在泰国购买一个公寓单位，法律上既不要求房产中介，也不要求律师。原则上，您可以直接与卖方或开发商洽谈，并自行办理过户登记。然而，大多数审慎的买家，以及几乎每一位外籍买家，仍会聘用其中一方，或两者兼用。理由很简单：代理与律师保障的并非同一件事，而大部分代价高昂的失误，正是发生在两者职责之间的空隙里。
代理做什么
一位称职的代理，工作在置业的商业一面。他们熟悉本地市场，按买家的要求物色房源，安排参观，并就价格与条款议价。他们由第一次咨询一路引导至交房；初到曼谷的买家，正是倚仗这份本地认知，以免付出过高的价钱，或错过一街之隔更好的选择。
代理不是法律顾问。代理可以草拟一份标准买卖合同并解释流程，但不应是唯一核查产权是否清白、大楼外籍配额是否尚有余额的一方。
律师做什么
物业律师的工作在法律一面，真正的风险也在此。泰国物业法与大多数买家本国的法律不同，而律师的职责，是在任何款项移动之前，确认这宗交易稳妥。工作通常包括：
- 产权尽职调查。确认房产由谁持有、产权证是否真实，以及是否附带抵押、留置权或纠纷。
- 产权与配额核查。就外籍买家而言，确认该公寓仍有外籍持有配额可用，令该单位确实能够登记在买家名下。
- 合同审阅。细读买卖合同，指出条款失衡之处，并确保定金、罚则与交房责任公平且可执行。
- 过户本身。在土地局（Land Department）监督过户，核对数字，并确认税项与费用计算无误。
代理保障价格，律师保障产权。这并非同一份工作。
为何大多数外籍买家两者兼用
若是两位熟悉市场的泰国买卖双方之间的本地转售，买家单靠代理进行，尚属合理。但当交易是一宗跨境购入、金额达七位甚至八位数的居所，计算便不一样了。金额更大，法律框架陌生，而独立法律审阅的费用，相对于它所保障的资产价值微不足道。对我们服务的买家而言，两者兼用是正常而审慎的选择，并非额外的支出。
Embark 的位置
Embark Estate 是一家顾问公司。我们负责代理一方的工作：物色、市场脉络、议价，以及将整个购买流程管理至完成。我们不是您的律师，也不会假装是。法律一面，我们与独立、具备资质的泰国物业律师协作；我们建议每一位买家自行取得法律审阅，而非倚赖我们或卖方的一份。一个联系点，两种截然不同的专业，始终清楚分开。