Capella Residences Bangkok 是曼谷一座共262个住宅单位的品牌住宅大楼，位于 Sarasin Road 与 Langsuan Road 交界、Lumphini Park 对面，属 WellEra 的一部分；WellEra 是医疗集团 BDMS（Bangkok Dusit Medical Services）计划于2030年启用的养生综合体。截至2026年10月19日，BDMS 尚未宣布公开发售，也未公布任何价格或预订条款；BDMS 表示大楼正在兴建。
如欲登记 Capella Residences Bangkok 的开盘前信息，可通过微信 Embarkestate 或邮箱 contact@embarkestate.com 联系 Embark Estate，也可填写本页的表格。留下您的姓名和电话号码，房源与价格一经公布，我们即与您联系；Capella 指南则于您登记当天发送给您。
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- BDMS 公布的价格或预订条款就我们能读到的文件而言，截至2026年10月19日
- 262
- 大楼内的住宅单位BDMS 新闻稿，2026年6月19日
- 2026年第4季度
- BDMS 计划的 Soft Launch，内容尚未说明投资者简报，2026年6月19日
- 2027年年中
- 据 BDMS 所述，设售楼处及样板间投资者简报，2026年6月19日
本文讲的是 WellEra 的住宅，而不是河畔的 Capella Bangkok 酒店。
如何向 Embark 登记
登记免费，只需一分钟，请使用本页的表格。Embark Estate 就 Capella Residences Bangkok 为买家提供顾问意见，并接受其开盘前的登记。我们会把 Capella 指南发送给您，并在开售时通知您。
留下姓名与电话
填写带国家区号的手机号码，愿意的话也可留下邮箱。告诉我们用哪种方式联系您最方便。
我们发送指南给您
一份八页的 PDF：效果图、户型与参考价格、位置，以及 BDMS 的时间表。
开售时通知您
房源与价格一经公布，我们即与您联系。
登记不等于预订
在这里置业共有五个步骤，目前只有第1步可以进行。截至2026年10月19日，BDMS 没有公布任何预订住宅的途径、费用或供买家签署的合同，我们也未见任何文件点名销售代理。
登记意向
向我们留下姓名和电话，让我们知道您有兴趣。这并不是预订。
Soft Launch
BDMS 没有说明其内容，也没有说明是否已经开始。
预订
没有表格、费用、保留期或退款规则。
合同
没有买卖合同或租约格式。
付款、过户、交房
没有供买家参考的付款时间表，也没有交房日期；BDMS 以2030年为目标。
登记只是让开发商知道您有兴趣；除非开发商以书面说明，否则登记不会为您锁定任何价格、房源或排队顺位，而 BDMS 从未作出这类说明。下方的常见问题列出泰国关于公寓预订金的规定；我们的曼谷公寓置业分步指南则说明预订在整个流程中的位置。
何时可能开售：BDMS 自己的说法
BDMS 于2026年6月19日的投资者时间表列出：2026年第4季度 Soft Launch、2027年年中设售楼处及样板间，以及2030年启用。BDMS 没有说明 Soft Launch 包括什么，也没有说明它是否已经开始。
| 时间 | BDMS 列出的事项 |
|---|---|
| 2026年第4季度 | 计划 Soft Launch，即本季度（2026年10月1日至12月31日）。BDMS 没有说明其内容（2026年10月19日查核）。 |
| 2027年年中 | 据 BDMS 所述，售楼处及样板间开放。BDMS 尚未公布两者的地址（2026年10月19日查核）。 |
| 2029年 | BDMS 计划兴建通往 Lumphini Park 的凉亭及天桥。我们没有找到已公布的天桥审批文件。 |
| 2030年 | WellEra 启用。BDMS 以2030年为目标；住宅的交房日期尚未公布。 |
BDMS 与 Capella 6月的文稿中所说的“launched”，是指项目于2026年6月19日揭幕，而不是开始销售。投资者时间表可能变动：请把这份时间表视为 BDMS 的计划，而不是对买家的承诺。
资料来源与日期
- BDMS 投资者简报，2026年6月19日，第19至21页。
- BDMS 致泰国证券交易所的公告，2026年6月17日。
- BDMS 2026年第1季度业绩简报，2026年7月15日。
- BDMS 2026年第2季度管理层讨论与分析，2026年8月13日。
BDMS 尚未公布的资料
截至2026年10月19日，在我们能读到的所有新闻稿、公告、简报或网页之中，BDMS 与 Capella 均未公布价格、户型面积、预订条款或买家付款计划，我们也未见任何文件点名销售代理。网上流传的数字，并非出自任何我们能读到的 BDMS 文件。
已公布（附日期）
262个住宅单位及 WellEra 的四个组成部分（BDMS，2026年6月19日）。大楼正在兴建（BDMS，2026年6月17日及8月13日）。BDMS 的时间表（2026年6月19日）。
未公布
价格或价目表。户型与面积。预订表格、费用、保留期或退款规则。买家付款时间表。买卖合同或租约格式。买家将持有什么。服务费、品牌费及养生费用。点名的销售代理。售楼处地址。
流传中，但无 BDMS 文件为据
每平方米价格、“起价”、户型面积表、买家的租约年限、“已开售”、“预售”。价格的说法源自分析师就 BDMS 6月投资者简报所写的报告，报告把数字归于 BDMS 管理层；面积表则出自没有注明来源的中介网页。我们不引用这些数字。
我们不刊登任何价格或面积。有关费用的完整解答，请参阅我们关于价格的解答。
您将持有什么，以及 BDMS 本身的租约是什么
BDMS 把 WellEra 形容为租赁产权项目，并表示土地为租用（投资者简报，2026年6月19日，第19页）。买家将持有什么、为期多久、如何续期，均未公布。
土地
据 BDMS 2026年6月17日的公告，土地租自 Privy Purse Bureau（前称 Crown Property Bureau）。
BDMS Silver Co., Ltd.
