01
先聽。
我們不做導遊。我們細聽，花時間弄清楚生活方式與需要，然後呈上一份簡短而經過斟酌、真正合適的精選。
關於 Embark
精品房地產顧問，服務曼谷最見心思的住宅地段。
Luka Močnik 是 Embark Estate 的創辦人。Embark Estate 是紮根泰國的精品豪華房地產顧問，代表泰國及國際買家，於曼谷市中心與海岸物色品牌住宅與永久業權（freehold）分層住宅。
四個旗艦住宅項目獲委任
Upper House ResidencesSwire Properties and City RealtyThe Wireless Residences by Upper HouseSwire Properties and City RealtyEI8HTEEN SEVENOne BangkokONE89 WirelessOne Bangkok
在 Dusit Central Park 的 Dusit Residences，我們最活躍的大樓之一，Embark 就轉售及租賃提供顧問服務。
- 從業年資
- 在豪華房地產行業十年或以上，現專注泰國。
- 委任
- 於曼谷市中心四個旗艦品牌住宅項目獲委任，並與 Banyan Group 及 PROUD Real Estate 就 18 個沿海項目獲委任；另於 Dusit Residences 專責轉售及租賃。
- 現有存貨
- 三座已落成或接近落成、買家今天即可參觀的大樓，另有一座處於落成前階段。
- 地理重心
- 環抱 Lumphini Park 的公園中軸與 Chao Phraya 河畔，以及 Phuket、Pattaya、Hua Hin 與 Koh Samui 的海岸。
- 服務過的買家
- 來自亞洲、歐洲及美洲各地的國際買家，既有長居曼谷者，亦有往來全球者。
- 工作語言
- 英文與泰文，並可透過網路接通日文、普通話、廣東話、俄文等語言。
曼谷市中心鳥瞰，Lumphini Park 正居畫面中央。
01 · 為何是曼谷
我來到曼谷，然後留了下來。帶著十餘年豪華房地產的經歷認真看過這個市場之後，我找到了自己一直在尋找的東西。一座各種文化在此交匯、而賭注下得夠大的城市。資本的密度、國際的份量，以及為懂得往哪裡看的人而設的機會結構。原來，曼谷就是亞洲的紐約。Embark 的存在，是為了讓國際買家看見我所看見的。
02 · Embark 為何存在
我入行的市場，與我後來踏進的市場。
Embark 就是我當年遍尋不獲的那一家精品顧問。
我入行的市場，其專業水準是由規管撐起來的。代理持牌，盤源經核實，價格準確，誤導客戶要負法律責任。這個框架塑造了我的專業。
曼谷的運作方式並不一樣。市場規管較少，人人都可以做代理。放盤資料可能過時，也可能失實。佣金結構獎勵快速成交，多於周詳的意見。結果是一個產品豐富、專業紀律卻參差不齊的市場。國際買家在這裡對顧問的需要，遠比他們自己以為的更大，卻往往落空。
創辦 Embark 之前，我在曼谷幾家既有的代理行內工作過。我看見的是一個兩難的選擇：一邊是不合我創業性情的僱傭模式，一邊是我無法認同的營運水準。有創業氣息的公司，並不按我所信奉的標準辦事；按高標準辦事的公司，卻透著一股官僚氣。
我一直想找一家值得尊敬、可以加入的精品行，始終找不到。Embark 就是我當初希望能夠找到的那一家。
我們的地理重心，是我們稱之為公園中軸（park-axis corridor）的一帶：環抱 Lumphini Park 的幾條街道，集中了曼谷最為人認可的豪華住宅地段。我們同時代理 Chao Phraya 河畔具份量的品牌住宅，那是另一片截然不同的地理，而同一批買家往往會將兩者並列考慮。
