一份曼谷分層住宅買賣合約長達二三十頁，多以泰文書寫，大部分條文起草時向着建商一方。與我們合作的買家，大多在未逐條讀畢之下便簽署。這並非不合理。要緊的是，結構性的問題已經先問過，而合適的專業人士已為買家的保障審閱過該份文件。以下是每一次處理得宜的簽署之中都會出現的一組問題。
- 20 至 30 頁——一份典型合約的篇幅：多以泰文書寫。
- 7 至 14 日——合理的審閱窗口：更短便是一個警號。
- 49%——外籍配額的上限：以總可售面積計。
預留協議與買賣合約是兩回事
預留協議是落訂時簽署、附一筆小額訂金的簡短文件，用以在買家安排付款並審閱完整買賣合約（SPA）期間保留該單位。買賣合約則是規管整宗交易的長篇合約。兩者並非同一份文書，承載的義務亦不相同。預留訂金金額小，在界定的情況下有時可退，卻已具承諾性質。買賣合約則是就價格、付款、規格、落成、缺陷責任與過戶具約束力的協議。
- 預留協議：篇幅短。一筆小額訂金，在您審閱期間保留該單位。
- 買賣合約（SPA）：就價格、付款、規格、落成、缺陷責任與過戶具約束力。
在預留階段該問的問題是：買賣合約何時會發出最終版本，以哪幾種語文，以及在簽署之前給多少日審閱？在曼谷，合理的審閱窗口是七至十四日。短於此數，便是一個警號。
業權與外籍配額
就任何品牌住宅或永久業權分層住宅而言，簽署之前必須核實關於該單位的兩項事實。
- 業權乾淨。該建案的 Chanote 地契（土地業權文件）已完成登記，並與所售的單位相符。
- 外籍配額狀況。就外籍買家而言，該單位是在大樓總可售面積最多 49% 的外籍配額之內出售，而該配額尚未用盡。
這些核實由一位具物業經驗的泰國律師執行，並須對照建商應要求必須提供的文件。在市場最頂端跳過這一步的情況並不常見，卻確實會發生。
規格與附件
買賣合約引用一系列附件，界定該單位在交屋之時將包含什麼：平面圖、裝修規格、建商所提供的 FF&E（家具、固定裝置及設備），以及買家為之支付管理費的公設設施。附件是合約的一部分。若買家預期會得到的某一項——某個廚具品牌、某項設施、某種交屋狀態的裝修——並不在附件之中，它便不在合約之中。
該問的問題是：平面圖、FF&E 清單與公設設施規格，是否全部已作為附件列入，並由建商簽署？一個只見於宣傳樓書、卻不見於買賣合約附件的說法，是一項市場推廣的講法，而非合約義務。
付款節點與保障
曼谷的分層住宅通常按付款節點時間表出售：預留、簽約、施工期間的定期分期，以及過戶時支付餘款。各項百分比因建商與項目階段而異。
該問的問題是：
- 在落成之前，樓價之中須支付的比例是多少？
- 分期款項是否受任何第三方託管或信託安排保障，抑或直接支付予建商？
- 若建商未能落成，買家有何追索途徑，是否設有完工保證？
在泰國，分層住宅買賣的第三方託管（escrow）並非慣常做法，不像若干其他司法管轄區。保障來自建商的聲譽、財務實力，以及任何寫入買賣合約的具體保證。
延誤與不可抗力
建築項目會延期。買賣合約界定延期之時會發生什麼，包括建商獲准的延誤窗口、延誤超出該窗口時買家的權利，以及什麼構成中止時間表的不可抗力。
該問的問題是：單位最遲在哪一日之前必須交屋，逾期買家便有權退出並取回款項？而「不可抗力」具體包括什麼？
缺陷責任期
在交屋並接收單位之後，建商在一段界定的期間內仍須就非結構缺陷負責；就曼谷分層住宅而言，通常為一至兩年，結構缺陷則更長。交屋驗收——我們另有專文——是買家對抗接收之後那道不對等鴻溝的主要保障；缺陷責任期則規管建商在鎖匙交出之後一兩年之內必須修復什麼。
過戶當日
過戶當日，業權在土地局（Department of Lands）登記於買家名下，鎖匙隨之易手。這一日涉及若干費用，我們另有一篇關於交易費用的文章。買賣合約列明誰付什麼。
該問的問題是：哪些費用由買賣雙方分攤，哪些由買家獨力承擔，哪些由賣家獨力承擔？泰國的預設慣例是過戶費由雙方分攤，惟這一點可在買賣合約中另行約定。
簽署之前，該由誰過目
買賣合約由一位具物業經驗的泰國律師代買家審閱。Embark Estate 不提供法律審閱，向來如此。顧問在這個階段的角色，是安排引薦合資格的律師，並在買家的問題獲得解答期間留在現場。法律審閱就是那道防線。在完成之前，不要簽署任何文件。
一份曼谷分層住宅買賣合約，是一份大多向着建商一方書寫、具約束力的文書。買家的保障，在於及早提出結構性問題、附件經簽署、款項受保障，以及在簽名頁之前，審閱鏈條上有一位泰國律師。