ข้อมูล
The Embark Bangkok Price Index
ราคากลางต่อตารางเมตรและค่าเช่ากลาง แยกตามทำเล พร้อมผลตอบแทนแยกตามการถือครอง
ดูเพิ่มเติมThe Embark Bangkok Yield Ranking · 2026
จัดอันดับคอนโดหรูกรุงเทพฯ ด้วยตัวเลขที่เราวัดเอง
The Embark Bangkok Yield Ranking คือรายชื่อคอนโดมิเนียมหรูใจกลางกรุงเทพฯ 31 อาคาร เรียงลำดับตามผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นที่คำนวณจากราคาเสนอขายและค่าเช่าเสนอในช่วงกรกฎาคม 2026 วัดทีละอาคารจากบัญชีข้อมูลตลาดของ Embark Estate เอง
อ่านก่อน
ลำดับมาจากการคำนวณ ไม่ใช่ความเห็น
รายชื่อคอนโดที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ แทบทุกชุดคือความเห็นของใครสักคน และส่วนใหญ่เขียนโดยผู้พัฒนาโครงการหรือตัวแทนที่ขายอาคารนั้นเอง ตารางนี้ไม่ใช่รายชื่ออาคารที่ดีที่สุด แต่เรียงลำดับด้วยสิ่งเดียวที่วัดได้ นั่นคือค่าเช่าเสนอต่อตารางเมตรตลอดสิบสองเดือน คิดเป็นสัดส่วนเท่าใดของราคาเสนอขายต่อตารางเมตรของอาคารเดียวกัน
ตัวเลขนั้นคือผลตอบแทนขั้นต้นจากราคาเสนอ เป็นการคำนวณจากตัวเลขที่ Embark สำรวจในตลาดจริงทีละอาคาร และเผยแพร่พร้อมวิธีคำนวณไว้ด้านล่างเพื่อให้ใครก็ตรวจสอบได้ ตัวเลขนี้บอกว่าราคาที่ประกาศอยู่วันนี้สื่อถึงอะไร ไม่ได้บอกว่าห้องใดจะให้ผลตอบแทนเท่าไร และไม่ได้พูดถึงงานออกแบบ บริการ วิว หรือความสุขในการอยู่อาศัยเลย อาคารที่เราชอบที่สุดจึงกระจายอยู่ทั่วตาราง ไม่ได้กองอยู่ด้านบน
- อาคารที่จัดอันดับ
- 31
- ผลตอบแทนสูงสุด
- 7.8%
- ค่ากลางฟรีโฮลด์
- 3.8%
- ค่ากลางสิทธิการเช่า
- 6.2%
- ช่วงที่สำรวจ
- กรกฎาคม 2026
ตารางอันดับ
ผลตอบแทนขั้นต้นจากราคาเสนอ เรียงจากสูงสุด
หนึ่งแถวต่อหนึ่งอาคาร อาคารจะปรากฏในตารางก็ต่อเมื่อมีข้อมูลทั้งฝั่งขายและฝั่งเช่าอย่างน้อยฝั่งละห้ารายการ ทุกตัวเลขจึงมีกลุ่มตัวอย่างจริงรองรับ ข้อมูลสำรวจในช่วงกรกฎาคม 2026 คลิกชื่ออาคารเพื่อดูหน้าโครงการ ส่วนค่ากลางรายทำเลของทั้งตลาดอยู่ที่ Price Index
| # | อาคาร | การถือครอง | ทำเล | จำนวนที่สำรวจ | ผลตอบแทนขั้นต้น |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkokแบรนด์ | สิทธิการเช่า | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 24 · เช่า 21 | 7.8% |
| 2 | Sindhorn TONSON | สิทธิการเช่า | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 12 · เช่า 10 | 6.9% |
| 3 | Oriental Residence Bangkok | สิทธิการเช่า | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 8 · เช่า 11 | 6.6% |
| 4 | Sindhorn Residence Langsuan | สิทธิการเช่า | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 15 · เช่า 23 | 6.2% |
| 5 | Magnolias Ratchadamri Boulevard | สิทธิการเช่า | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 18 · เช่า 11 | 6.1% |
| 6 | The Residences at The St. Regis Bangkokแบรนด์ | สิทธิการเช่า | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 6 · เช่า 6 | 5.5% |
| 7 | Tait Sathorn 12 | ฟรีโฮลด์ | Sathorn | ขาย 32 · เช่า 13 | 5.1% |
| 8 | Four Seasons Private Residences Bangkokแบรนด์ | สิทธิการเช่า | ริมแม่น้ำเจ้าพระยา | ขาย 20 · เช่า 9 | 4.9% |
