บทเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ Dubai กับกรุงเทพฯ มักเปิดฉากด้วยการบอกว่ากรุงเทพฯ ถูกกว่า แต่ในระดับบนสุดของตลาด คำกล่าวนั้นไม่ตรงกับความจริงอีกต่อไป เงิน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ซื้อพื้นที่ระดับไพรม์ใน Dubai ได้ราว 62 ตารางเมตรตามดัชนีปี 2026 ของ Knight Frank หรือประมาณ 16,100 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ขณะที่อาคารที่แพงที่สุดของกรุงเทพฯ มีราคาเสนอขายระหว่าง 500,000 ถึง 750,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งอยู่ในช่วงเดียวกัน สิ่งที่แยกสองตลาดนี้ออกจากกันจึงไม่ใช่ราคาต่อตารางเมตร แต่คือสกุลเงินที่อยู่เบื้องหลัง ภาษีบนค่าเช่า ต้นทุนขาเข้าและขาออก และวีซ่าผู้พำนักผูกอยู่กับอะไร
- ~62 ตร.ม.
- พื้นที่ไพรม์ใน Dubai ต่อ 1 ล้านดอลลาร์ราว 16,100 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร Knight Frank PIRI เมษายน 2026
- ช่วงเดียวกัน
- อาคารที่แพงที่สุดของกรุงเทพฯเสนอขายที่ 500,000 ถึง 750,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาต่อตารางเมตรไม่ใช่สิ่งที่แยกสองตลาดนี้ออกจากกัน
- 6–7% เทียบ 1–2%
- สิ่งที่ผู้ซื้อจ่ายจริงในการทำธุรกรรมDubai รวมทุกอย่าง เทียบกับไทยที่ภาระโอนส่วนใหญ่ตามธรรมเนียมตกกับฝ่ายผู้ขาย
- AED 2 ล้าน เทียบ ไม่มี
- มูลค่าอสังหาฯ ที่ได้วีซ่าผู้พำนักวีซ่าทอง 10 ปีต่ออายุได้ของ Dubai ส่วนไทยไม่มีวีซ่าผูกกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าราคาใด
จุดที่ Dubai ชนะ ขอพูดก่อน
ค่าเช่า วีซ่า และสำหรับผู้มีรายได้ในอ่าวอาหรับคือสกุลเงิน ผู้ซื้อที่วัดทุกอย่างด้วยรายได้ค่าเช่าอย่างเดียว ไม่มีเหตุผลต้องออกจาก Dubai และบทความนี้จะไม่แสร้งว่าเป็นอย่างอื่น
อ่านคำอธิบายฉบับเต็ม
ค่าเช่า อพาร์ตเมนต์ใน Dubai ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยราว 7% ต่อปีก่อนหักค่าใช้จ่าย (Engel & Völkers เมษายน 2026) และ UAE ไม่เก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าเช่าจึงถึงมือเต็มจำนวน ส่วน ดัชนีราคากรุงเทพฯ ของเราเอง วัดผลตอบแทนค่าเช่าที่ราคาเสนอขายได้ระหว่าง 3.7 ถึง 4.1% ในสี่ทำเลใจกลางเมือง ณ เดือนกรกฎาคม 2026 และรายได้ค่าเช่านั้นต้องเสียภาษีในประเทศไทย ผู้ซื้อที่วัดทุกอย่างด้วยผลตอบแทนค่าเช่าเพียงอย่างเดียว ไม่มีเหตุผลต้องออกจาก Dubai และบทความนี้จะไม่แสร้งว่าเป็นอย่างอื่น
วีซ่า อสังหาริมทรัพย์มูลค่า AED 2 ล้านที่เข้าเกณฑ์ ให้สิทธิ์วีซ่าทอง 10 ปี ต่ออายุได้ พาครอบครัวมาอยู่ได้ และไม่มีข้อบังคับวันพำนักขั้นต่ำ ส่วนประเทศไทยไม่มีวีซ่าที่ผูกกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะซื้อในราคาใด เส้นทางของไทยมีอยู่จริงและใช้ได้จริง คือ Thailand Privilege เริ่มต้น 1.5 ล้านบาท สำหรับ 10 ปี หรือวีซ่า LTR ผ่าน BOI ซึ่งอสังหาริมทรัพย์นับรวมในเส้นทางการลงทุน 500,000 ดอลลาร์ได้ แต่ทั้งสองเป็นโครงการที่อยู่ข้างการซื้อ ไม่ใช่สิทธิที่เกิดจากการซื้อ นายหน้าที่พูดให้สองเรื่องนี้เบลอเข้าหากัน ไม่ได้ช่วยอะไรผู้ซื้อเลย