今天，Embark 在曼谷市中心四個旗艦品牌住宅項目上持有委任，另於海岸 18 個項目上持有委任。在曼谷：Upper House Residences 與 The Wireless Residences by Upper House（Wireless Road 上由 Swire Properties 與 City Realty 合作發展的兩座居所，Embark 為其獲委任銷售代理之一），以及 EI8HTEEN SEVEN 與 ONE89 Wireless（兩者均在 One Bangkok 之內）。在海岸，自 2026 年 8 月起，Embark 為 Banyan Group 及 PROUD Real Estate 的獲委任銷售代理之一，涵蓋 Phuket、Hua Hin 以及 Pattaya 的 Jomtien 一帶的項目。獲委任從來不是我們推介某座大樓的理由；我們追蹤的其餘一切，亦無任何人付費要我們向您推介。在 Dusit Central Park 的 Dusit Residences（Dusit International 與 Central Pattana），我們最活躍的大樓之一，Embark 就轉售及租賃提供顧問服務，新發展項目的單位現正陸續辦理過戶。我們亦與曼谷數家老牌豪華建商保持合作關係。
03 · 為何是 Lumphini
在一座由混凝土築成的城市裡，綠意就在門前，是一種不會過時的奢華。
Lumphini Park 坐落曼谷金融區與使館區的正中。環抱它的幾條街道，承載了全城最為人認可的豪華住宅地段：Wireless Road、Langsuan、Ratchadamri、Sarasin、Chidlom、Upper Sathorn。對市場最上層的買家而言，認真的物色就從這裡開始。
重整後的 Green Line 綠道，如今以一段 10 至 15 分鐘的步程，把 Lumphini Park 連接至曼谷第二大的市中心公園 Benjakitti Park，沿途對行人、寵物與單車同樣友善。這條中軸因此向東延伸，接上 Sukhumvit 一線，那裡亦已聚起另一組品牌住宅。
公園中軸以外，我們亦代理 Chao Phraya 河畔真正具份量的品牌住宅。那是曼谷豪華住宅的另一片地理，核心價值由臨公園轉為臨水。
自 Wireless Road 望向 Lumphini Park04 · 我們如何為國際買家提供意見
一套周詳的流程，白紙黑字寫下來。
我們遇上的買家，大多在找到我們之前已做過相當多功課。他們想從顧問身上得到的不是熱情，而是一套可以倚靠的方法。以下是我們在每一次委託中的做法，按通常發生的次序排列。
01
接收需求與資格審視
第一次對話，不設任何義務。我們細聽真正的需求：生活方式、持有年期、與其他城市的比較。然後我們會坦白告訴您，我們是否適合出任這件事的顧問。我們婉拒的查詢，比接下的多。
02
建商與項目盡職審查
凡我們代理或推介的項目，我們都備有一份書面評估，涵蓋建商往績、建築品質核實（那些單位我們親自走過）、租賃與業權結構、落成及交樓時間表，以及日後轉售的流通性。認真的查詢者，我們會與其分享這些評估。
03
精選名單與參觀
我們呈上的是一份簡短而經過斟酌的精選，而非一本長長的目錄。通常是兩至四個住宅。每一次參觀都不趕時間，並附上完整的平面圖與座向脈絡。那些只有親身走過才看得見的細節，我們會一一指出。
04
法律事務協調
外籍買家的路徑、業權結構與合約審閱，我們與曼谷的老牌律師行協調處理。Embark 本身不提供法律或稅務意見。我們負責引薦，並在每一個決定作出時留在同一個房間裡。
05
議價與成交
我們站在交易的買家一方。凡與建商的關係屬直接的，我們會就標價以外的條款議價：落成保證、裝修配置、付款時間表。整個成交流程由頭到尾協調到底。
06
交樓及其後
關係在成交期間與成交之後仍然延續。交鎖匙之前，我們為買家引薦可信的驗樓夥伴，由他們逐間巡視，並把建商按合約有責任修繕的瑕疵逐項記錄在案。交樓之後，有需要的客戶可交由我們代為管理物業；我們亦會引薦合作過的室內設計師與家具夥伴；若單位作投資持有，我們會協助其租賃定位。這一點，改變了我們在推介階段的立場。
