數據
The Embark Bangkok Price Index
每平方公尺中位叫價與中位租金，按走廊劃分，並附業權拆分。
探索The Embark Bangkok Yield Ranking · 2026
曼谷豪華公寓排名，依據我們親自量度的數字
The Embark Bangkok Yield Ranking 是曼谷市中心 31 幢豪華公寓的排序名單，依各幢大樓於 2026 年 7 月的叫價與叫租所隱含的毛租金報酬率排列，數字由 Embark Estate 逐幢在自己的市場紀錄上量度。
開始之前
排序來自計算，而非意見
每一份「曼谷最佳公寓」名單都是某個人的意見，而且大多由正在出售該幢大樓的建商或代理行寫成。這一份不是最佳名單。它只依一件可以量度的事情排序：一幢大樓每平方公尺的叫租，以十二個月計，佔其每平方公尺叫價的多少。
那就是按叫價計算的毛租金報酬率。它是 Embark 在實時市場逐幢觀察所得數字的算術，並連同方法一併公開，任何人都可以覆核。它說明的是今天的叫價隱含什麼，並非任何一個住宅將會賺取多少，也完全沒有觸及設計、服務、景觀或住在那裡的樂趣。我們最喜歡的大樓因此散落在表格各處，而不是集中在頂端。
- 已排名大樓
- 31
- 最高毛回報率
- 7.8%
- 永久業權中位數
- 3.8%
- 租賃業權中位數
- 6.2%
- 觀察月份
- 2026 年 7 月
排名表
按叫價計算的毛租金報酬率，由高至低
每幢大樓一行。一幢大樓只在買賣與租賃兩邊各有至少五項觀察時才會出現，因此每一個數字都有真實的樣本支撐。觀察於 2026 年 7 月進行。點擊大樓名稱可前往其項目頁；整個市場按走廊劃分的中位數，載於 The Bangkok Price Index。
| # | 大樓 | 業權 | 走廊 | 觀察數目 | 毛回報率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok品牌住宅 | 租賃業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 24 項 · 出租 21 項 | 7.8% |
| 2 | Sindhorn TONSON | 租賃業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 12 項 · 出租 10 項 | 6.9% |
| 3 | Oriental Residence Bangkok | 租賃業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 8 項 · 出租 11 項 | 6.6% |
| 4 | Sindhorn Residence Langsuan | 租賃業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 15 項 · 出租 23 項 | 6.2% |
| 5 | Magnolias Ratchadamri Boulevard | 租賃業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 18 項 · 出租 11 項 | 6.1% |
| 6 | The Residences at The St. Regis Bangkok品牌住宅 | 租賃業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 6 項 · 出租 6 項 | 5.5% |
| 7 | Tait Sathorn 12 | 永久業權 | Sathorn | 出售 32 項 · 出租 13 項 | 5.1% |
| 8 | Four Seasons Private Residences Bangkok品牌住宅 | 租賃業權 | 河畔走廊 | 出售 20 項 · 出租 9 項 | 4.9% |
| 9 | The Monument Thong Lo | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 13 項 · 出租 6 項 | 4.6% |
| 10 | The Estelle Phrom Phong | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 32 項 · 出租 23 項 | 4.5% |
| 11 | Scope Langsuan | 永久業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 37 項 · 出租 15 項 | 4.5% |
| 12 | Hyde Heritage Thonglor | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 9 項 · 出租 11 項 | 4.4% |
