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效果圖。由高空看這幅地：前方是沙灘，後方是潟湖，海灣沿園區向北伸延。 照片由 Banyan Group (效果圖) 提供。
Banyan Tree Beach Residences Oceanus
Banyan Tree Beach Residences Oceanus 是位於 Phuket、Bang Tao 海灘上的臨海品牌住宅，為 Banyan Group 旗下 Banyan Tree（悅榕莊）Beach Residences 系列的旗艦，坐落於 Laguna Phuket（樂古浪）園區之內，共 16 個四房居所，面積 416 至 768 平方公尺，包括 12 個分層住宅與 4 個複式頂層特色單位，建商目標於 2028 年第四季落成。
位於 Laguna Phuket 之內，直接臨海。海灘本身屬公眾海灘，並非私人海灘。
興建中 · 建商目標為 2028 年第四季
我們已核實的內容這座建築尚未存在，因此無從查看。我們公布的內容來自建商自己公布的資料。最近一次核實：2026-09-01。
Banyan Tree Beach Residences Oceanus, 建商鏡頭下的模樣
全部 13 張照片收起
照片由 Banyan Group (效果圖) 提供。
圖則， 出自建商本身的設計圖
16 個住宅分佈於四座四層低密度樓宇，每個均為四房、四個半浴室連書房，各配 12 平方公尺車位及一個高爾夫球車泊位。以上數字取自建商 2026 年的圖則，當中也載有多數銷售對話會略過的坦白細節：地面層花園屬專用範圍，並非業權契約的一部分。在比較每平方公尺售價之前，請先索取該指定單位的業權明細。
同一份面積表，以表格呈現
| 類型 | 面積 | 分別之處 |
|---|---|---|
| 地面層（單位 101、201、301、401） | 總面積 483.5 平方公尺，室內 317.5 平方公尺 | 露台外連 67.5 平方公尺私人泳池，與沙灘同一水平 |
| 二樓及三樓（x02、x03） | 總面積 415.9 平方公尺，室內 317.4 平方公尺 | 全闊露台；客廳闊逾 13 米 |
| 複式頂層特色單位（單位 104、204、304、404） | 兩層合共 768.25 平方公尺 | 300.9 平方公尺私人天台，設 41 平方公尺泳池、一個鏡面水池與開放平台 |
規格， 取自材料及裝修一覽。
取自建商自家的裝修材料及選料一覽，以 Phuket Grand Resort Limited 名義發出。這是設計階段的文件，建商保留以品質大致相若的材料替換的權利，在此階段屬正常做法，但在它被當作承諾轉述給您之前，值得先知道。
- 客廳地面
- 瓷質地磚
- 臥室地面
- 實木複合地板
- 廚房檯面
- 拋光石英岩，客廳另設玻璃酒窖
- 廚房電器
- 電磁爐、焗爐、洗碗碟機、酒櫃、廚餘處理器
- 主浴室
- 拋光雲石洗手檯、智能座廁、鋼化玻璃屏
- 冷氣系統
- 全屋 VRV/VRF 系統
- 門窗
- uPVC 及鋁材
- 頂層特色單位天台
- 私人泳池、鏡面水池與防滑平台
各段距離， 逐一量度
- Bang Tao 海灘直接臨海
- Laguna Golf Phuket 及園區內的酒店園區之內
- Boat Avenue 及 Porto de Phuket園區之外不遠
- Phuket 國際機場約 20 分鐘，按建商自家地圖
- Phuket Town約 30 分鐘
16
住宅數目
- 面積
- 416 至 768 平方公尺
- 組合
- 12 個分層住宅、4 個複式頂層特色單位
- 指導價
- 1.6 億至 3.91 億泰銖（建商，2026 年 9 月）
- 建商目標
- 2028 年第四季
- 園區
- Laguna Phuket
這個項目， 以何種業權持有
同一項目兩種業權並存。單位不同，業權可能不同，您擁有的東西也就不同，宜在最初階段便問清楚。
兩者不能相加成為一個年期。只有左邊那一段是今天已經註冊的權利；其後的年期取決於條款的措辭，也取決於屆時由誰承擔這項承諾。
年期： 由買家選擇：49% 外籍配額之內的永久業權，或 30 年註冊租賃業權，按建商自身網頁所述（2026 年 9 月）
續期： 租賃路線在已註冊年期之上，另設兩次 30 年續期選擇。
落實之前必須查清的事
已註冊的 30 年期是登記於業權之上的物權；兩次續期選擇權則是合約承諾，其價值取決於條文如何草擬。因此 30+30+30 年租賃應讀作三十年加一個承諾，絕不能讀作九十年。走永久業權一路，請以書面確認該單位所屬大樓的 49% 外籍配額尚有多少未獲分配。無論選哪一條路，我們都會與您的律師一同細讀實際文件，然後才依賴它。
以上為一般資料，並非法律或稅務意見。任何租約在簽署之前，均應交由獨立的泰國律師審閱。
價格、存貨、工程進度，以至業權的措辭，全都會變。我們在任何落訂之前都會重新核實，並寧願把核實日期一併列出，也不願讓過時的資料看來仍然新鮮。
正在考慮 Banyan Tree Beach Residences Oceanus？