สกุลเงิน สำหรับผู้มีรายได้ในอ่าวอาหรับ เงินเดอร์แฮมตรึงกับดอลลาร์สหรัฐ การซื้อใน Dubai จึงแทบเท่ากับการซื้อด้วยสกุลเงินบ้านตัวเอง ส่วนเงินบาทลอยตัว ในรอบหนึ่งเดือนถึงปลายสิงหาคม 2026 บาทแข็งค่าขึ้น 2.7% เทียบดอลลาร์ ทำให้การซื้อในไทยด้วยเงินดอลลาร์แพงขึ้นเท่านั้นทันที อัตราแลกเปลี่ยนคือต้นทุนขาเข้าที่แท้จริงของกรุงเทพฯ และวิ่งได้ทั้งสองทาง
จุดที่กรุงเทพฯ ชนะ
ต้นทุนการทำธุรกรรม ต้นทุนการถือครอง และเมืองที่ครอบครัวจากอ่าวอาหรับใช้ชีวิตอยู่แล้ว สำหรับการซื้อมูลค่า 2 ล้านดอลลาร์ เฉพาะส่วนต่างต้นทุนขาเข้าก็คือเงินราว 100,000 ดอลลาร์ที่เก็บไว้ได้
- ~100,000 ดอลลาร์
- เก็บไว้ได้จากการซื้อมูลค่า 2 ล้านดอลลาร์เฉพาะส่วนต่างต้นทุนขาเข้า Dubai รวมทุกอย่าง 6 ถึง 7% โดยมีค่าธรรมเนียมโอน 4% เป็นก้อนหลัก ส่วนผู้ซื้อในไทยมักจ่ายจริงเพียง 1 ถึง 2%
- AED 20–32 พัน
- ต่อปี ค่าถือครอง 200 ตร.ม. ในกรุงเทพฯเทียบกับเกิน AED 50,000 ที่ปลายบนของช่วงที่ RERA กำกับใน Dubai และไทยแทบไม่เก็บภาษีทรัพย์สินรายปีจากที่อยู่อาศัยที่เจ้าของใช้เองในระดับราคานี้
- เป็นสัปดาห์
- ระยะเวลาการมารักษาตัวของผู้ป่วยจากอ่าวอาหรับBumrungrad และ Samitivej ให้บริการผู้ป่วยตะวันออกกลางมาหลายสิบปี นี่ไม่ใช่เหตุผลด้านการลงทุน แต่เป็นเหตุผลที่ทำให้การลงทุนถูกใช้งานจริง
อ่านคำอธิบายฉบับเต็ม
ขาเข้าและขาออก ต้นทุนการซื้อใน Dubai รวมทุกอย่างอยู่ที่ 6 ถึง 7% โดยมีค่าธรรมเนียมโอน 4% ของ Dubai Land Department เป็นก้อนหลัก ส่วนในไทย ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดินคือ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งตามธรรมเนียมมักแบ่งกันระหว่างสองฝ่าย และภาระที่เหลือ ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% รวมถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตกอยู่กับฝ่ายผู้ขาย ผู้ซื้อจึงมักจ่ายจริงเพียง 1 ถึง 2% สำหรับการซื้อมูลค่า 2 ล้านดอลลาร์ ส่วนต่างนี้คือเงินราว 100,000 ดอลลาร์ที่เก็บไว้ได้
ค่าถือครอง ค่าส่วนกลางใน Dubai ถูกกำกับโดย RERA ที่ AED 3 ถึง 30 ต่อตารางฟุตต่อปี ที่ปลายบนของช่วงนั้น ที่พักขนาด 200 ตารางเมตร อาจมีค่าส่วนกลางเกิน AED 50,000 ต่อปี ส่วนอาคารระดับบนของกรุงเทพฯ โดยทั่วไปเก็บ 75 ถึง 120 บาทเศษต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งบนพื้นที่ 200 ตารางเมตรเท่ากัน ตกราวปีละ 180,000 ถึง 290,000 บาท หรือประมาณ AED 20,000 ถึง 32,000 ตามอัตราปัจจุบัน และประเทศไทยแทบไม่เก็บภาษีทรัพย์สินรายปีจากที่อยู่อาศัยที่เจ้าของใช้เองในระดับราคานี้
ตัวเมืองเอง ในแบบที่ครอบครัวจากอ่าวอาหรับใช้ชีวิตอยู่แล้ว กรุงเทพฯ คือปลายทางการรักษาพยาบาลของอ่าวอาหรับมานาน Bumrungrad และ Samitivej ให้บริการผู้ป่วยตะวันออกกลางมาหลายสิบปี และการมารักษาตัวครั้งหนึ่งกินเวลาเป็นสัปดาห์ ไม่ใช่เป็นวัน โรงเรียนนานาชาติ วัฒนธรรมอาหารที่มีย่านฮาลาลเก่าแก่รอบ Sukhumvit Soi 3 และค่าครองชีพที่ต่ำกว่า Dubai มาก เติมภาพให้ครบ สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่เหตุผลด้านการลงทุน แต่เป็นเหตุผลที่ทำให้การลงทุนถูกใช้งานจริง