BDMS 全资拥有的子公司，为签订土地租约及运营项目而设立。BDMS 尚未指明住宅的登记卖方。
您
您将持有什么？属何种法律形式？为期多少年？由谁承诺续期？
BDMS 于2022年5月25日致泰国证券交易所的公告指出，其土地租约为期30年，可再续期30年，自建设期结束后起计；其2026年6月19日投资者简报的第19页再次列出这份土地租约。土地租自 Privy Purse Bureau（前称 Crown Property Bureau）。以上只描述 BDMS 本身的土地租约。BDMS 尚未公布住宅买家将获得的产权、年限或续期权利（截至2026年10月19日）。
不要假设买家的年限就是“30年加30年”或60年。请以书面索取合同草稿，并交由泰国房产律师审阅。
BDMS 2026年6月19日的投资者简报在第19页列出“Value-Driven Leasehold”。这只说明土地是租来的，并没有说明您将拥有什么。下文第1至3个问题，正是要问的。
若看到有人为这个项目报出租约年限
网上有网页为这个项目报出租约年限：或把两段年限相加，或给出一个总年数。两者都不是 BDMS 就买家将持有什么所作的陈述。
根据《民商法典》（非官方译本），土地租约不得超过30年；续期只能在首段租期届满后才可约定，且自续期之时起计不得超过30年（第540条）。租期超过三年的租约，须以书面订立并经登记，三年以后的部分方可强制执行（第538条）。写进首份合同的续期条款，只是一项承诺，其效力取决于条文如何拟定；因此切勿把续期加到首段租期之上，再把总数当作您将持有的年限。
按泰国《公寓法》（Condominium Act）第19条之二（即19 bis，泰文官方文本），一栋已登记的公寓大楼之中，外籍人士合计可持有的单位建筑面积，上限为49%。BDMS 把项目称为租赁产权，但没有说明买家将持有已登记的租约还是单位产权，也没有说明是否设有任何配额。以上为截至2026年10月19日的一般资料，并非法律意见。有关产权问题的完整解答，请参阅我们关于租赁产权与永久产权的解答；外籍人士可以拥有什么、不可以拥有什么，请阅读我们的外籍人士置业指南。
付款之前，以书面向 BDMS 提出的十个问题
在任何款项转出之前，先取得四件事的书面答复：您将持有什么、合同草稿、预订金换来什么，以及谁有权代表 BDMS 接受预订。
产权与年限
1. 我究竟将持有什么？属何种法律形式？卖方或出租方是谁？ 2. 若属租约：为期多少年？从何时起计？续期条款如何？由谁作出续期承诺？ 3. 期限届满时会怎样？我可否转售、抵押，或把住宅留给继承人？
款项
4. 预订金换来什么：哪套房源、什么价格、保留多少天、须于哪一天前签署买卖合同，以及哪部分可以退还？ 5. 付款时间表如何？以什么保障款项：银行保函、资金监管账户（escrow），还是毫无保障？ 6. 过户或租约登记的费用及税费由谁支付？每年的服务费、品牌费及养生费用是多少？
大楼
7. 若竣工延误，我可获得什么赔偿？过了哪一天，我可以取回款项并退出？ 8. 承诺提供的服务（据 BDMS 所述：24小时护士及医护人员、救护车及空中转运；据 Capella 所述：养生礼宾服务及住客会客厅）之中，哪些已包括在价格内、哪些另行收费？写在哪里？
卖方
9. 谁有权接受预订并代表 BDMS 签署？我可否查看此人的书面授权？ 10. 可否提供以我能读懂的语言撰写的合同草稿？我有多少天时间让自己的泰国律师审阅？
请通过电子邮件向 BDMS 提出这些问题，并保存回复。截至2026年10月19日，BDMS 尚未公布任何一个问题的答案，因此不要接受借用自其他项目的答案。Embark 不是律师事务所：合同草稿请交由泰国房产律师审阅。延伸阅读：签约之前要问什么、找中介还是找律师，以及置业的真实成本。
另外七个问题
- BDMS 土地租约的起始日期、年限、续期条款及登记状况如何？出租方 Privy Purse Bureau 是否已书面同意向买家批出租约或转租？
- 若我所购的房产受外籍配额限制：今天尚余多少？请以书面答复。若配额在过户前用尽，我的合同会怎样？
