在泰國購買一個分層住宅單位，法律上既不要求地產代理，亦不要求律師。原則上，您可以直接與賣方或建商洽談，並自行辦理過戶登記。然而，大多數審慎的買家，以及幾乎每一位外籍買家，仍會聘用其中一方，或兩者兼用。理由很簡單：代理與律師保障的並非同一件事，而大部分代價高昂的失誤，正是發生在兩者職責之間的空隙裡。
代理做什麼
一位稱職的代理，工作在置業的商業一面。他們熟悉本地市場，按買家的要求物色物業，安排參觀，並就價格與條款議價。他們由第一次洽詢一路引導至交屋；初到曼谷的買家，正是倚仗這份本地認知，以免付出過高的價錢，或錯過一街之隔更好的選擇。
代理不是法律顧問。代理可以草擬一份標準買賣協議並解釋流程，但不應是唯一查核業權是否清白、大樓外籍配額是否尚有餘額的一方。
律師做什麼
物業律師的工作在法律一面，真正的風險亦在此。泰國物業法與大多數買家本國的法律不同，而律師的職責，是在任何款項移動之前，確認這宗交易穩妥。工作通常包括：
- 業權盡職審查。確認物業由誰持有、業權契是否真實，以及是否附帶房貸、留置權或爭議。
- 業權與配額查核。就外籍買家而言，確認該分層住宅仍有外籍持有配額可用，令該單位確實能夠登記在買家名下。
- 合約審閱。細讀買賣協議，指出條款失衡之處，並確保訂金、罰則與交屋責任公平且可執行。
- 過戶本身。在土地局（Land Department）監督過戶，核對數字，並確認稅項與費用計算無誤。
代理保障價格，律師保障業權。這並非同一份工作。
為何大多數外籍買家兩者兼用
若是兩位熟悉市場的泰國買賣雙方之間的本地轉售，買家單靠代理進行，尚屬合理。但當交易是一宗跨境購入、金額達七位甚至八位數的居所，計算便不一樣了。金額更大，法律框架陌生，而獨立法律審閱的費用，相對於它所保障的資產價值微不足道。對我們服務的買家而言，兩者兼用是正常而審慎的選擇，並非額外的支出。
Embark 的位置
Embark Estate 是一家顧問公司。我們負責代理一方的工作：物色、市場脈絡、議價，以及將整個購買流程管理至完成。我們不是您的律師，亦不會假裝是。法律一面，我們與獨立、具備資質的泰國物業律師協作；我們建議每一位買家自行取得法律審閱，而非倚賴我們或賣方的一份。一個聯絡點，兩種截然不同的專業，始終清楚分開。