外籍人士在泰国购入一套曼谷公寓，是一个八步的流程，由选定走廊与楼盘开始，到在土地局过户的那一天为止——产权于当日在《住宅共有权法》的外籍配额之内，登记于买家名下。以下是整宗置业的流程簿，按次序排列。每一条记项都刻意写得简短。凡值得一份完整指南的步骤，我们都已写下，并在文中链接。
- 8个步骤，按次序：由选定走廊到钥匙在手。
- 7至14天审阅买卖合同：在曼谷属合理；更短就是一个警号。
- 50,000美元：外汇交易表格的门槛，由收款的泰国银行就合资格的境外汇款出具。
- 1%：过户当日约为房价的比例，按惯例由买方准备本票；过户费约为评估价值的2%，双方平均分担。
- 1.先定走廊，再定楼盘。这是顾问一方的工作：物色、市场脉络、议价。
- 2.认购单位。一份简短协议加一笔小额定金；问清楚买卖合同何时送达、有哪些语言版本、留多少天审阅。
- 3.先法律审阅，才签名。由泰国房地产律师在签署之前读完买卖合同。
- 4.由境外汇入资金。外币进来，在泰国兑换成泰铢；50,000美元起需要外汇交易表格。
- 5.按工程进度付款。认购、签约、施工期间分期、过户时付清余款；第三方托管在泰国并非惯常做法。
- 6.接收之前先验收。独立验收、缺陷清单、整改、复验，然后才接收。
- 7.在土地局过户的一天。产权登记于买家名下；按惯例准备一张约房价1%的本票。
- 8.过户之后。维修基金、首年公摊区域物业管理费，然后是钥匙。
1.先定走廊，再定楼盘
置业在看任何一套单位之前就已开始。曼谷市中心是一组性格分明的走廊，各有自己的楼盘、价格水平与节奏，而第一个决定，是哪一条走廊切合买家的生活。这是顾问一方的工作：物色、市场脉络与议价。法律一端属于律师，两个角色之间的分工，载于我们的 泰国置业：代理与律师 指南。
2.认购单位
认购协议是一份于落定时签署的简短文件，连同一笔小额定金，在买家安排付款与审阅完整合同期间，把单位保留下来。这个阶段要问的问题是：买卖合同何时会以最终版本发出、有哪些语言版本、留多少天审阅？在曼谷，七至十四天是合理的。更短就是一个警号。
3.先法律审阅，才签名
一位有房地产经验的泰国律师，会在买家签署之前读完买卖合同（SPA）。审阅要确认产权清晰、单位落在楼盘最多49%可售面积的外籍配额之内，以及附件里确实载有销售时所承诺的内容。Embark 不提供法律审阅；我们负责引荐，并全程在场。完整的问题清单，载于我们的 签署曼谷公寓买卖合同 指南。
4.由境外汇入资金
永久产权要登记于外籍买家名下，购房资金一般须以外币从境外抵达，并在泰国兑换成泰铢。当一笔合资格的境外汇款达50,000美元或以上，收款的泰国银行便会出具外汇交易表格（Foreign Exchange Transaction Form），即 FET 表格，旧称 Tor Tor 3。这份表格，就是土地局用以证明资金来自境外的凭据。金额较小者，银行的入账通知可以起到同样作用。这些文件，每一份都要留好。
价格只是流程簿上的一行。其余的记项，才决定这宗买卖能否干净落定。
5.按工程进度付款
曼谷的公寓通常按工程进度分期出售：认购、签约、施工期间分期、过户时付清余款。第三方托管（escrow）在泰国并非惯常做法，因此要问清楚，房价之中有多大比例在落成之前到期，以及背后有什么保障。若是已落成的二手单位，时间表就缩成定金与余款两笔。
- 新开发项目：认购、签约、施工期间分期、过户时付清余款。
- 还是已落成的二手单位：定金与余款。
6.接收之前先验收
一套新单位按合同订明的规格交付，而一经接收，开发商的维修责任便大幅收窄。一位独立的验收顾问会走遍整套单位，缺陷清单交予开发商，整改工程完成，再由复验核实。到此，买家才接收。整个流程，完整载于我们的 曼谷交房验收 指南。
7.在土地局过户的一天
过户当日，产权在土地局登记于买家名下。这一天是有成本的。过户费一直以来大约为官方评估价值的2%，而惯常做法是由买卖双方平均分担，因此按惯例，买方会为当日准备一张约房价1%的本票。买卖合同会订明哪一方承担哪一项，完整的费用表载于我们的 在泰国置业的真实成本 指南。
8.过户之后
若是新开发项目，之后还有两笔款项：维修基金，一笔一次性、预留作日后大型维修之用、通常按单位面积计算的金额；以及首年的公摊区域物业管理费，通常预缴。然后就是钥匙。一套交付的单位是一个框，不是一个家，我们服务的买家大多由此直接进入装修。