一份曼谷公寓买卖合同长达二三十页，多以泰文书写，大部分条文起草时向着开发商一方。与我们合作的买家，大多在未逐条读毕之下便签署。这并非不合理。要紧的是，结构性的问题已经先问过，而合适的专业人士已为买家的保障审阅过该份文件。以下是每一次处理得宜的签署之中都会出现的一组问题。
- 20至30页——一份典型合同的篇幅：多以泰文书写。
- 7至14日——合理的审阅窗口：更短便是一个警号。
- 49%——外籍配额的上限：以总可售面积计。
预留协议与买卖合同是两回事
预留协议是落定时签署、附一笔小额定金的简短文件，用以在买家安排付款并审阅完整买卖合同（SPA）期间保留该单位。买卖合同则是规管整宗交易的长篇合同。两者并非同一份文书，承载的义务也不相同。预留定金金额小，在界定的情况下有时可退，却已具承诺性质。买卖合同则是就价格、付款、规格、落成、缺陷责任与过户具约束力的协议。
- 预留协议：篇幅短。一笔小额定金，在您审阅期间保留该单位。
- 买卖合同（SPA）：就价格、付款、规格、落成、缺陷责任与过户具约束力。
在预留阶段该问的问题是：买卖合同何时会发出最终版本，以哪几种语文，以及在签署之前给多少日审阅？在曼谷，合理的审阅窗口是七至十四日。短于此数，便是一个警号。
产权与外籍配额
就任何品牌住宅或永久产权公寓而言，签署之前必须核实关于该单位的两项事实。
- 产权干净。该开发项目的 Chanote 产权证（土地权属文件）已完成登记，并与所售的单位相符。
- 外籍配额状况。就外籍买家而言，该单位是在大楼总可售面积最多49%的外籍配额之内出售，而该配额尚未用尽。
这些核实由一位具物业经验的泰国律师执行，并须对照开发商应要求必须提供的文件。在市场最顶端跳过这一步的情况并不常见，却确实会发生。
规格与附件
买卖合同引用一系列附件，界定该单位在交房之时将包含什么：户型图、装修规格、开发商所提供的 FF&E（家具、固定装置及设备），以及买家为之支付物业管理费的公共部分设施。附件是合同的一部分。若买家预期会得到的某一项——某个厨具品牌、某项设施、某种交房状态的装修——并不在附件之中，它便不在合同之中。
该问的问题是：户型图、FF&E 清单与公共部分设施规格，是否全部已作为附件列入，并由开发商签署？一个只见于宣传楼书、却不见于买卖合同附件的说法，是一项市场推广的讲法，而非合同义务。
付款节点与保障
曼谷的公寓通常按付款节点时间表出售：预留、签约、施工期间的定期分期，以及过户时支付余款。各项百分比因开发商与项目阶段而异。
该问的问题是：
- 在落成之前，房价之中须支付的比例是多少？
- 分期款项是否受任何第三方托管或信托安排保障，还是直接支付予开发商？
- 若开发商未能落成，买家有何追索途径，是否设有完工保证？
在泰国，公寓买卖的第三方托管（escrow）并非惯常做法，不像若干其他司法管辖区。保障来自开发商的声誉、财务实力，以及任何写入买卖合同的具体保证。
延误与不可抗力
建筑项目会延期。买卖合同界定延期之时会发生什么，包括开发商获准的延误窗口、延误超出该窗口时买家的权利，以及什么构成中止时间表的不可抗力。
该问的问题是：单位最迟在哪一日之前必须交房，逾期买家便有权退出并取回款项？而“不可抗力”具体包括什么？
缺陷责任期
在交房并接收单位之后，开发商在一段界定的期间内仍须就非结构缺陷负责；就曼谷公寓而言，通常为一至两年，结构缺陷则更长。交房验收——我们另有专文——是买家对抗接收之后那道不对等鸿沟的主要保障；缺陷责任期则规管开发商在钥匙交出之后一两年之内必须修复什么。
过户当日
过户当日，产权在土地局（Department of Lands）登记于买家名下，钥匙随之易手。这一日涉及若干费用，我们另有一篇关于交易费用的文章。买卖合同列明谁付什么。
该问的问题是：哪些费用由买卖双方分摊，哪些由买家独力承担，哪些由卖家独力承担？泰国的默认惯例是过户费由双方分摊，但这一点可在买卖合同中另行约定。
签署之前，该由谁过目
买卖合同由一位具物业经验的泰国律师代买家审阅。Embark Estate 不提供法律审阅，向来如此。顾问在这个阶段的角色，是安排引荐具备资质的律师，并在买家的问题获得解答期间留在现场。法律审阅就是那道防线。在完成之前，不要签署任何文件。
一份曼谷公寓买卖合同，是一份大多向着开发商一方书写、具约束力的文书。买家的保障，在于及早提出结构性问题、附件经签署、款项受保障，以及在签名页之前，审阅链条上有一位泰国律师。