| 9 | The Monument Thong Lo | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 13 · เช่า 6 | 4.6% |
| 10 | The Estelle Phrom Phong | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 32 · เช่า 23 | 4.5% |
| 11 | Scope Langsuan | ฟรีโฮลด์ | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 37 · เช่า 15 | 4.5% |
| 12 | Hyde Heritage Thonglor | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 9 · เช่า 11 | 4.4% |
| 13 | Tonson One | ฟรีโฮลด์ | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 13 · เช่า 6 | 4.4% |
| 14 | Celes Asoke | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 21 · เช่า 14 | 4.3% |
| 15 | BEATNIQ Sukhumvit 32 | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 15 · เช่า 8 | 4.3% |
| 16 | MUNIQ Langsuan | ฟรีโฮลด์ | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 14 · เช่า 14 | 4.2% |
| 17 | ANIL Sathorn 12 | ฟรีโฮลด์ | Sathorn | ขาย 16 · เช่า 15 | 4.1% |
| 18 | SALADAENG One | ฟรีโฮลด์ | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 18 · เช่า 15 | 3.9% |
| 19 | The Strand Thonglor | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 13 · เช่า 12 | 3.9% |
| 20 | MARQUE Sukhumvit | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 28 · เช่า 27 | 3.7% |
| 21 | Banyan Tree Residences Riverside Bangkokแบรนด์ | ฟรีโฮลด์ | ริมแม่น้ำเจ้าพระยา | ขาย 16 · เช่า 8 | 3.7% |
| 22 | Magnolias Waterfront Residences | ฟรีโฮลด์ | ริมแม่น้ำเจ้าพระยา | ขาย 35 · เช่า 10 | 3.6% |
| 23 | Q Langsuan | ฟรีโฮลด์ | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 16 · เช่า 15 | 3.5% |
| 24 | The Diplomat 39 | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 11 · เช่า 19 | 3.4% |
| 25 | Vittorio Sukhumvit 39 | ฟรีโฮลด์ | ย่าน Sukhumvit | ขาย 17 · เช่า 5 | 3.4% |
| 26 | The Sukhothai Residencesแบรนด์ | ฟรีโฮลด์ | Sathorn | ขาย 31 · เช่า 18 | 3.2% |
| 27 | The River | ฟรีโฮลด์ | ริมแม่น้ำเจ้าพระยา | ขาย 35 · เช่า 8 | 3.2% |
| 28 | 185 Rajadamri | ฟรีโฮลด์ | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 36 · เช่า 17 | 3.1% |
| 29 | The Park Chidlom | ฟรีโฮลด์ | แกนริมสวนลุมพินี | ขาย 18 · เช่า 15 | 3.1% |
| 30 | The Residences at Mandarin Oriental, Bangkokแบรนด์ | ฟรีโฮลด์ | ริมแม่น้ำเจ้าพระยา | ขาย 16 · เช่า 9 | 2.9% |
| 31 | Ritz-Carlton Residences Bangkokแบรนด์ | ฟรีโฮลด์ | Sathorn | ขาย 25 · เช่า 19 | 2.7% |
สำรวจในช่วงกรกฎาคม 2026 เป็นราคาเสนอ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ปรับปรุงพร้อม Price Index ทุกฉบับ
ทุกตัวเลขในหน้านี้เป็นผลตอบแทนขั้นต้นจากราคาเสนอ ยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ค่าบริหารจัดการ ภาษีเงินได้ ช่วงที่ห้องว่างระหว่างผู้เช่า ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าประกัน และค่าบำรุงรักษา ผลตอบแทนสุทธิจะต่ำกว่านี้อย่างมีนัยสำคัญ และจะต่ำกว่าเท่าใดขึ้นอยู่กับอาคารและวิธีบริหารห้อง ราคาเสนอไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง และห้องหนึ่ง ๆ อาจอยู่สูงหรือต่ำกว่าตัวเลขของอาคารได้มาก ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลตลาดทั่วไปตามที่สำรวจในช่วงกรกฎาคม 2026 ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน ภาษี หรือกฎหมาย ผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อควรขอคำแนะนำที่เหมาะกับสถานการณ์ของตนเอง
