Phuket 是全球第四大的品牌住宅市场，共35个项目，排在伦敦之前。这也是最常被读错的一个数字；本文要谈的，就是在别人拿它向您推销之前，怎样正确解读。
- 35
- Phuket 的品牌住宅项目15个已开业，20个已公布但尚未开业。
- 第4
- 全球排名伦敦第5，共30个；曼谷第10，共22个。
- 903
- 全球品牌住宅项目2025年底的数字。今年约1,088个，2031年将接近1,800个。
- +40%
- 2023年以来飞往 Phuket 的航班增幅曼谷增加27%，迪拜减少7%。
什么是品牌住宅？
品牌住宅是冠以酒店或设计品牌、并按其标准兴建与运营的住宅。品牌不只是在兴建期间挂在招牌上：在您购入之后，它仍然订立标准并管理大楼。在 Phuket，这包括公寓、别墅以至整个度假庄园。
全球第四，实际意味着什么？
它统计的是名字，不是住宅。一个项目只算一个，不论它有十栋别墅，还是四百套公寓。
- 15 已开业
- 20 只是公布
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35这个数字来自 Knight Frank 的《The Residence Report 2026/27》。它统计岛上的品牌住宅项目，并把 Phuket 列为全球第四。第五的伦敦有30个，第十的曼谷有22个。这些是该机构的数字，我们自己没有核实。
项目数目，是已公布的名字的数目。它无法告诉您有多少个住宅，因为规模并不计算在内。所以“全球第四，排在伦敦之前”，指的是按项目数目排第四，并不表示 Phuket 的品牌住宅比伦敦多。
需求确实跟着机场走，而这一点比较可信：2023年以来飞往 Phuket 的航班增加了40%，在十大市场之中增长第二快。
两个词都掩盖了很多：“已公布”与“已开业”
“已公布”把一座接近完工的大楼，与一份关于空地的新闻稿放进同一个格子。“已开业”描述的是度假村，不是您被带去看的那个住宅。
项目数目，是名字的数目，不是您可以走进去的建筑的数目。
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35个之中有20个已公布、尚未开业。单单一个词，同时涵盖一座三个月后交房的大楼，以及一份关于一幅土地的新闻稿，而您无从分辨。
实际情况是这样的。按这个标准，Banyan Group 是全球五大品牌之一，共75个项目，33个已开业，42个已公布。四十二听起来像一个品牌同时遍地开花。它其实是公布的次数，完全说明不了42个之中任何一个是否已经动土。
“已开业”同样不可靠。一个项目一旦开始营业就算作开业；在度假庄园里，酒店可以已在接待住客，而住宅仍在收尾、仍在交房，或仍由开发商销售。开业，意思是大门开了，并不代表您被带去看的那个住宅已经建成。
所以不论哪一种，问题都一样：就那一座大楼，而不是它所在的度假村，索取附日期的施工或交房事实。
一个供应数字，常被拿来回答两个不同的问题
卖到哪一步？
销售层面的答案：发展中、销售中、即将落成、转售。它说明未售出的住宅在谁手上、如何推销，却完全不涉及工地本身，包括听起来似乎有关的“发展中”。
建到哪一步？
建筑层面的答案：已建成、收尾中、兴建中、场地工程、尚未动工。值得为它订机票的，是这一个。
品牌一定要是酒店吗？
不一定。Phuket 约23%的品牌项目冠以非酒店品牌，纽约则为51%。
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非酒店品牌的比例，Phuket 为23%，曼谷亦为23%，伦敦为47%，纽约为51%。全球接近30%，并预计于2028年接近40%。非酒店品牌可以是时装品牌、汽车品牌或设计工作室。改变的是您入住之后由谁管理大楼，而这正是任何品牌都值得追问的。
我们实际能证明什么？
我们自己名册上43个2,000万泰铢以上的 Phuket 项目之中，10个确认已建成，7个确认未建成，26个我们两方面都尚未核查。
- 10 确认已建成
- 7 确认未建成
- 26 尚未核查
阅读完整说明，包括我们撰写本文时犯过的错
已建成，是指记录显示建筑存在，并不代表我们曾实地走过。整个名册之中，只有一个项目标示为我们曾亲身到访：Twinpalms Residences MontAzure。文件与实地考察是两回事，我们把两者分开。
全部10个：Amanpuri Residences、Angsana Oceanview Residences、COMO Point Yamu、Laguna Beach Residences Reef、Laguna Beach Residences Seashore、Skypark Celeste Laguna Phuket、Sri Panwa、The Standard Residences, Phuket Bang Tao、Trisara 及 Twinpalms Residences MontAzure。除其中一个之外，我们都站在买家一方提供意见。
我们曾经在本文的草稿中弄错一次。当时我们的名册只记录项目如何“卖”，完全没有一栏记录什么已经“建成”。草稿以销售字段顶替，把三个客户当月就可以实地走一遍的庄园算作未建成。文章并未发出。名册现在有了建筑字段；除非我们持有附日期的证据，否则它会留空，因为在这一栏，猜测比空白更糟。
同一个方法，可以用来检查任何人的数字，不只我们的。当一个状态听起来像建筑事实，请要求查看该字段所有可能的数值。若清单写着发展中、销售中、即将落成、转售，那就是销售字段，不论其中某个词听起来像什么。
