Phuket 的租赁产权抑或永久产权：外籍人士实际持有什么

《公寓法》（Condominium Act）佛历2522年，是唯一允许外籍人士完全持有泰国不动产的法规，而它只适用于一种形式：公寓单位。第19条列明谁符合资格，常见的途径是第19(5)条：已将外币汇入泰国以支付该单位的外籍人士。第19条之二再把所有外籍业主在一栋大楼之内合计可持有的份额，上限定为全部单位面积的49%。在这份额之内，单位就是您的：产权证上写着您的名字，在土地局登记，可作为财产出售及继承。

岛上其他一切都是土地，而外籍人士不能拥有土地。别墅、建于独立地块上的联排别墅，以及度假园区之下的地块，都以该土地的租约形式向外籍买家出售，并在土地局登记。49%已分配完毕的公寓，也归入同一条路：在有外籍业主把单位售予泰国买家之前，永久产权途径一直关闭，剩下的就只有单位的租约。度假地段的地址，不会改变这个计算。租约在已登记的年期内是一项物权，而该年期受《民商法典》（Civil and Commercial Code）第540条限制，最长30年。

第四种情况最常被说得含糊。第540条允许续期，但只能以届时订立的协议为之，自续期之日起计最长30年。今天作出、承诺日后续期的保证，是签署双方之间的一份合同。它不是第二个已登记的租期，土地局也没有任何记录把它当作第二个租期。

起作用的是《民商法典》的两条条文。第538条规定，租期超过三年的不动产租约，须以书面订立并经主管官员登记，三年以外的期间方可执行；在 Phuket，主管官员即土地局。第540条规定租期不得超过30年，任何较长的租期都缩减至30年，并允许续期，但自续期之日起计不得超过30年。两条合起来，就是一份登记租约所给您的全部：最长30年，因登记在册而受到保障。

登记也保障租期不受业主更替影响。第569条规定，不动产租约不因该财产的所有权转移而消灭，因此即使土地在第十二年出售，您已登记的租期仍会继续。登记簿没有记载的，是续期承诺。那是合同中的一条条款，它的价值取决于如何起草、究竟谁受其约束，以及受约束的一方在第30年是否仍拥有该土地。请泰国律师带着这三个问题细读该条款，并以已登记的租期为住宅定价。

《公寓法》第19条之二规定，在每一个公寓项目之中，第19条所列的外籍人士及外资控制的公司，合计可持有的面积，不得超过该公寓登记时全部单位面积的49%。由此引申三点。第一，它以面积计算，因此一套400平方米的 Penthouse 占用的配额，比一套45平方米的开间多。第二，它按每栋大楼计算，因此一座大楼配额售罄，并不说明旁边那座的情况。第三，它是上限，不是目标：一栋每套单位都售予泰国买家的大楼，一点配额都没有用上。

这份额有限，而且会变动。在主要卖给外籍买家的大楼，配额可能在落成之前早已分配完毕，而宣传册不会告诉您。认购之前，请开发商以书面说明配额状况：49%之中已分配多少、尚未分配多少，以及您正在参观的单位是否在配额之内。第19条之三规定，转让人在每次过户时都须申报外籍人士已持有的面积比例，因此这个数字是存在的，也可以提供给您。

提高上限一事曾公开讨论。Bangkok Post 于2024年6月21日报道，政府将研究把公寓的外籍持有比例由49%提高至75%，并延长租期。本文撰写时，这仍未成为法律，法律仍然写明49%。

这项规定写在法律之中，而不是银行惯例。外籍人士取得永久产权的常见途径，是第19(5)条所指、已将外币汇入泰国的外籍人士，而第19条之三规定，此人须在单位过户时向主管官员出示证明。所谓证明，是收款的泰国银行所作的记录，证明外币以您的名义从境外汇入，并在泰国兑换：合资格的汇款会有外汇交易表格，即 FET 表格；金额较小者，则是入账通知或确认函。银行会出具哪一种，视乎金额与银行而定，因此请在汇款之前先问清楚，并要求汇款注明单位编号及“购买”字样。土地局会在过户时要求出示。

登记租约在《公寓法》中并无这项规定，因为它不是该法所指的单位转让。不过，同样的记录也应保存。日后的买家、银行或税务顾问都会要求查看，而在当日保存这些记录，并不花费分文。

Angsana Oceanview Residences 是 Laguna Phuket 中央潟湖畔三栋低层楼内的75套住宅，其3号楼已经竣工。它的记录现在按开发商自己的文件列出产权：49%外籍配额之内的永久产权，或30年登记租约，而开发商的标准租约以书面给予承租方三次续期的权利，每次30年。这项续期是与出租方所订合同中的承诺，并非预先登记的权利，因此买家在议定价格之前，仍要先确立产权、该住宅是否在配额之内、业主礼遇条款、各项费用以及出租规则。

Lakelands Waterfront Villas 属别墅与连地产品，它的记录写得很清楚：由于泰国法律限制外籍人士拥有土地，一般以登记租约而非永久产权售予外籍买家，而 Banyan Group 2026年2月5日的 Property Development Overview 并未列明其结构、年期与续期机制。同一园区内共十九栋泳池别墅的 Banyan Tree Grand Residences，记录也有同样的注明：确切年期与续期机制仍在对照开发商文件确认中，在此之前，任何口头报出的数字都未经核实。

例外是 Banyan Tree Beach Residences Oceanus：开发商2026年9月的自有网页提供两个选择，即49%配额内的永久产权，或30年登记租约另加两个30年续期选项。记录对第二条途径的理解与本文完全一致：三十年，加一个承诺。综观整份 名册，平实的结论是：大部分 Banyan 项目尚未向我们确认产权，买家应把它当作第一件、而不是最后一件要解决的事。本文背后的两个简短答案，外国人能否在 Phuket 购房 与 Laguna Phuket 是永久产权还是租赁产权，以更少的篇幅说明同一件事。

1. 这套单位以哪一条途径出售，依据哪一部法律的哪一条条文。
2. 若是公寓：49%之中已分配多少、尚未分配多少，以及这套单位是否在配额之内。
3. 若是租约：已登记的年期、起始日期，以及任何续期条款的确切措辞，和谁受其约束。
4. 价格之中有多少，是为已登记年期以外的年份而付。
5. 银行会为这笔汇入款项出具什么文件，以及土地局会接受什么文件。