ทำไมสิทธิการเช่าจึงนำ
สิ่งที่ซื้อคือระยะเวลา ไม่ใช่อาคารที่ถือไว้ตลอดไป
ด้านบนของตารางเป็นอาคารสิทธิการเช่า และนั่นไม่ใช่ความบังเอิญของไตรมาสนี้ ยูนิตสิทธิการเช่าขายได้ถูกกว่าฟรีโฮลด์ที่เทียบกันได้ราวหนึ่งในสามต่อตารางเมตร เพราะระยะเวลาถือครองมีจำกัดและผู้ซื้อคิดส่วนลดตรงนั้น แต่ปล่อยเช่าได้สูงกว่า เพราะอาคารสิทธิการเช่าบนแกนสวนลุมพินีเป็นอาคารทำเลดี มีแบรนด์โรงแรมและบริการครบ ผู้เช่าจ่ายเพื่อทำเลโดยไม่ได้คิดเรื่องรูปแบบการถือครอง ผลตอบแทนคือค่าเช่าหารด้วยราคา ทั้งสองด้านจึงดันตัวเลขขึ้นพร้อมกัน
ผลตอบแทนที่สูงกว่าของสิทธิการเช่าจึงเป็นการที่ตลาดตั้งราคาให้กับต้นทุนจริง ระยะเวลาที่เหลือลดลงทุกปี และส่วนลดนั้นจะปรากฏตอนขายต่อ ไม่ใช่ตอนปล่อยเช่า อาคารฟรีโฮลด์ที่อยู่ต่ำกว่าในตารางอาจเป็นการซื้อที่มั่นคงกว่าสำหรับผู้ที่ตั้งใจถือยาวยี่สิบปี ตารางนี้ให้ตัวเลขแก่คุณ แต่ไม่ได้ตัดสินใจแทนคุณ
ใครไม่อยู่ในตาราง และเพราะอะไร
เกณฑ์ขั้นต่ำห้ารายการ ทำให้บางชื่อยังไม่ปรากฏ
อาคารต้องมีข้อมูลฝั่งขายอย่างน้อยห้ารายการและฝั่งเช่าอย่างน้อยห้ารายการในบัญชีชุดปัจจุบันจึงจะได้รับการจัดอันดับ โครงการใหม่และโครงการที่ยังไม่สร้างเสร็จยังไม่มีประวัติการปล่อยเช่า โครงการที่ Embark เป็นตัวแทนขายที่ได้รับการแต่งตั้ง ได้แก่ Upper House Residences, The Wireless Residences by Upper House, EI8HTEEN SEVEN และ ONE89 Wireless จึงไม่ปรากฏ เช่นเดียวกับ Dusit Residences ที่เราให้คำปรึกษาด้านขายต่อและปล่อยเช่า แต่ข้อมูลฝั่งเช่ายังน้อยเกินไป อาคารเหล่านี้จะเข้าตารางเมื่อมีประวัติการปล่อยเช่า ด้วยวิธีคำนวณเดียวกันกับทุกอาคาร
ตารางนี้จำกัดอยู่ที่ทำเลใจกลางเมืองที่ Price Index วัด ได้แก่ แกนริมสวนลุมพินี, Sukhumvit, Sathorn และริมแม่น้ำ อาคารที่อยู่นอกพื้นที่นี้ แม้จะดีเพียงใด ก็อยู่นอกชุดข้อมูล ไม่ใช่อยู่ต่ำกว่าเกณฑ์
สร้างขึ้นอย่างไร
วิธีการ อย่างตรงไปตรงมา
ข้อมูลตั้งต้นคือราคาเสนอขายและค่าเช่าเสนอที่ Embark สำรวจในตลาดจริง เก็บทีละอาคารจากพอร์ทัลและตัวแทนรายอื่น และคัดรายการซ้ำด้วยมือ เป็นชุดข้อมูลเดียวกับที่ใช้สร้าง Embark Bangkok Price Index ไม่มีตัวเลขใดพิมพ์เพิ่มต่างหาก
สำหรับแต่ละอาคาร เราหาค่ากลางของราคาเสนอขายต่อตารางเมตรจากรายการขายทั้งหมด และค่ากลางของค่าเช่าเสนอต่อตารางเมตรต่อเดือนจากรายการเช่าทั้งหมด ผลตอบแทนขั้นต้นคือค่ากลางค่าเช่าคูณสิบสอง หารด้วยค่ากลางราคาขาย ปัดเป็นทศนิยมหนึ่งตำแหน่ง เราใช้ค่ากลาง ไม่ใช่ค่าเฉลี่ย เพนต์เฮาส์ราคาสูงเพียงยูนิตเดียวจึงไม่ทำให้ตัวเลขของอาคารเคลื่อน
อาคารจะได้รับการจัดอันดับก็ต่อเมื่อทั้งสองฝั่งมีข้อมูลอย่างน้อยฝั่งละห้ารายการ ต่ำกว่านั้นตัวเลขเป็นเพียงกรณีตัวอย่าง ไม่ใช่อัตรา เราจึงเว้นอาคารนั้นไว้แทนที่จะจัดอันดับบนหลักฐานที่บาง หากสองอาคารมีผลตอบแทนเท่ากันที่ทศนิยมหนึ่งตำแหน่ง อาคารที่มีข้อมูลรองรับมากกว่าจะอยู่ก่อน และถือว่าเสมอกันจริง
