การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมีต้นทุนนอกเหนือจากราคา และต่างกันระหว่างกรรมสิทธิ์กับเช่าระยะยาว นี่คือสรุปอย่างเข้าใจง่ายของรายการหลัก ตามที่เป็นอยู่ ณ กลางปี 2026 ได้แก่ ค่าจดทะเบียนการเช่า ค่าโอน ค่าส่วนกลาง และเงินกองทุน ขอให้ถือว่าตัวเลขเป็นแนวทาง และตรวจสอบสถานะปัจจุบันกับที่ปรึกษาที่มีคุณสมบัติก่อนนำไปวางงบประมาณ
ตรวจสอบล่าสุด 22 ตุลาคม 2026 กับอัตราค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน หน้าข้อมูลภาษีของกรมสรรพากร และประกาศของรัฐบาลเมื่อ 1 กรกฎาคม 2026 อัตรามาตรฐานด้านล่างยังคงเดิม ส่วนอัตราพิเศษ 0.01 เปอร์เซ็นต์มีผลถึง 30 มิถุนายน 2027 และใช้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น
- 1.1%
- ค่าจดทะเบียนการเช่าของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา โดยทั่วไป
- 2%
- ค่าโอน แบบกรรมสิทธิ์ของราคาประเมินทางราชการ โดยทั่วไป
- 50 / 50
- การแบ่งตามธรรมเนียมระหว่างสองฝ่าย เป็นธรรมเนียม ไม่ใช่กฎหมาย
ค่าจดทะเบียนการเช่า (เช่าระยะยาว)
สัญญาเช่าต่างกันตามระยะเวลา สัญญาเช่าสั้นไม่เกินสามปีไม่ต้องจดทะเบียนก็บังคับใช้ในศาลได้ สัญญาเช่ายาวเกินสามปีและจดทะเบียนได้ถึงสามสิบปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะบังคับใช้ได้ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนอยู่ที่ราว 1.1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา ประกอบด้วยค่าจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดิน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% และมักแบ่งเท่ากันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า
สัญญาเช่ามีสองแบบ
ไม่เกิน 3 ปี
บังคับใช้ในศาลได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
เกิน 3 ปี ถึง 30 ปี
ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ค่าโอน (กรรมสิทธิ์)
สำหรับการซื้อแบบกรรมสิทธิ์ ค่าโอนโดยทั่วไปอยู่ที่ราว 2% ของราคาประเมินทางราชการ ชำระที่กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ และแม้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะชำระได้ แต่ตามธรรมเนียมมักแบ่งเท่ากันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
จุดที่ควรจับตา รัฐบาลออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมนี้เป็นการชั่วคราวเป็นระยะ ดังนั้นอัตราที่ใช้กับการซื้อของคุณจึงควรตรวจสอบ ไม่ใช่สันนิษฐานเอง มาตรการปัจจุบัน ประกาศเมื่อ 1 กรกฎาคม 2026 และมีผลถึง 30 มิถุนายน 2027 ลดค่าโอน รวมถึงค่าจดจำนองที่จดพร้อมกัน เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ แต่ใช้เฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลสัญชาติไทย และเฉพาะเมื่อทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท ไม่ครอบคลุมผู้ซื้อชาวต่างชาติ นิติบุคคล หรือกลุ่มราคาระดับลักชัวรี ผู้ซื้อชาวต่างชาติในตลาดระดับนี้จึงควรวางงบตามอัตรามาตรฐาน
ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน
มีอีกสองต้นทุนที่ใช้กับคอนโดมิเนียม
- ค่าส่วนกลาง หรือค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) ค่าที่เรียกเก็บเป็น ประจำ ครอบคลุมพนักงาน การรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด และการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และสวน โครงการใหม่มักจ่ายปีแรกล่วงหน้า ส่วนการซื้อมือสอง ผู้ซื้อมักจ่ายตามสัดส่วนของเดือนที่เหลือในปีนั้น
- เงินกองทุน เงินที่จ่ายครั้งเดียวเมื่อซื้ออสังหาฯ ใหม่จากผู้พัฒนา กันไว้ สำหรับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาใหญ่ของพื้นที่ส่วนกลางในอนาคต จำนวนแตกต่างกันไปตามโครงการ และมักคำนวณจากขนาดของยูนิต
ต้นทุนอื่นที่ควรสอบถาม
ขึ้นอยู่กับผู้ขายและระยะเวลาที่ถือครอง อาจมีภาษีธุรกรรมอื่นด้วย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ที่ 3.3% (3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของจำนวนนั้น) เมื่อผู้ขายขายภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน สิ่งเหล่านี้แตกต่างกันไปตามสถานการณ์ของการขาย ขั้นปฏิบัติคือขอ รายละเอียดต้นทุนแบบแยกรายการครบถ้วนสำหรับอสังหาฯ นั้นโดยเฉพาะก่อนตัดสินใจ แทนที่จะอิงเพียง อัตราตามพาดหัว
ราคาคือพาดหัว แต่ค่าธรรมเนียมคือจุดที่งบประมาณได้หรือเสียจริง
นี่คือต้นทุนของการซื้อเอง ส่วนต้นทุนของการย้ายมาอยู่ ทั้งเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า ค่าเล่าเรียน ประกันสุขภาพ และค่าขนย้ายของ อยู่ในคู่มือ ย้ายมาอยู่เมืองไทย ของเรา