我們會告訴您我們知道什麼、仍在核實什麼，以及它是否真的切合您在找的東西。
Embark Estate 為此項目的獲委任銷售代理之一，由 Banyan Group 委任。我們可以直接為您呈上建商本身的現有存貨與價格，而非地產網站上輾轉得來的版本。
實際上代表什麼
實際上，這代表我們手上用的是建商本身的價目表與單位表，而不是流到地產網站上的資料。這並不會改變我們對您說的話：獲委任從來不是推介一座樓的理由，若此項目不切合您的要求，我們一樣會直說。我們在曼谷的委任項目，載於曼谷品牌住宅名冊。建商就此項目設有官方渠道：www.banyangroupresidences.com
我們不會為此項目公布任何租金報酬或升值預測，也不會引用全島的平均數字。若營運方就某一座樓公布經審核的數字，我們會連同日期一併引述；除此以外，我們寧可不說，因為所謂保證回報，多數只是價格折扣披上了回報的外衣。
完整紀錄， 附日期與出處。
建商就本項目正式公布過的每一項數字，按公布先後排列，並註明出處。我們保留這份紀錄，是因為預售買家真正想知道的並非今天的價格，而是這家建商此前有沒有推遲過落成日期，而這段歷史沒有任何地產平台會保存。
Banyan Group 公布項目：Laguna Phuket 內十六個直接臨海的住宅，建築面積由 416 平方公尺起，頂層單位達 768 平方公尺。該新聞稿沒有列出臥室數目、價格、落成日期，也沒有提及任何代理。
付款時間表以建商報價單的形式書面送達我們。該文件並未對外公布，買家提出要求時我們可以出示。
出處: Banyan Group 報價單，由 Embark 持有 · 由 Embark 持有的文件
我們閱讀日期
建商自家項目頁列明指導價 1.6 億至 3.91 億泰銖，面積 416 至 768 平方公尺，包括十二個分層住宅及四個複式頂層單位，業權為 49% 外籍配額內的永久業權或 30+30+30 年租賃，落成目標為 2028 年第四季。
目標就是目標，並非承諾；建商怎樣措辭，本頁便怎樣寫。若文件在我們手上而並未公開，我們會如實說明，而不會連結到不存在的頁面。凡未列於此的，就是建商尚未公布的內容，我們不會用地產平台的數字去填補。
細說 Banyan Tree Beach Residences Oceanus 究竟是什麼
Oceanus 是 Banyan Group 旗下 Beach Residences 系列的旗艦，坐落於島上僅餘的直接臨海地塊之一。以這樣面積的臨海地塊而言，16 個住宅是刻意壓低的數目，也最清楚地說明了這座建築的用意：它不是一座望海的大型分層住宅社區，而是沙灘上一列不多的大宅。
繼續閱讀 · 尚有 3 段收起
住宅面積由 416 至 768 平方公尺，全為四房及頂層特色單位。地面層居所設私人泳池，頂層特色單位的泳池則設於天台。屋主置身 Laguna Phuket 之內，這片園區由 Banyan Group 自 1994 年起在這段海岸持續興建，也正是 Beach Residences 與周邊較新 Bang Tao 建案的分別所在：高爾夫球場、潟湖水系、海灘會所與酒店服務早已存在，並已運作三十年。
落成目標為 2028 年第四季。建商自身的網頁指工程已大幅推進，截至 2026 年 9 月，地基、結構、屋面與批盪大致完成。與 Phuket 任何一宗預售買賣一樣，決定結果的問題有三：訂金背後的建商承擔、託管帳戶或按工程進度付款的保障，以及您落實認購那一刻，外籍人士永久業權（freehold）配額究竟尚餘多少未獲分配。這些我們在鑑賞之前處理，而非之後。
Banyan Group 為 Oceanus 公布自家的指導價，這在本島上比應有的更為罕見：住宅由約 1.6 億泰銖起，頂層特色單位最高約 3.91 億泰銖，約合每平方公尺 375,000 至 426,000 泰銖，見建商網頁 2026 年 9 月 1 日所載。建商同時提供兩條業權路徑供買家選擇：在 49% 外籍配額之內的永久業權，或 30 年註冊租賃業權，另附兩次各 30 年的續期選擇權。作為 Banyan Group 的獲委任銷售代理之一，我們於查詢時直接向建商核實最新的逐個單位供應與價目。
誰在興建， 以及今天可以在哪裡走過他們的作品。
項目公司為 Phuket Grand Resort Limited，Banyan Group 旗下公司，而其背後的集團同時在泰國及新加坡兩地的交易所上市。Banyan 自 1994 年起興建這片園區，是島上最長的連續發展往績；按建商自家的整體平面圖，Oceanus 位於園區自身的臨海一列，介乎 Dusit Thani 與 SAii Laguna Phuket 之間，潟湖水系就在正後方。
要衡量這裡的預售承諾，這個背景是最誠實的方法：圍繞這幅地的高爾夫球場、酒店、RAVA Beach Club 與診所，不是總體規劃圖上的線條，它們已運作三十年，可以在看售樓處的同一天走一遍。
已在我們曼谷案頭的項目： Banyan Tree Residences Riverside Bangkok，今天可在一座已落成的大樓內親身感受此品牌的住宅服務（項目由另一建商發展，營運方相同）.
