外籍人士在泰國購入一個曼谷分層住宅，是一個八步的流程，由選定走廊與大樓開始，到在土地局過戶的那一天為止——業權於當日在《共管公寓法》的外籍配額之內，登記於買家名下。以下是整宗置業的流程簿，按次序排列。每一條記項都刻意寫得簡短。凡值得一份完整指南的步驟，我們都已寫下，並在文中連結。
- 8 個步驟，按次序：由選定走廊到鑰匙在手。
- 7 至 14 天審閱買賣合約：在曼谷屬合理；更短就是一個警號。
- 50,000 美元：外匯交易表格的門檻，由收款的泰國銀行就合資格的境外匯款發出。
- 1%：過戶當日約為樓價的比例，按慣例由買方預備本票；過戶費約為評估價值的 2%，雙方平均分擔。
- 1. 先定走廊，再定大樓。這是顧問一方的工作：物色、市場脈絡、議價。
- 2. 認購單位。一份簡短協議加一筆小額訂金；問清楚買賣合約何時送達、有哪些語言版本、留多少天審閱。
- 3. 先法律審閱，才簽名。由泰國物業律師在簽署之前讀完買賣合約。
- 4. 由境外匯入資金。外幣進來，在泰國兌換成泰銖；50,000 美元起需要外匯交易表格。
- 5. 按工程進度付款。認購、簽約、施工期間分期、過戶時付清餘款；第三方託管在泰國並非慣常做法。
- 6. 接收之前先驗收。獨立驗收、缺陷清單、整改、複驗，然後才接收。
- 7. 在土地局過戶的一天。業權登記於買家名下；按慣例準備一張約樓價 1% 的本票。
- 8. 過戶之後。維修基金、首年公用部分管理費，然後是鑰匙。
1. 先定走廊，再定大樓
置業在看任何一個單位之前就已開始。曼谷市中心是一組性格分明的走廊，各有自己的大樓、價格水平與節奏，而第一個決定，是哪一條走廊切合買家的生活。這是顧問一方的工作：物色、市場脈絡與議價。法律一端屬於律師，兩個角色之間的分工，載於我們的 泰國置業：代理與律師 指南。
2. 認購單位
認購協議是一份於落訂時簽署的簡短文件，連同一筆小額訂金，在買家安排付款與審閱完整合約期間，把單位保留下來。這個階段要問的問題是：買賣合約何時會以最終版本發出、有哪些語言版本、留多少天審閱？在曼谷，七至十四天是合理的。更短就是一個警號。
3. 先法律審閱，才簽名
一位有物業經驗的泰國律師，會在買家簽署之前讀完買賣合約（SPA）。審閱要確認業權清晰、單位落在大樓最多 49% 可售面積的外籍配額之內，以及附件裡確實載有銷售時所承諾的內容。Embark 不提供法律審閱；我們負責引薦，並全程在場。完整的問題清單，載於我們的 簽署曼谷分層住宅買賣合約 指南。
4. 由境外匯入資金
永久業權要登記於外籍買家名下，購樓資金一般須以外幣從境外抵達，並在泰國兌換成泰銖。當一筆合資格的境外匯款達 50,000 美元或以上，收款的泰國銀行便會發出外匯交易表格（Foreign Exchange Transaction Form），即 FET 表格，舊稱 Tor Tor 3。這份表格，就是土地局用以證明資金來自境外的憑據。金額較小者，銀行的入賬通知可以起到同樣作用。這些文件，每一份都要留好。
價格只是流程簿上的一行。其餘的記項，才決定這宗買賣能否乾淨落定。
5. 按工程進度付款
曼谷的分層住宅通常按工程進度分期出售：認購、簽約、施工期間分期、過戶時付清餘款。第三方託管（escrow）在泰國並非慣常做法，因此要問清楚，樓價之中有多大比例在落成之前到期，以及背後有什麼保障。若是已落成的二手單位，時間表就縮成訂金與餘款兩筆。
- 新發展項目：認購、簽約、施工期間分期、過戶時付清餘款。
- 抑或已落成的二手單位：訂金與餘款。
6. 接收之前先驗收
一個新單位按合約訂明的規格交付，而一經接收，建商的維修責任便大幅收窄。一位獨立的驗收顧問會走遍整個單位，缺陷清單交予建商，整改工程完成，再由複驗核實。到此，買家才接收。整個流程，完整載於我們的 曼谷交樓驗收 指南。
7. 在土地局過戶的一天
過戶當日，業權在土地局登記於買家名下。這一天是有成本的。過戶費一直以來大約為官方評估價值的 2%，而慣常做法是由買賣雙方平均分擔，因此按慣例，買方會為當日預備一張約樓價 1% 的本票。買賣合約會訂明哪一方承擔哪一項，完整的費用表載於我們的 在泰國置業的真實成本 指南。
8. 過戶之後
若是新發展項目，之後還有兩筆款項：維修基金，一筆一次性、預留作日後大型維修之用、通常按單位面積計算的金額；以及首年的公用部分管理費，通常預繳。然後就是鑰匙。一個交付的單位是一個框，不是一個家，我們服務的買家大多由此直接進入裝修。