วิลล่าหรือคอนโดใน Phuket: แบบไหนเหมาะกับผู้ซื้อต่างชาติ

พ.ร.บ. อาคารชุดเป็นกฎหมายไทยฉบับเดียวที่ให้คนต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้โดยสมบูรณ์ และใช้กับทรัพย์รูปแบบเดียว คือห้องชุด เจ้าของต่างชาติรวมกันถือได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ภายในสัดส่วนนั้น ห้องชุดเป็นของคุณ ขายได้และตกทอดเป็นมรดกได้เหมือนทรัพย์สินทั่วไป

วิลล่าตั้งอยู่บนที่ดิน และที่ดินปิดสำหรับกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ผู้ซื้อต่างชาติจึงเช่าที่ดิน โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปี ข้อเสนอแบบ “30 บวก 30 บวก 30” หมายถึงสามสิบปีที่จดทะเบียน บวกคำสัญญาว่าจะตกลงกันต่อในภายหลัง บางโครงการ เช่น Kamala Residences เสนอวิลล่าทั้งสองแบบ ถ้าวิลล่าหลังไหนขายว่าเป็นกรรมสิทธิ์ ให้ถามให้ชัดว่าเป็นเพราะอะไร วิลล่าที่จดทะเบียนเป็นห้องชุดอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุดและโควตาของอาคาร ส่วนที่ดินที่ให้คนไทยหรือบริษัทไทยถือแทนคุณมีความเสี่ยงทางกฎหมาย ไม่ว่ากรณีใด ควรให้ทนายความไทยที่เป็นอิสระตรวจโครงสร้างก่อนวางเงินมัดจำ

ภาพรวมฉบับเต็มพร้อมตัวบทกฎหมายทุกมาตราอยู่ในบทความ สิทธิการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ใน Phuket

ในคอนโด นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดทุกแห่งในไทยต้องมี ดูแลลิฟต์ สระว่ายน้ำ สวน และระบบรักษาความปลอดภัย โดยใช้ค่าส่วนกลางที่เก็บตามพื้นที่ห้อง อาคารใหม่มักเก็บเงินกองทุนครั้งเดียวไว้สำหรับซ่อมใหญ่ด้วย ทั้งสองเรื่องอธิบายไว้ในคู่มือค่าใช้จ่ายในการซื้อของเรา

วิลล่าคือบ้านมีสระในอากาศร้อนชื้น ต้องมีคนดูแลน้ำในสระ ตัดแต่งสวน และกันความชื้น ไม่ว่าคุณจะอยู่หรือไม่ ในโครงการที่มีผู้บริหาร ค่าบริการครอบคลุมส่วนหนึ่ง ส่วนวิลล่าเดี่ยวทุกอย่างเป็นหน้าที่ของคุณ ขอให้โครงการระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าค่าบริการครอบคลุมอะไร ก่อนนำราคามาเทียบกัน

พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 นิยามโรงแรมว่าสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อธุรกิจ ให้บริการที่พักชั่วคราวโดยมีค่าตอบแทน และยกเว้นสถานที่พักที่ให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น (มาตรา 4) การประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตเป็นความผิด (มาตรา 15) โดยมีบทลงโทษตามข้างต้นในมาตรา 59 นิยามนี้ไม่ได้แยกวิลล่าออกจากคอนโด

ความต่างอยู่ที่ทางปฏิบัติ คอนโดยังต้องอยู่ภายใต้ข้อบังคับของอาคารเอง ซึ่งอาจห้ามการเช่าระยะสั้นแม้กฎหมายจะเปิดให้ก็ตาม ส่วน พ.ร.บ. เปิดให้กฎกระทรวงยกเว้นสถานที่พักบางประเภทได้ และเจ้าของบ้านขนาดเล็กบางรายอาศัยช่องทางนี้ วิลล่าหลังไหนเข้าข่ายหรือไม่ เป็นคำถามที่ต้องให้ทนายความไทยตอบก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังซื้อ

เราไม่เผยแพร่ตัวเลขค่าเช่าของบ้านหลังใดใน Phuket ถ้าการปล่อยเช่าเป็นส่วนหนึ่งของแผน ให้ขอข้อมูลจริงของบ้านหลังนั้นจากผู้บริหารหรืออาคาร รวมช่วงโลว์ซีซันด้วย

มาตรา 544 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุว่า ผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ข้อการโอนสิทธิในสัญญาเช่าวิลล่าจึงเป็นทางออกของคุณ และควรอ่านก่อนดูงานออกแบบ ทุกปีที่ถือสัญญาไว้ ผู้ซื้อรายถัดไปจะได้อายุสัญญาที่สั้นลง และผู้ซื้อก็คิดเรื่องนี้ไว้ในราคา

คอนโดแบบกรรมสิทธิ์ไม่มีอายุนับถอยหลัง และกลุ่มผู้ซื้อก็กว้างกว่า ใครที่ซื้อห้องนั้นจากโครงการได้ ก็ซื้อต่อจากคุณได้ ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคาร

คอนโดที่สร้างเสร็จแล้วและเดินชมได้วันนี้: Twinpalms Residences MontAzure ริมหาด Kamala สร้างเสร็จปี 2019 โครงการวิลล่าแบบสัญญาเช่าจดทะเบียน: Avadina Hills by Anantara บนเนินเขาเหนือ Layan และโครงการที่มีทั้งสองรูปแบบในสเปกเดียวกัน: Kamala Residences

แบรนด์เรสซิเดนซ์ทุกแห่งบนเกาะที่ราคาเกิน 20 ล้านบาท พร้อมรูปแบบและการถือครอง อยู่ในทะเบียน Phuketของเรา และเฉพาะวิลล่าอยู่ในหน้าวิลล่า Phuket