| 13 | Tonson One | 永久業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 13 項 · 出租 6 項 | 4.4% |
| 14 | Celes Asoke | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 21 項 · 出租 14 項 | 4.3% |
| 15 | BEATNIQ Sukhumvit 32 | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 15 項 · 出租 8 項 | 4.3% |
| 16 | MUNIQ Langsuan | 永久業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 14 項 · 出租 14 項 | 4.2% |
| 17 | ANIL Sathorn 12 | 永久業權 | Sathorn | 出售 16 項 · 出租 15 項 | 4.1% |
| 18 | SALADAENG One | 永久業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 18 項 · 出租 15 項 | 3.9% |
| 19 | The Strand Thonglor | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 13 項 · 出租 12 項 | 3.9% |
| 20 | MARQUE Sukhumvit | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 28 項 · 出租 27 項 | 3.7% |
| 21 | Banyan Tree Residences Riverside Bangkok品牌住宅 | 永久業權 | 河畔走廊 | 出售 16 項 · 出租 8 項 | 3.7% |
| 22 | Magnolias Waterfront Residences | 永久業權 | 河畔走廊 | 出售 35 項 · 出租 10 項 | 3.6% |
| 23 | Q Langsuan | 永久業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 16 項 · 出租 15 項 | 3.5% |
| 24 | The Diplomat 39 | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 11 項 · 出租 19 項 | 3.4% |
| 25 | Vittorio Sukhumvit 39 | 永久業權 | Sukhumvit 走廊 | 出售 17 項 · 出租 5 項 | 3.4% |
| 26 | The Sukhothai Residences品牌住宅 | 永久業權 | Sathorn | 出售 31 項 · 出租 18 項 | 3.2% |
| 27 | The River | 永久業權 | 河畔走廊 | 出售 35 項 · 出租 8 項 | 3.2% |
| 28 | 185 Rajadamri | 永久業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 36 項 · 出租 17 項 | 3.1% |
| 29 | The Park Chidlom | 永久業權 | Lumphini 公園中軸 | 出售 18 項 · 出租 15 項 | 3.1% |
| 30 | The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok品牌住宅 | 永久業權 | 河畔走廊 | 出售 16 項 · 出租 9 項 | 2.9% |
| 31 | Ritz-Carlton Residences Bangkok品牌住宅 | 永久業權 | Sathorn | 出售 25 項 · 出租 19 項 | 2.7% |
觀察於 2026 年 7 月。為叫價，並非成交價。隨 The Bangkok Price Index 每期更新。
本頁每一個數字都是按叫價計算的毛租金報酬率，未扣除任何持有成本：管理費、維修基金、代管費用、所得稅、租戶更替期間的空置、家具、保險及維修。淨回報率會明顯較低，低多少視乎個別大樓，以及該住宅的管理方式。叫價並非成交價，同一幢大樓內的個別住宅，亦可能明顯高於或低於該幢的數字。以上為 2026 年 7 月觀察所得的一般市場資訊，並不構成投資、稅務或法律意見；考慮置業者應就自身情況尋求專業意見。
租賃業權為何領先
買下的是一段年期，不是一幢永久持有的大樓