สิ่งที่สองตลาดมีเหมือนกัน
ปี 2026 ไม่มีเมืองไหนในสองเมืองนี้เป็นเรื่องของความหายาก ในทั้งสองเมือง ยูนิตทั่วไปมีเหลือเฟือ มีแต่ของที่หายากจริงเท่านั้นที่รักษาราคาได้
- ~4 ปี
- สต๊อกที่อยู่อาศัยขายไม่ออก กรุงเทพฯ และปริมณฑลตามอัตราดูดซับปัจจุบัน
- คลื่นอุปทาน
- อุปทานส่งมอบของ Dubaiกระจุกในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ และเป็นคลื่นที่ Fitch ออกมาเตือนต่อสาธารณะ
อ่านคำอธิบายฉบับเต็ม
อุปทาน ปี 2026 ไม่มีเมืองไหนในสองเมืองนี้เป็นเรื่องของความหายาก Dubai กำลังเผชิญคลื่นอุปทานส่งมอบจำนวนมากที่กระจุกในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่ง Fitch ออกมาเตือนต่อสาธารณะ ส่วนกรุงเทพฯ และปริมณฑล แบกสต๊อกที่อยู่อาศัยขายไม่ออกราวสี่ปีตามอัตราดูดซับปัจจุบัน ในทั้งสองเมือง ยูนิตทั่วไปมีเหลือเฟือ มีแต่ของที่หายากจริง คืออาคารที่ใช่บนที่ดินที่ใช่ เท่านั้นที่รักษาราคาได้ วินัยข้อนี้อย่างน้อยก็ใช้ได้ทั้งสองเมือง
เหตุผลของการถือทั้งสองเมือง
ขึ้นอยู่กับว่าคุณซื้อเพื่ออะไร และคำตอบที่ซื่อตรงวิ่งได้ทั้งสองทาง
ข้อไหนคือความต้องการจริงของคุณ
รายได้สูงสุดแบบไม่เสียภาษี
จากตลาดเดียว ถ้าใช่ ก็อยู่ที่ Dubai ต่อไป ไม่มีอะไรข้างล่างนี้ดีกว่า
เศรษฐกิจที่สองที่ไม่เคลื่อนไปด้วยกัน
คนละวัฏจักร สกุลเงินลอยตัว ซื้อได้ด้วยต้นทุนขาเข้าหนึ่งในสามของ Dubai ในเมืองที่ครอบครัวไปเยือนอยู่แล้ว
อ่านคำอธิบายฉบับเต็ม และกติกาไทยสองข้อที่ควรเคลียร์ก่อนตัดสินใจ
บ้าน รายได้ และอสังหาริมทรัพย์ของผู้ที่อาศัยใน Dubai รวมกันเป็นสถานะการลงทุนที่กระจุกอยู่จุดเดียวอยู่แล้ว หนึ่งเมือง หนึ่งวัฏจักรอสังหาฯ หนึ่งสกุลเงินที่ตรึงกับดอลลาร์ ที่พักในกรุงเทพฯ คือเศรษฐกิจอีกระบบ สกุลเงินลอยตัว และวัฏจักรที่ไม่เคลื่อนไปด้วยกัน ซื้อได้ด้วยต้นทุนขาเข้าเพียงหนึ่งในสามของ Dubai ในเมืองที่ครอบครัวไปเยือนอยู่แล้ว นี่คือการกระจายความเสี่ยงตามความหมายแท้จริงของคำ ไม่ใช่ประโยคขายของ และข้อสรุปที่ซื่อตรงก็วิ่งกลับทางเดียวกัน เจ้าของที่ต้องการรายได้ค่าเช่าสูงสุดแบบไม่เสียภาษีจากตลาดเดียว ก็ควรอยู่ที่ Dubai ต่อไป
มีสองประเด็นเฉพาะของไทยที่ควรอยู่ในแฟ้มของเจ้าของจากอ่าวอาหรับก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่หลังจากนั้น ประเทศไทยเก็บภาษีผู้ที่พำนัก 180 วันขึ้นไปต่อปี จากเงินได้ต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศ กติกาที่บังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2024 และมักทำให้ผู้ซื้อจากประเทศที่ไม่มีภาษีเงินได้ประหลาดใจ และห้องชุดไทยที่ตกทอดสู่ทายาทต้องผ่านเงื่อนไขสองข้อ คือคุณสมบัติของตัวทายาทเอง และโควตาต่างชาติของอาคาร ซึ่งกองมรดกที่แบ่งให้ทายาทหลายคนพร้อมกันอย่างกองมรดกตามหลักศาสนาอิสลาม ควรวางแผนตั้งแต่ตอนซื้อ ทั้งสองเรื่องมีบทความของตัวเองในวารสารนี้
