เมื่อเจ้าของห้องชุดในกรุงเทพฯ เสียชีวิต จะเกิดอะไรขึ้น

กฎหมายไทยเปิดให้ทายาทชาวต่างชาติถือครองห้องชุดที่ได้รับมรดกได้ ก็ต่อเมื่อทายาทรายนั้นมีคุณสมบัติถือครองห้องชุดด้วยตนเอง และอาคารยังมีโควตาต่างชาติ 49% เหลืออยู่ เงื่อนไขทั้งสองข้อนี้พิจารณาที่ “ตัวบุคคลที่จะมีชื่อในโฉนด” ไม่ใช่ที่กองมรดกโดยรวม ความต่างตรงนี้คือหัวใจทั้งหมดของเรื่อง และเป็นเหตุผลว่าทำไมมรดกที่ต้องแบ่งให้ทายาทหลายคนพร้อมกัน จึงควรวางแผนตั้งแต่ก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังจากเจ้าของเสียชีวิตไปแล้ว

60 วัน และอีกหนึ่งปี

ชาวต่างชาติที่ได้ห้องชุดมาโดยทางมรดก แต่ไม่มีคุณสมบัติจดทะเบียนถือครอง ต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้มา และต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในหนึ่งปี ระยะเวลาหนึ่งปีนับจากวันที่ได้ห้องชุดมา ไม่ได้นับจากวันที่คดีมรดกเสร็จสิ้น ไม่ได้นับจากวันที่ครอบครัวเริ่มจัดการ และไม่ได้นับจากวันที่เพิ่งไปปรึกษาทนายความ ในทางปฏิบัติ เวลาส่วนใหญ่ในหนึ่งปีนั้นหมดไปกับกระบวนการจัดการมรดกเอง การเตรียมเอกสารไว้ล่วงหน้าจึงมีน้ำหนักมากกว่าในหลายประเทศ

เงินที่ใช้ซื้อมาจากไหน

ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ถือครองภายใต้มาตรา 19(5) ซึ่งเป็นช่องทางที่กำหนดให้ นำเงินเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ และมีแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ที่ธนาคารออกให้เป็นหลักฐาน มีการตีความหนึ่งซึ่ง Tilleke & Gibbins เสนอไว้ในคอลัมน์ Corporate Counsellor ของ Bangkok Post ว่าทายาทชาวต่างชาติรับสิทธิของเจ้ามรดก ภายใต้มาตราเดียวกันนี้ต่อไปได้ จึงถือครองห้องชุดต่อได้โดยไม่ถูกบังคับให้ขาย

หากการตีความนี้ถูกต้อง ภาพรวมของเรื่องจะเปลี่ยนไปสำหรับเจ้าของจำนวนมาก แต่บทความดังกล่าวลงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2013 และเรายังไม่พบแหล่งอ้างอิงอิสระที่เป็นปัจจุบันมายืนยัน จึงขอนำเสนอไว้ในฐานะ “คำถามที่ควรถามทนายความไทยโดยตรง” มากกว่าจะเป็นคำตอบที่ยึดถือได้ วางแผนบนสมมติฐานที่รัดกุมไว้ก่อน แล้วค่อยยินดีหากทนายความยืนยันว่าเป็นไปในทางที่ผ่อนปรนกว่า

มรดกที่ต้องแบ่ง กับกฎหมายที่ไม่ได้มองเป็นกอง

การแบ่งมรดกตามหลักศาสนาอิสลามกำหนดสัดส่วนที่แน่นอนให้ทายาทหลายคนพร้อมกัน ไม่ได้ยกทรัพย์ทั้งชิ้นให้คนใดคนหนึ่งแล้วไปชดเชยคนอื่นด้วยทรัพย์ส่วนอื่น นี่คือลักษณะเชิงโครงสร้างของกองมรดก และเป็นจุดที่สองระบบมาบรรจบกันอย่างไม่ลงตัว เพราะกฎหมายอาคารชุดของไทยไม่ได้พิจารณากองมรดกเลย แต่พิจารณาที่ตัวบุคคลทีละราย ทีละการจดทะเบียน เทียบกับโควตาของอาคารที่มีจำกัดและใช้ร่วมกับเจ้าของต่างชาติรายอื่นทั้งอาคาร