我們怎麼看， 連我們會質疑的地方
適合哪一類買家
在此市場最高一層置業的家庭：想要 Bang Tao 的直接臨海面、416 至 768 平方公尺的別墅級空間，以及 Laguna 園區早已運作的服務，而非留待後期才兌現的承諾。
要作出什麼取捨
這是預售，建商目標為 2028 年第四季，因此您買下的是一份承擔與一張圖則；而以每平方公尺 375,000 至 426,000 泰銖計，您付的是已落成臨海物業的價錢。無論周邊宣傳如何說，它是分層住宅而非別墅；門前的海灘屬公眾而非私人；地面層花園屬專用範圍，並非業權契約的一部分。
我們會先問的問題
載有日期的可售單位、價格與業權一覽；賣方與承建商文件；工程進度若有變動，何者保障您已付的分期款項；傢具與規格清單；以及業權的確切措辭：30+30+30 年的租賃字眼，絕不可壓縮成六十年或九十年的說法。
這是 Embark 的意見，不是有據可查的事實，我們刻意如此標明。
到訪這裡 實際是怎樣的。
- 第 1 步
參觀 Oceanus 是走一趟，不是坐一場會。我們由地盤前方的沙灘開始，讓您親眼看見真正的臨海面，以及沿岸而過的公眾海灘；然後走一遍住宅所在的整片園區：地盤後方的潟湖、RAVA Beach Club、高爾夫球場，以及日後這座建築將承接其服務水準的幾間酒店。售樓處與建商的資料放在踏過這片土地之後，而不是取而代之。
- 第 2 步
因為我們獲 Banyan Group 委任，鑑賞當日我們會帶上建商最新的價目與逐個單位的供應情況；您的提問，包括配額情況、指定單位的業權明細、分期款項的保障，我們事後可以書面向建商提出。若您人在海外，我們會按您所在時區合適的時間，以實時視像帶您走同一條路線，不會為親臨的一次留起任何東西。
- 第 3 步
出發之前有一句坦白話：Oceanus 仍在興建，住宅本身尚未能走進去。今天能走的，是價格所預設的一切周邊環境，而這正是值得在 16 個住宅被認購一空之前來一趟的原因。
決定之前， 這幾個也值得一看
只有一個選擇，算不上選擇。以下是我們名冊之內，最接近 Banyan Tree Beach Residences Oceanus 的真正替代選項，並就決定成敗的六項條件逐一並列。
| 比較項目 | 本頁項目Banyan Tree Beach Residences Oceanus | Banyan Tree Beach Residences Nammu | Banyan Tree Beach Residences Sirena | Banyan Tree Beach Residences Varuna |
|---|---|---|---|---|
| 海灘 | Bang Tao | Bang Tao | Bang Tao | Bang Tao |
| 與海的距離 | 直接臨海 | 近海灘 | 近海灘 | 近海灘 |
| 項目階段 | 興建中 | 興建中 | 興建中 | 興建中 |
| 交易形式 | 預售，建商貨源 | 預售，建商貨源 | 預售，建商貨源 | 預售，建商貨源 |
| 業權 | 視乎單位而定 | 核實中 | 核實中 | 核實中 |
| 品牌持有人 | Banyan Group | Banyan Group | Banyan Group | Banyan Group |
有標記的格子表示與本項目相同。這是相同與否的標記，不是評分：位處另一片海灘，往往正是值得親自去看的原因。
Banyan Tree Beach Residences Oceanus, 直接作答
Banyan Tree Beach Residences Oceanus 何時落成？
