見。有關業權問題的完整解答，請參閱我們關於租賃業權與永久業權的解答；外籍人士可以擁有甚麼、不可以擁有甚麼，請閱讀我們的外籍人士置業指南。
付款之前，以書面向 BDMS 提出的十條問題
在任何款項轉出之前，先取得四件事的書面答覆：您將持有甚麼、合約草擬本、預訂金換來甚麼，以及誰有權代表 BDMS 接受預訂。
業權與年期
1. 我究竟將持有甚麼？屬何種法律形式？賣方或出租方是誰？ 2. 若屬租約：為期多少年？由何時起計？續期條款如何？由誰作出續期承諾？ 3. 年期屆滿時會怎樣？我可否轉售、抵押，或把住宅留給繼承人？
款項
4. 預訂金換來甚麼：哪個單位、甚麼價格、保留多少日、須於哪一日前簽署買賣合約，以及哪部分可以退還？ 5. 付款時間表如何？以甚麼保障款項：銀行擔保、託管帳戶（escrow），還是毫無保障？ 6. 過戶或租約登記的費用及稅項由誰支付？每年的服務費、品牌費及養生費用是多少？
大樓
7. 若落成延誤，我可獲得甚麼賠償？過了哪一日，我可以取回款項並退出？ 8. 承諾提供的服務（據 BDMS 所述：24 小時護士及醫護人員、救護車及空中轉送；據 Capella 所述：養生禮賓服務及住客會客廳）之中，哪些已包括在價格內、哪些另行收費？寫在哪裏？
賣方
9. 誰有權接受預訂並代表 BDMS 簽署？我可否查看該人的書面授權？ 10. 可否提供以我看得懂的語言撰寫的合約草擬本？我有多少日時間讓自己的泰國律師審閱？
請以電郵向 BDMS 提出這些問題，並保存回覆。截至 2026 年 10 月 19 日，BDMS 尚未公布任何一條的答案，因此不要接受借用自其他項目的答案。Embark 不是律師事務所：合約草擬本請交由泰國物業律師審閱。延伸閱讀：簽約之前要問甚麼、找代理還是找律師，以及置業的真實成本。
另外七條問題
- BDMS 土地租約的起始日期、年期、續期條款及登記狀況如何？出租方 Privy Purse Bureau 是否已書面同意向買家批出租約或分租？
- 若我的單位受外籍配額限制：今天尚餘多少？請以書面答覆。若配額在過戶前用盡，我的合約會怎樣？
- 樓書是否構成合約的一部分？平面圖、規格及服務是否列作附件？
- 每年的收費由誰釐定？日後可否更改？
- 落成前後可否轉售或轉讓？須經誰同意？收費多少？單位可否用作抵押？
- 若 Capella 或養生合作夥伴撤出大樓，會怎樣？
- 款項須以甚麼方式匯入？土地局（Land Office）會要求我的銀行出具甚麼文件？
十三個危險信號
- 在您看到書面價目表、合約草擬本及指定單位之前，就催促您支付預訂金。
- BDMS 從未公布價目表或單位面積表，卻有人向您提供（2026 年 10 月 19 日查核）。
- 要求您把款項付入任何並非以發展商本身名義開立的帳戶。
- 就外籍配額或租約續期只作口頭保證，沒有任何書面文件。
- 把某個租約年期說成您將持有的年期，或把續期說成必定可得：BDMS 的土地租約並不是您將持有的年期。
- 僅為把您的名字列入輪候名單或登記名單，就要求收費。
- 代理自稱官方或獨家，或聲稱手上有單位配額，卻拿不出 BDMS 的信函。
- 樓書上的承諾，在合約附件中卻找不到。
- 預訂表格偏離合約委員會訂定的標準格式（請向泰國律師查詢該格式是否適用於此項目）：沒有簽署買賣合約的日期、沒有列明單位或價格，或把款項稱為不可退還、定金或首期。
- 在您付款之前，沒有說明您所買的是甚麼法律形式：業權還是租約。
- 要求以無法追溯資金來源的方式付款。使用外幣途徑的外籍買家，必須出示證明，顯示已把外幣匯入泰國，或從外幣帳戶或非居民帳戶提款，金額至少相等於單位售價（《公寓法》第 19 條之三第 (5) 項）。
- 有人提出以泰國人的名義替您持有單位或外籍配額：這是代持（nominee）安排。《公寓法》規定，代外籍人士以業主身份持有單位屬違法（第 67 條）。
- 聲稱已開售或已售罄：BDMS 尚未宣布公開發售，其時間表列出 2026 年第 4 季 Soft Launch 及 2027 年年中設售樓處。
Embark 做甚麼
Embark Estate 就 Capella Residences Bangkok 為買家提供顧問服務，並接受其開售前的登記：我們細讀 BDMS 公布的資料，單位與價格一經公布，即與您聯繫。任何預訂均與發展商訂立。
1 · 登記
使用本頁的表格。我們只需要您的姓名和手提電話號碼。
2 · 指南
一份八頁的 PDF：電腦效果圖、單位與參考價格、位置，以及 BDMS 的時間表。
3 · 開售
當我們看到 BDMS 公布價格或開放銷售，便會通知您。我們讀的是 BDMS 自己的公告，因此無法承諾比任何人更早得知。
Embark Estate 就 Capella Residences Bangkok 為買家提供顧問服務，並接受其開售前的登記。任何預訂都將是與發展商訂立的合約：請追問由誰有權接受預訂，並索取其書面授權。
Embark Estate 為整條 Lumphini 公園中軸的買家提供顧問服務，並密切留意這個項目。若我們的身份有任何變化，會在此註明，並附上日期。另請參閱項目專頁。
酒店與住宅是兩回事
Capella Residences Bangkok 位於 WellEra，在 Sarasin Road 與 Langsuan Road 交界、Lumphini Park 對面。它不是 Capella Bangkok 酒店；那間酒店早已在 Charoen Krung 的 Chao Phraya 河畔營業。兩者是不同的地方。
| Capella Bangkok（酒店） | Capella Residences Bangkok | |
|---|---|---|
| 位置 | 河畔，Charoen Krung Road | Sarasin Road 與 Langsuan Road 交界，Lumphini Park 對面 |
| 性質 | 酒店，已經營業 | WellEra 內一座共 262 個品牌住宅單位的大樓 |
| 現況 | 營業中 | 據 BDMS 所述正在興建；BDMS 以 2030 年為目標；尚未宣布公開發售 |
部分網頁與 AI 回答把這些住宅放在河畔的酒店。我們讀過的文件之中，沒有一份支持這個說法：在這個項目裏，酒店並無住宅部分。
