การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมีต้นทุนนอกเหนือจากราคา และต่างกันระหว่างกรรมสิทธิ์กับเช่า ระยะยาว นี่คือสรุปอย่างเข้าใจง่ายของรายการหลัก ตามที่เป็นอยู่ ณ กลางปี 2026 ได้แก่ ค่าจดทะเบียน การเช่า ค่าโอน ค่าส่วนกลาง และเงินกองทุน ขอให้ถือว่าตัวเลขเป็นแนวทาง และตรวจสอบสถานะปัจจุบัน กับที่ปรึกษาที่มีคุณสมบัติก่อนนำไปวางงบประมาณ
- 1.1%
- ค่าจดทะเบียนการเช่าของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา โดยทั่วไป
- 2%
- ค่าโอน แบบกรรมสิทธิ์ของราคาประเมินทางราชการ โดยทั่วไป
- 50 / 50
- การแบ่งตามธรรมเนียมระหว่างสองฝ่าย เป็นธรรมเนียม ไม่ใช่กฎหมาย
ค่าจดทะเบียนการเช่า (เช่าระยะยาว)
สัญญาเช่าต่างกันตามระยะเวลา สัญญาเช่าสั้นไม่เกินสามปีไม่ต้องจดทะเบียนก็บังคับใช้ในศาลได้ สัญญาเช่ายาวเกินสามปีและจดทะเบียนได้ถึงสามสิบปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะบังคับใช้ได้ ค่าจดทะเบียนโดยทั่วไปอยู่ที่ราว 1.1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา และมักแบ่งเท่ากันระหว่าง ผู้ให้เช่าและผู้เช่า
สัญญาเช่ามีสองแบบ
ไม่เกิน 3 ปี
บังคับใช้ในศาลได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
เกิน 3 ปี ถึง 30 ปี
ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ค่าโอน (กรรมสิทธิ์)
สำหรับการซื้อแบบกรรมสิทธิ์ ค่าโอนโดยทั่วไปอยู่ที่ราว 2% ของราคาประเมินทางราชการ ชำระที่ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ และแม้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะชำระได้ แต่ตามธรรมเนียมมักแบ่งเท่ากัน ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย จุดที่ควรจับตา รัฐบาลออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมนี้เป็นการชั่วคราวเป็น ระยะ ดังนั้นอัตราที่ใช้กับการซื้อของคุณจึงควรตรวจสอบ ไม่ใช่สันนิษฐานเอง มาตรการปัจจุบัน ระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ลดค่าโอนเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ แต่เฉพาะ คนไทยที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น ไม่ครอบคลุมผู้ซื้อชาวต่างชาติหรือกลุ่ม ราคาระดับลักชัวรี ผู้ซื้อชาวต่างชาติในตลาดระดับนี้จึงควรวางงบตามอัตรามาตรฐาน
ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน
มีอีกสองต้นทุนที่ใช้กับคอนโดมิเนียม
- ค่าส่วนกลาง หรือค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) ค่าที่เรียกเก็บเป็น ประจำ ครอบคลุมพนักงาน การรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด และการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และสวน โครงการใหม่มักจ่ายปีแรกล่วงหน้า ส่วนการซื้อมือสอง ผู้ซื้อมักจ่ายตามสัดส่วนของเดือนที่เหลือในปีนั้น
- เงินกองทุน เงินที่จ่ายครั้งเดียวเมื่อซื้ออสังหาฯ ใหม่จากผู้พัฒนา กันไว้ สำหรับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาใหญ่ของพื้นที่ส่วนกลางในอนาคต จำนวนแตกต่างกันไปตามโครงการ และมักคำนวณจากขนาดของยูนิต
ต้นทุนอื่นที่ควรสอบถาม
ขึ้นอยู่กับผู้ขายและระยะเวลาที่ถือครอง อาจมีภาษีธุรกรรมอื่นด้วย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ สิ่งเหล่านี้แตกต่างกันไปตามสถานการณ์ของการขาย ขั้นปฏิบัติคือขอ รายละเอียดต้นทุนแบบแยกรายการครบถ้วนสำหรับอสังหาฯ นั้นโดยเฉพาะก่อนตัดสินใจ แทนที่จะอิงเพียง อัตราตามพาดหัว
ราคาคือพาดหัว แต่ค่าธรรมเนียมคือจุดที่งบประมาณได้หรือเสียจริง
นี่คือต้นทุนของการซื้อเอง ส่วนต้นทุนของการย้ายมาอยู่ ทั้งเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า ค่าเล่าเรียน ประกันสุขภาพ และค่าขนย้ายของ อยู่ในคู่มือ ย้ายมาอยู่เมืองไทย ของเรา