表格頂端是租賃業權的大樓，這並非本季的偶然。租賃業權住宅每平方公尺售價，比可比較的永久業權低約三分之一，因為年期有限，買家會就此折讓。它的租金卻更高，因為 Lumphini 公園中軸上的租賃業權建案位置優越、由酒店品牌管理並配備服務，租客為地段付費，並不把業權年期計算在內。回報等於租金除以價格，兩邊同時把數字推高。
所以租賃業權較高的回報，是市場為一項真實成本定價：年期逐年遞減，而那份折讓在轉售時顯現，並非在出租時。對於打算持有二十年的買家而言，表格下方的一幢永久業權大樓可能是更穩妥的選擇。排名給你數字，不會替你作決定。
誰不在表內，以及原因
五項觀察的門檻，把一些名字擋在外面
一幢大樓須在現行紀錄中同時具備至少五項買賣觀察與五項租賃觀察，方可排名。新落成與尚未動工的項目未有租賃紀錄，因此 Embark 作為獲委任銷售代理之一的項目（Upper House Residences、The Wireless Residences by Upper House、EI8HTEEN SEVEN 與 ONE89 Wireless）並不在內；Dusit Residences 亦然，我們在該處就轉售及租賃提供顧問服務，但紀錄的租賃一邊仍然單薄。待租賃紀錄成形，這些大樓便會以與其他大樓相同的算術進入表格。
排名亦只限於 The Bangkok Price Index 所量度的市中心走廊：Lumphini 公園中軸、Sukhumvit、Sathorn 及河畔走廊。曼谷其他地區的大樓，無論多好，都是在數據集之外，而不是在標準之下。
如何編製
方法，直言相告
輸入的數據，是 Embark 在實時市場觀察所得的叫價與叫租，逐幢大樓自各房地產平台及其他代理搜集，並以人手剔除重複項。它們與編製 The Embark Bangkok Price Index 的觀察是同一批；此處沒有任何數字是另行輸入的。
就每一幢大樓，我們取其買賣觀察中每平方公尺叫價的中位數，以及租賃觀察中每平方公尺每月叫租的中位數。毛租金報酬率等於租金中位數乘以十二，除以價格中位數，四捨五入至小數點後一位。採用中位數而非平均值，因此單一頂層住宅無法牽動一幢大樓的數字。
一幢大樓只在兩邊各有至少五項觀察時才會排名。低於此數，一個數字只是個別例子，而不是一個比率，我們寧可把該幢大樓留在表外，也不以單薄的證據為它排名。若兩幢大樓的回報率在小數點後一位相同，觀察數目較多的一幢排在前面；這個並列是真實的。
排名公布的是比率，而不是構成它的兩個價格。本網站不公布個別大樓每平方公尺的叫價；走廊層面的中位數則刊於 The Bangkok Price Index。這是 2026 年 8 月 4 日作出的刻意決定，並在此頁繼續適用。
表格隨 The Bangkok Price Index 每期更新，底層的觀察數據亦同步刷新。每一個數字都註明其觀察月份，整張表格亦可下載成檔案。
本排名解答的問題
常被問到的問題，以數據作答
曼谷哪一幢豪華公寓的租金報酬最高？
在 Embark 的紀錄上，按叫價計算毛租金報酬率最高的是 The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok，為 7.8%，計算方式是其每平方公尺叫租中位數乘以十二個月，除以其每平方公尺叫價中位數。它是一幢租賃業權大樓；租賃業權的各行領先整張表格，原因如上文所述：較短的年期以折讓成交，卻能收取更高的租金。
這是 2026 年曼谷最佳豪華公寓的名單嗎？
不是。這是曼谷市中心 31 幢豪華公寓的排序名單，依據一個量度所得的數字，即按叫價計算的毛租金報酬率，方法一併公開。對某一位買家而言最好的一幢，取決於業權、面積、服務、景觀，以及他打算持有多久，沒有任何單一數字能夠決定這件事。這張表格所做的，是以任何人都可以覆核的數字取代意見。
為什麼租賃業權的大樓排在前面？
因為回報等於租金除以價格，而在租賃業權上，兩者朝同一方向移動。租賃業權住宅每平方公尺售價，比可比較的永久業權低約三分之一，因為年期有限；租金卻更高，因為公園中軸上的租賃業權建案由酒店品牌管理並配備服務。在此排名的 7 幢租賃業權與 24 幢永久業權大樓之間，兩組的中位數相距明顯。
為什麼 Upper House Residences 或 EI8HTEEN SEVEN 不在名單上？
一幢大樓只在現行紀錄中買賣與租賃兩邊各有至少五項觀察時才會排名。Embark 作為獲委任銷售代理之一的項目（Upper House Residences、The Wireless Residences、EI8HTEEN SEVEN 與 ONE89 Wireless）屬新落成或尚未動工，未有租賃紀錄，因此無法排名。待紀錄成形，它們會以與其他大樓相同的算術進入表格。
排名會顯示每一幢大樓每平方公尺的價格嗎？
不會。排名公布的是回報率，也就是一個比率，而不是構成它的兩個價格。本網站不公布個別大樓的叫價；走廊層面的中位數刊於 The Embark Bangkok Price Index。若需某一幢大樓的數字，請向 Embark Estate 查詢，我們會在營業時間內 4 小時內以 WhatsApp 或 LINE 回覆。