ตารางนี้เผยแพร่เฉพาะอัตราส่วน ไม่เผยแพร่ราคาสองตัวที่นำมาคำนวณ เว็บไซต์นี้ไม่เผยแพร่ราคาเสนอขายต่อตารางเมตรรายอาคาร แต่เผยแพร่ค่ากลางรายทำเลที่ Price Index นี่เป็นการตัดสินใจโดยเจตนาเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2026 และยังคงใช้กับหน้านี้
ตารางปรับปรุงพร้อม Price Index ทุกฉบับเมื่อข้อมูลที่ใช้ถูกเก็บใหม่ ทุกตัวเลขระบุเดือนที่สำรวจ และดาวน์โหลดทั้งตารางเป็นไฟล์ได้
คำถามที่ตารางนี้ตอบ
คำถามที่คนถามบ่อย ตอบด้วยข้อมูล
คอนโดหรูในกรุงเทพฯ อาคารไหนให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูงที่สุด
จากบัญชีข้อมูลของ Embark อาคารที่ให้ผลตอบแทนขั้นต้นจากราคาเสนอสูงที่สุดคือ The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok ที่ 7.8 เปอร์เซ็นต์ คำนวณจากค่ากลางค่าเช่าเสนอต่อตารางเมตรตลอดสิบสองเดือน หารด้วยค่ากลางราคาเสนอขายต่อตารางเมตร เป็นอาคารสิทธิการเช่า และอาคารสิทธิการเช่านำตารางทั้งชุดด้วยเหตุผลที่อธิบายไว้ข้างต้น ระยะเวลาที่สั้นกว่าขายในราคาที่มีส่วนลด แต่ปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงกว่า
นี่คือรายชื่อคอนโดหรูที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2026 ใช่ไหม
ไม่ใช่ นี่คือรายชื่อคอนโดมิเนียมหรูใจกลางกรุงเทพฯ 31 อาคาร เรียงตามตัวเลขที่วัดได้เพียงตัวเดียว คือผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นจากราคาเสนอ พร้อมเผยแพร่วิธีคำนวณ อาคารที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อแต่ละคนขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครอง ขนาด บริการ วิว และระยะเวลาที่ตั้งใจถือ ไม่มีตัวเลขเดียวใดตัดสินเรื่องนั้นได้ สิ่งที่ตารางนี้ทำคือแทนที่ความเห็นด้วยตัวเลขที่ใครก็ตรวจสอบได้
ทำไมอาคารสิทธิการเช่าจึงอยู่ด้านบน
เพราะผลตอบแทนคือค่าเช่าหารด้วยราคา และทั้งสองด้านเคลื่อนไปในทางเดียวกันสำหรับสิทธิการเช่า ยูนิตสิทธิการเช่าขายได้ถูกกว่าฟรีโฮลด์ที่เทียบกันได้ราวหนึ่งในสามต่อตารางเมตร เพราะระยะเวลามีจำกัด แต่ปล่อยเช่าได้สูงกว่า เพราะอาคารสิทธิการเช่าบนแกนสวนลุมพินีมีแบรนด์โรงแรมและบริการครบ ในบรรดาอาคารสิทธิการเช่า 7 อาคารและฟรีโฮลด์ 24 อาคารที่จัดอันดับที่นี่ ค่ากลางของสองกลุ่มห่างกันชัดเจน
ทำไม Upper House Residences หรือ EI8HTEEN SEVEN จึงไม่อยู่ในตาราง
อาคารจะได้รับการจัดอันดับก็ต่อเมื่อฝั่งขายและฝั่งเช่ามีข้อมูลอย่างน้อยฝั่งละห้ารายการในบัญชีชุดปัจจุบัน โครงการที่ Embark เป็นตัวแทนขายที่ได้รับการแต่งตั้ง ได้แก่ Upper House Residences, The Wireless Residences, EI8HTEEN SEVEN และ ONE89 Wireless เป็นโครงการใหม่หรือยังไม่สร้างเสร็จ จึงยังไม่มีประวัติการปล่อยเช่าและจัดอันดับไม่ได้ อาคารเหล่านี้จะเข้าตารางด้วยวิธีคำนวณเดียวกันเมื่อมีข้อมูลนั้น
ตารางนี้แสดงราคาต่อตารางเมตรของแต่ละอาคารหรือไม่
ไม่ ตารางนี้เผยแพร่ผลตอบแทนซึ่งเป็นอัตราส่วน ไม่เผยแพร่ราคาสองตัวที่นำมาคำนวณ เว็บไซต์นี้ไม่เผยแพร่ราคาเสนอขายรายอาคาร แต่เผยแพร่ค่ากลางรายทำเลที่ Embark Bangkok Price Index หากต้องการตัวเลขของอาคารที่เจาะจง สอบถาม Embark Estate เราตอบกลับภายใน 4 ชั่วโมงทาง WhatsApp หรือ LINE