建商的目標是 2028 年第四季。截至 2026 年 9 月，其自身網頁指工程已大幅推進，地基、結構、屋面與批盪大致完成。Oceanus 屬預售，即買賣是按工程進度分期付款，而非一次過買一個已建成的家。落實之前，請以書面確立三件事：訂金是否存入託管帳戶或按工程進度受到保障、建商在 Phuket 已落成項目的往績如何，以及若工期推遲，您已付的分期款項會怎樣。Banyan Group 自 1994 年起在這段海岸興建，往績比目前在 Bang Tao 銷售的多數建商都長，但往績是提問的理由，不是略過提問的理由。
Oceanus 的住宅有多大？
16 個住宅面積由 416 至 768 平方公尺，為四房及頂層特色單位。地面層居所設私人泳池，頂層特色單位的泳池設於天台。作個比較，416 平方公尺約為曼谷市中心一個大型三房分層住宅的三倍，因此這些是升在半空的家庭大宅，而非公寓單位，定價亦按此而定。
Banyan Tree Beach Residences Oceanus 售價如何？
Banyan Group 自身網頁列出指導價：住宅由約 1.6 億泰銖起，頂層特色單位最高約 3.91 億泰銖，約合每平方公尺 375,000 至 426,000 泰銖，由建商於 2026 年 9 月 1 日公布。上限那個數字，將令一個 Oceanus 頂層特色單位成為 Phuket 歷來最昂貴的分層住宅買賣之一，而這與它的本質相符：768 平方公尺的複式，直接臨海，天台設私人泳池。只有 16 個住宅，價目表短，變動亦快；作為獲委任銷售代理之一，我們於查詢時直接向建商核實最新的逐個單位供應與價格。
Oceanus 屬永久業權還是租賃業權？
建商兩者皆提供，由買家選擇：大樓可售面積 49% 外籍配額之內的永久業權，或 30 年註冊租賃業權，另附兩次各 30 年的續期選擇權，見其網頁 2026 年 9 月所述。兩者的坦白讀法如下：走永久業權一路，落實認購之前請以書面確認您的單位尚可動用多少配額；走租賃業權一路，已註冊的 30 年是物權，兩次續期則是合約承諾，因此絕不可讓 30+30+30 年被說成九十年。無論依賴哪一條路，都請先由泰國律師細讀文件。
持續開支有多少？可以飼養寵物嗎？
建商列明管理費約為每平方公尺每月 60 泰銖，即一個 416 平方公尺的住宅約每月 25,000 泰銖，尚未計入轉讓時繳付的儲備基金。按建商自身的常見問題，除服務犬及導盲犬外，不准飼養寵物。鑑賞之前還有一句值得知道：地面層花園屬專用範圍，並非業權契約的一部分，因此請索取該指定單位的業權明細，而這正是我們會以書面向建商提出的問題。
Banyan Tree Beach Residences Oceanus 的付款計劃是怎樣的？
建商 2026 年 4 月 8 日的報價訂明：訂金 100 萬泰銖，不設退還，並於三十日內簽署合約，其後分五期、每期 20%，第一期於簽約時支付，其餘四期分別於工程完成 25%、50%、75% 及 100% 時支付。另一個方案將款項一分為二，一半按工程進度支付，一半以建商列明的利率分一年、三年或五年攤還。有兩項開支不在樓價之內，宜自一開始便計入預算：管理費與儲備基金，各報每平方公尺 100 泰銖；以及登記費，走永久業權一路為評估價值的 2%。付款期與優惠會有變動，因此作為獲委任銷售代理之一，我們會在任何文件簽署之前，就指定單位向建商以書面核實當時的條款。
在 Laguna Phuket 之內置業，屋主得到什麼？
Laguna Phuket 是 Bang Tao 海岸上的綜合園區，由 Banyan Group 自 1994 年起發展，設有自家的高爾夫球場、潟湖水系、海灘會所與酒店營運。在園區內置業的屋主，買下的是已經存在、並已運作三十年的基建，而非一張總體規劃圖。在這段海岸上，這一點格外重要：截至 2026 年 8 月，這裡約有五十七個預售分層住宅項目在售，大多數賣的是一個將來，而這片園區今天就能走一遍。
本頁資料截至 2026 年 9 月，來自 Embark 自己的市場簡報與建商公布的資料。凡註明尚待確認的，我們會先向建商核實，然後才寫成定論。
接下來