在曼谷置业收租，值得吗？一份诚实的回报解读

方法很简单。对每座大楼，把每平方米每月挂牌租金的中位数乘以十二个月，对照每平方米挂牌价的中位数，所得结果即为指示性毛租金回报率。用的是中位数而非平均值，所以单单一套天价顶层公寓，牵动不了一座大楼的数字。

把同一套做法横跨整份记录重复一次，结果逐座差异很大。一座大楼要在买卖与租赁两边各有至少五项观察，才会列入排名；目前有31幢达到这个门槛，每一幢都载于 毛租金回报排名。这些是挂牌价与挂牌租金，不是已成交的交易。卖方会议价，租客会议价，两边的动作都会使这个比例改变。

毛数字会美化事实。在它与真正落到业主手上的钱之间，隔着五项成本。

• 公摊区域的物业管理费，按住宅面积计收。
• 维修基金供款，于过户时一次性缴付。
• 一个月代理佣金。为业主找到租客的代理，在一年租约上惯常收取一个月租金。
• 空置期。租客更替之间的空隙，市场需要多久才填得上就是多久，而一套优质两居室并不总能在两星期之内重新租出。
• 家具，安静的第五项：这一档次的租客期望一套家具齐备的居所，而这笔装置费用由业主自己购置、自己更新。

以我们的经验，有四项。

• 大楼本身。一幢管理得宜的高楼，重新租出得更快，租金也守得住。
• 户型。横跨整份记录，面积较小的住宅，租金相对其价格的表现胜过面积很大的住宅；即使在同一座大楼之内，差距也可以很大：三居室的租金比一居室高，但并未与价格同比例上升。
• 走廊。一套居所出租的速度，取决于它的租客池，而每条走廊吸引的租客池都不同。
• 租客本身，其国籍构成与我们在 2026年谁在买曼谷的高端公寓 之中所追踪的大致相同。

一个品牌住宅，通常租得不错。大楼按酒店标准运作，而这一点会反映在它如何租出之上。就永久产权而言，回报率依然偏低，因为分母更大：品牌溢价落在买入价之上，而租金并不会按同一倍数上升。租赁产权的品牌住宅大楼因租期有限而售价较低，在 毛租金回报排名 上仍可排得较前。

品牌住宅的业主，很少为回报而买，而这正是重点所在。买品牌住宅，首先买的是品质，租金收入其次。对于确实看重租金收入的买家，入场价几乎决定一切，这也正是为何 早期入市的窗口 比任何一个标题百分比都更为要紧。