ห้องชุดที่ส่งต่อให้ทายาทคนเดียวได้อย่างราบรื่น อาจแตกเป็นเสี่ยงเมื่อต้องแบ่งให้ทายาทหกคน เพราะแต่ละคนต้องผ่านเงื่อนไขทั้งสองข้อแยกจากกัน

ผลในทางปฏิบัติควรพูดกันตรง ๆ ทายาทหลายคนอาจต้องมีคุณสมบัติครบทุกคน โควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารถูกใช้ไปในทุกครั้งที่จดทะเบียน ทายาทคนท้ายแถวจึงอาจไม่ผ่านเงื่อนไขที่ทายาทคนแรกผ่านมาแล้ว และเมื่อห้องชุดไม่อาจแบ่งจดทะเบียนได้จริง กองมรดกก็อาจต้องขายทรัพย์ ที่ครอบครัวตั้งใจจะเก็บไว้ ภายในกรอบเวลาหนึ่งปี ซึ่งไม่ใช่กรอบเวลาที่ทำให้ได้ราคาดี

ทั้งหมดนี้ไม่ใช่เหตุผลที่จะไม่ซื้อ แต่เป็นเหตุผลที่ควรรู้ว่าอาคารเหลือโควตาต่างชาติเท่าใดก่อนตัดสินใจ และควรทำพินัยกรรมฉบับภาษาไทยไปพร้อมกับสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่ทิ้งไว้อีกหลายปี ทั้งสองอย่างเป็นขั้นตอนธรรมดาและมีค่าใช้จ่ายไม่สูง และตามปกติแล้วฝ่ายที่ขายห้องชุดมักไม่หยิบยกขึ้นมาพูด

ภาษี ซึ่งเป็นปัญหาที่เล็กกว่า

ภาษีการรับมรดกของไทยจัดเก็บเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ที่ได้รับจากเจ้ามรดกแต่ละราย ส่วนที่เกินนั้นเสียภาษีในอัตรา 5% สำหรับบุพการีและผู้สืบสันดาน และ 10% สำหรับทายาทอื่น ส่วนคู่สมรสที่รับมรดกได้รับยกเว้น อสังหาริมทรัพย์อยู่ในข่ายต้องเสียภาษี และใช้บังคับโดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ ตัวเลขอ้างอิงจากสรุปภาษีประเทศไทยของ PwC ปรับปรุงล่าสุดวันที่ 24 สิงหาคม 2026

สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ นี่คือส่วนที่น่ากังวลน้อยที่สุดของเรื่องทั้งหมด เพดานยกเว้นสูง อัตราภาษีไม่สูงเมื่อเทียบกับหลายประเทศ และคำนวณภาระล่วงหน้าได้ ส่วนที่ชี้ขาดว่าครอบครัวจะได้เก็บทรัพย์ไว้หรือไม่ คือเงื่อนไขการจดทะเบียนต่างหาก

สิ่งที่ควรทำจริง ๆ

• ขอตัวเลขโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคาร เป็นลายลักษณ์อักษรและระบุวันที่ ก่อนตัดสินใจซื้อห้องชุด เป็นข้อมูลที่ฝ่ายขายมีอยู่ แต่ไม่ค่อยเสนอให้เอง
• เก็บแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) จากตอนซื้อไว้ และเก็บในที่ที่ครอบครัวหาเจอ เพราะเป็นเอกสารที่ยืนยันว่าได้ห้องชุดมาอย่างไร
• ทำพินัยกรรมฉบับภาษาไทยครอบคลุมทรัพย์สินในประเทศไทย ควบคู่ไปกับพินัยกรรมในประเทศของตน และร่างให้ทั้งสองฉบับไม่เพิกถอนกันเอง
• หากมรดกจะต้องแบ่งให้ทายาทหลายคน ควรนำเรื่องการแบ่งไปหารือกับทนายความไทยและที่ปรึกษาของท่านพร้อมกัน ตั้งแต่ก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังจากนั้น