泰国法律只在两个条件同时成立时，才容许外籍继承人保留继承得来的公寓：该继承人本人合资格持有，而大楼的49%外籍配额仍有余额。两项测试施加于名字将写上产权的那个人，而不是施加于遗产。这一点分别就是本文的全部主题，也正是为什么一份会同时分予多名继承人的遗产，应在单元买入之前就作筹划，而不是在业主离世之后。
- 测试一：继承人。继承人本人须符合泰国《公寓法》（Condominium Act）第19条之下持有公寓单元的资格。合资格与否关乎继承人自身的身份与购置资金的来源，而不是关乎上一手业主是谁。
- 测试二：大楼。把单元登记于该继承人名下，不得令大楼的外籍持有超出其总楼面面积的49%。一座在单元买入时尚有余额的大楼，十年后未必仍有余额。（最常被忽略的一项）
60天，与那一年
外国人若因继承而取得单元，却不合资格登记，须于取得后60天之内以书面通知主管机关，并于一年之内处置该单元。这一年由取得之日起算，而不是由遗产认证之日、不是由家人终于着手处理之日，也不是由律师终于获得委托之日起算。实务上，这一年当中相当一部分会被遗产程序本身消耗掉，所以预先准备好文件，在此地比在大多数司法管辖区都更为要紧。
资金从何而来
大多数外籍买家依第19(5)条取得产权，该途径要求购置资金以外币汇入泰国，并以银行的外汇交易表格（Foreign Exchange Transaction Form）为凭。Tilleke & Gibbins 在《Bangkok Post》的 Corporate Counsellor 专栏中提出一种说法：外籍继承人可承继死者在同一款之下的权利，因此无须被迫出售即可保留单元。
这种说法若成立，会改变非常多业主的处境。但它的日期是2013年11月1日，而我们未能以当下的独立来源加以佐证。所以本文把它列为一个值得指名向泰国律师提出的问题，而不是一个可以依赖的答案。请按保守的立场筹划；若律师确认了宽松的一种，那是额外的好消息。
一份会分割的遗产，与一套不会分割的法律
伊斯兰继承制度会把一份遗产按固定比例份额同时分配予多名指定继承人。它不会把一项资产整份传予一人，再以别处的财产补偿其他人。这是关于遗产的一项结构性事实，也正是两套制度相遇时最为别扭的一点，因为泰国公寓法对遗产根本没有任何看法。它检验的是个人，一次登记一位，而检验的依据是一个有限的、与大楼内其他所有外籍业主共用的配额。
一个传予单一继承人可以顺利过户的单元，在分予六人时可能碎裂，因为他们每一位都要分别面对两项测试。
实际后果值得平实说明。多名继承人可能各自都要符合资格。大楼尚余的外籍配额会被每一次登记消耗掉，所以排在最后的继承人，可能通不过第一位已经通过的测试。而当单元在登记上无法分割时，遗产最终可能要在一年之内出售一项家人本想保留的资产——而那并不是一个能卖出好价钱的时间窗。
上述没有一句是反对置业的理由。它们是支持另外两件事的理由：在落实一个单元之前先知道大楼的配额尚余多少，以及在签订买卖合约的同时就立好泰国遗嘱，而不是拖到许多年之后。两者都是寻常而不昂贵的步骤，也都不是卖方会主动提起的事。
税务，这是较小的问题
泰国的遗产税只适用于任何一位立遗嘱人所遗、超过1亿泰铢的那一部分。超过门槛后，直系尊亲属及卑亲属的税率为5%，其他继承人为10%，而继承的配偶免税。不动产在课税范围之内，且不论国籍均适用。数字依 PwC 的泰国税务概览，最后覆核日期为2026年8月24日。
对大多数买家而言，这是整个题目之中最不麻烦的一部分。门槛很高，税率以国际标准而言温和，而税负可以预先计算。真正决定家人能否保住这项资产的，是登记时的那两项测试。
实际应该做的事
- 在落实一个单元之前，索取大楼尚余的外籍配额，要书面列明并附日期。这是卖方一边握有、却很少主动提供的一项事实。
- 保存购置时的外汇交易表格（Foreign Exchange Transaction Form），并放在家人找得到的地方。它就是证明单元以何种方式取得的文件。
- 订立一份涵盖泰国资产的泰国遗嘱，与母国的遗嘱并存，并在草拟时确保两份文件不会互相撤销。
- 若遗产将分予多名继承人，请在购置之前而非之后，把分割方式同时交给一位泰国律师与您自己的顾问处理。