最后两点。10个项目被列为发展中，那是销售状态，不是建筑状态。另外，我们的43个与上面的35个是两组不同的集合，按两套规则、为两个目的统计，所以切勿把其中一组从另一组中减去。
哪些项目确认未建成？
三个。每一个的证据，都是开发商自己附日期的进度报告，不是我们的。
Banyan Tree Beach Residences Oceanus
兴建中。开发商2026年9月的项目页面表示，地基、结构、屋顶及抹灰工程大致完成，目标为2028年底落成。
The Residences at InterContinental Phuket Resort
按 PROUD Real Estate 于2026年8月28日发布的进度页面，整体完成13%。
The Standard Residences, Phuket Bang Tao
按开发商2026年9月的进度表，结构完成95%，室内完成70%。其销售团队于2026年9月告诉我们，住宅由2026年10月起可以入住；我们仍要求每一个住宅以书面列明交房日期。
我们尚未核查的26个，并不是一份未建成的名单。它记录的是我们自己的查核做到哪一步，不是工地的状态。
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这一栏包括 Layan Residences by Anantara，Layan Beach 上方一个成熟的别墅庄园，我们的名册把它列为销售中；包括 Kiara Reserve Residences，其开发商网站于2026年8月称之为“进入最后阶段”，这是一句销售用语，我们未能把它对应到自己掌握的、附日期的建筑事实；也包括2026年3月公布的 PEYLAA Phuket, Autograph Collection Residences。
一个客户可以实地走一遍的庄园、一个进入最后阶段的项目，以及今年春天才推出的新项目，全部放在同一栏，因为这一栏记录的是我们已经确立的事实，不是工地上的实况。
每平方米要多少钱？
Phuket 大约每平方米5,400至7,000美元。但这个公布的区间剔除了市场最顶端的五分之一，而在 Phuket，缺少的这五分之一，正是大部分买家一来就问的临海别墅。
- US$5,400至7,000
- Phuket，每平方米涵盖约80%的高端成交。最顶端的五分之一在此区间之上。
- US$7,000至8,300
- 曼谷，每平方米
- US$17,200至29,100
- 马贝拉，每平方米
- US$43,000至75,000
- 伦敦，每平方米纽约为 US$43,000至64,600。
阅读完整说明，以及缺少的五分之一为何重要
泰国以平方米计算，所以上面全部按每平方米列出。公布的区间以每平方呎计，我们按每平方米10.7639平方呎换算。区间是他们的，换算是我们的。
这个区间涵盖约80%的高端成交，剔除的五分之一是每个市场的最顶端。在 Phuket，那基本上就是临海别墅市场。所以一个公布的区间描述的是市场的中段，不是它的顶端；若有人拿 Phuket 的区间来比一栋临海别墅，那是用错了区间。
我们另外从相反方向公布一个 Phuket 数字：品牌公寓平均每平方米197,745泰铢，出自 C9 Hotelworks，2026年1月，载于我们的 Phuket 品牌住宅名册。一个只是公寓的平均价，另一个是剔除顶端的区间。对象不同、方法不同，两者并不矛盾。我们不会把其中一个乘以汇率来对齐另一个，因为我们找不到一个愿意为之负责的汇率来源。
购入期房之前，应该问什么？
六个问题，以书面提出。没有一个关于装修。
- 这个答案关乎销售，还是工地？当您听到项目进度正常，请索取工程进度百分比，以及测量的日期。
- 您支付的款项存放在哪里？资金监管账户、开发商的账户，还是随工程核实逐步拨付？三种保障程度截然不同。
- 由哪一家公司签约？是合同上列明的项目公司，而不是楼书上的集团名称。
- 竣工日期延后会怎样？要写在文件里，而不是在会面中口头说说。这个岛上的竣工日期会变。
- 您要买的那一套，还在外籍永久产权配额之内吗？49%的上限按大楼的楼面面积计算，而不是按套数，所以大户型用得更快。
- 那套住宅每年的持有成本是多少？是您那一套的物业管理费与维修基金，不是项目的平均数。
任何款项转出之前，先把文件交给独立的泰国律师。这个决定的详细讨论，见我们的文章：购买已经存在的，还是购买一个承诺。
我们的角色
我们是 Banyan Group 与 PROUD Real Estate 的指定销售代理之一，以书面委任，与其他代理并列、并非独家，涵盖名册上27个项目。其余16个项目，我们为买家提供意见，并代表买家行事。上文提到的已建成项目，除一个之外，全属这一类。
如果您希望这个岛被如实解读，而不是被推销，请告诉我们您的预算、喜欢哪一段海岸，以及需要立即入住还是可以等待。我们会告诉您哪些项目我们能证明已经建成，哪些确认未建成、凭的是什么附日期的证据，以及哪些我们坦白说尚未核查。可以先看名册，或直接问我们。
资料来源。项目数目、全球排名、航班增幅、品牌比例及价格区间，均出自 Knight Frank 自行公布的研究：《The Residence Report 2026/27》及《Global Branded Residence Survey 2026》。这些是该机构的数字，不是我们的，我们也未审核。每平方米价格，是我们把其每平方呎区间按每平方米10.7639平方呎换算的结果；该机构列明其货币换算以2026年8月1日为准。197,745泰铢的平均价出自 C9 Hotelworks，2026年1月。所有取自我们自己名册的数字，文中均注明为我们的。截至2026年9月23日的一般信息，并非法律、税务或投资意见。