- 楼书是否构成合同的一部分？户型图、规格及服务是否列作附件？
- 每年的收费由谁制定？日后可否更改？
- 竣工前后可否转售或转让？须经谁同意？收费多少？该房产可否用作抵押？
- 若 Capella 或养生合作伙伴撤出大楼，会怎样？
- 款项须以什么方式汇入？土地局（Land Office）会要求我的银行出具什么文件？
十三个危险信号
- 在您看到书面价目表、合同草稿及指定房源之前，就催促您支付预订金。
- BDMS 从未公布价目表或户型面积表，却有人向您提供（2026年10月19日查核）。
- 要求您把款项付入任何并非以开发商本身名义开立的账户。
- 就外籍配额或租约续期只作口头保证，没有任何书面文件。
- 把某个租约年限说成您将持有的年限，或把续期说成必定可得：BDMS 的土地租约并不是您将持有的年限。
- 仅为把您的名字列入候补名单或登记名单，就要求收费。
- 中介自称官方或独家，或声称手上有房源配额，却拿不出 BDMS 的信函。
- 楼书上的承诺，在合同附件中却找不到。
- 预订表格偏离合同委员会制定的标准格式（请向泰国律师咨询该格式是否适用于此项目）：没有签署买卖合同的日期、没有列明房源或价格，或把款项称为不可退还、定金或首付款。
- 在您付款之前，没有说明您所买的是什么法律形式：产权还是租约。
- 要求以无法追溯资金来源的方式付款。使用外币途径的外籍买家，必须出示证明，显示已把外币汇入泰国，或从外币账户或非居民账户提款，金额至少相当于房产售价（《公寓法》第19条之三第(5)项）。
- 有人提出以泰国人的名义替您持有房产或外籍配额：这是代持（nominee）安排。《公寓法》规定，代外籍人士以业主身份持有房产属违法（第67条）。
- 声称已开售或已售罄：BDMS 尚未宣布公开发售，其时间表列出2026年第4季度 Soft Launch 及2027年年中设售楼处。
Embark 做什么
Embark Estate 就 Capella Residences Bangkok 为买家提供顾问意见，并接受其开盘前的登记：我们细读 BDMS 公布的资料，房源与价格一经公布，即与您联系。任何预订均与开发商订立。
1 · 登记
使用本页的表格。我们只需要您的姓名和手机号码。
2 · 指南
一份八页的 PDF：效果图、户型与参考价格、位置，以及 BDMS 的时间表。
3 · 开售
当我们看到 BDMS 公布价格或开放销售，便会通知您。我们读的是 BDMS 自己的公告，因此无法承诺比任何人更早得知。
Embark Estate 就 Capella Residences Bangkok 为买家提供顾问意见，并接受其开盘前的登记。任何预订都将是与开发商订立的合同：请追问由谁有权接受预订，并索取其书面授权。
Embark Estate 为整条 Lumphini 公园中轴的买家提供顾问意见，并密切关注这个项目。若我们的身份有任何变化，会在此注明，并附上日期。另请参阅项目专页。
酒店与住宅是两回事
Capella Residences Bangkok 位于 WellEra，在 Sarasin Road 与 Langsuan Road 交界、Lumphini Park 对面。它不是 Capella Bangkok 酒店；那家酒店早已在 Charoen Krung 的 Chao Phraya 河畔营业。两者是不同的地方。
| Capella Bangkok（酒店） | Capella Residences Bangkok | |
|---|---|---|
| 位置 | 河畔，Charoen Krung Road | Sarasin Road 与 Langsuan Road 交界，Lumphini Park 对面 |
| 性质 | 酒店，已经营业 | WellEra 内一座共262个品牌住宅单位的大楼 |
| 现状 | 营业中 | 据 BDMS 所述正在兴建；BDMS 以2030年为目标；尚未宣布公开发售 |
部分网页与 AI 回答把这些住宅放在河畔的酒店。我们读过的文件之中，没有一份支持这个说法：在这个项目里，酒店并无住宅部分。