01接收需求與資格審視第一次對話，以及一個坦白的接或不接。
第一次對話，不設任何義務。我們細聽真正的需求：生活方式、持有年期、與其他城市的比較。然後我們會坦白告訴您，我們是否適合出任這件事的顧問。我們婉拒的查詢，比接下的多。
02建商與項目盡職審查凡我們代理的項目，都有一份書面評估。
凡我們代理或推介的項目，我們都備有一份書面評估，涵蓋建商往績、建築品質核實（那些單位我們親自走過）、租賃與業權結構、落成及交樓時間表，以及日後轉售的流通性。認真的查詢者，我們會與其分享這些評估。
03精選名單與參觀一份簡短而經過斟酌的精選，不是目錄。
我們呈上的是一份簡短而經過斟酌的精選，而非一本長長的目錄。通常是兩至四個住宅。每一次參觀都不趕時間，並附上完整的平面圖與座向脈絡。那些只有親身走過才看得見的細節，我們會一一指出。
04法律事務協調曼谷的老牌律師行，而我們就在房間裡。
外籍買家的路徑、業權結構與合約審閱，我們與曼谷的老牌律師行協調處理。Embark 本身不提供法律或稅務意見。我們負責引薦，並在每一個決定作出時留在同一個房間裡。
05議價與成交站在買家一方，爭取標價以外的條款。
我們站在交易的買家一方。凡與建商的關係屬直接的，我們會就標價以外的條款議價：落成保證、裝修配置、付款時間表。整個成交流程由頭到尾協調到底。
06交樓及其後驗樓、管理，以及一段留得住的關係。
關係在成交期間與成交之後仍然延續。交鎖匙之前，我們為買家引薦可信的驗樓夥伴，由他們逐間巡視，並把建商按合約有責任修繕的瑕疵逐項記錄在案。交樓之後，有需要的客戶可交由我們代為管理物業；我們亦會引薦合作過的室內設計師與家具夥伴；若單位作投資持有，我們會協助其租賃定位。這一點，改變了我們在推介階段的立場。
— Luka
以上每一步均由主理人親自執行，並由一個專業公司網路（法律、稅務、室內設計、驗樓）從旁支援，我們與他們合作的年月，足以為其背書。我們不聘用什麼都做的通才。這家顧問公司的規模，是刻意保持的。
05 · 部分經歷
低調，而經得起查證。此刻仍在進行。
從業年資
在豪華房地產行業十年或以上，現專注泰國。
委任
於曼谷市中心四個旗艦品牌住宅項目獲委任，並與 Banyan Group 及 PROUD Real Estate 就 18 個沿海項目獲委任；另於 Dusit Residences 專責轉售及租賃。
現有存貨
三座已落成或接近落成、買家今天即可參觀的大樓，另有一座處於落成前階段。
地理重心
環抱 Lumphini Park 的公園中軸與 Chao Phraya 河畔，以及 Phuket、Pattaya、Hua Hin 與 Koh Samui 的海岸。
服務過的買家
來自亞洲、歐洲及美洲各地的國際買家，既有長居曼谷者，亦有往來全球者。
工作語言
英文與泰文，並可透過網路接通日文、普通話、廣東話、俄文等語言。
個別交易詳情與推薦人，可應要求私下提供。
06 · 我們的做法有何不同
六項承諾，讓我們有別於曼谷的常規。
02
每一間都親自走過。
平面圖、座向，以及那些只有親身走過才看得見的細節，我們都清楚。這些從不會出現在建商的宣傳品裡。
03
分享渠道。
若合適的單位在另一位代理手上，我們會坦誠聯手成交，而不是只推自己架上的貨。我們的網路，實際上擴闊了我們能提供的選擇。
04
留在關係裡。
有需要的客戶，我們提供物業管理服務。這改變了我們的立場。我們沒法把一個差的單位賣給誰，然後就此消失。
05
不合適的就婉拒。
凡我們不認識其建商、無法核實其品質，或無法就該地段真正提供意見的項目，我們一概不接。
06
用客戶的語言。
英文與泰文是我們的工作語言。日文、普通話、廣東話、俄文等語言，可在客戶需要時透過我們的網路安排。
- 01先聽。
- 02每一間都親自走過。
- 03分享渠道。
- 04留在關係裡。
- 05不合適的就婉拒。
- 06用客戶的語言。
我們的使命
Embark 只代理我們真正撐得住的，也只就我們真正了解的提供顧問意見。