คำตอบสั้น ๆ คือได้ โดยมีเส้นแบ่งสำคัญหนึ่งเส้นขีดอยู่ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมใน ไทยได้เต็มกรรมสิทธิ์ ภายในขอบเขต แต่โดยทั่วไปเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ เกือบทุกเรื่องของการ ถือครองอสังหาฯ ของต่างชาติที่นี่สืบเนื่องจากความต่างนั้น ด้านล่างคือสรุปอย่างเข้าใจง่ายว่าแต่ละ แนวทางทำงานอย่างไร ตามที่กฎเป็นอยู่ ณ กลางปี 2026
- 49%
- ของพื้นที่รวมในอาคารโควตากรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติ
- 30 ปี
- สัญญาเช่าจดทะเบียนได้สูงสุดช่วงที่มั่นคง
- ไม่ได้เลย
- ที่ดินที่ชาวต่างชาติถือเต็มกรรมสิทธิ์นอกจากข้อยกเว้นที่จำกัดและรัฐอนุมัติ
สองเส้นทาง เส้นแบ่งหนึ่งเส้น
คอนโดมิเนียม กรรมสิทธิ์สมบูรณ์
ภายในโควตาชาวต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ของอาคาร คุณถือยูนิตเต็มกรรมสิทธิ์ ไม่มีกำหนดเวลา และส่งต่อให้ทายาทได้
ที่ดินหรือวิลล่า สัญญาเช่าระยะยาว
สัญญาเช่าจดทะเบียนที่กรมที่ดินได้สูงสุด 30 ปี และยังคงอยู่แม้ที่ดินถูกขาย ส่วน 30 ปีที่สองที่ให้คำมั่นไว้เป็นเพียงสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียน
กรรมสิทธิ์: การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม
ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (1979) ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้สูงสุด 49 เปอร์เซ็นต์ ของพื้นที่รวมของทุกยูนิตในอาคารชุดที่จดทะเบียน ภายในโควตานั้นคุณถือยูนิตเต็มกรรมสิทธิ์ พร้อม ส่วนแบ่งในพื้นที่ส่วนกลาง ไม่มีข้อจำกัดด้านอายุและไม่มีกำหนดเวลาในการถือครอง และส่งต่อให้ทายาทได้
มีจุดที่ต้องตรวจก่อนตัดสินใจ ยืนยันว่าอาคารยังมีโควตาต่างชาติเหลือ เมื่อ 49 เปอร์เซ็นต์เต็มแล้ว ยูนิตเพิ่มเติมในอาคารนั้นขายได้เฉพาะกับผู้ซื้อชาวไทยหรือถือผ่านโครงสร้างอื่น ดังนั้นยูนิตที่ดู เหมือนว่าง อาจไม่ได้ว่างสำหรับคุณในฐานะชาวต่างชาติ ทนายจะตรวจสอบเรื่องนี้เป็นส่วนหนึ่งของการ ตรวจสอบสถานะ
เช่าระยะยาว: สัญญาเช่ายาวที่จดทะเบียน
เมื่อไม่มีกรรมสิทธิ์ การเช่าระยะยาวคือทางเลือกที่พบบ่อย สัญญาเช่าจดทะเบียนที่กรมที่ดินได้สูงสุด 30 ปี และสัญญาเช่าที่จดทะเบียนยังคงอยู่แม้มีการขายที่ดิน จึงยังมีผลแม้เจ้าของจะเปลี่ยนไป คุณยัง เป็นเจ้าของตัวอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินเช่าแยกต่างหากได้ด้วย
มีจุดหนึ่งที่เข้าใจผิดกันมาก และสำคัญ สัญญาเช่ามักให้คำมั่นต่ออายุอีก 30 ปี นำเสนอเป็น “30 บวก 30” ภายใต้กฎหมายไทย การต่ออายุนั้นเป็นคำมั่นเชิงสัญญาระหว่างคู่สัญญาเดิม ไม่ใช่สิทธิที่ จดทะเบียนล่วงหน้าหรือรับประกันต่อเจ้าของที่ดินรายใหม่ได้ ควรถือว่า 30 ปีที่จดทะเบียนเป็นช่วงที่ มั่นคง และขอคำแนะนำทางกฎหมายสำหรับสิ่งที่เกินจากนั้น แทนที่จะสันนิษฐานว่าการต่ออายุเป็นไปโดย อัตโนมัติ
ที่ดินกับคำถามเรื่องบริษัทไทย
ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเต็มกรรมสิทธิ์ในไทยไม่ได้ นอกจากข้อยกเว้นที่จำกัด เช่น การลงทุน ขนาดใหญ่บางประเภทที่รัฐอนุมัติ บริษัทไทยเป็นเจ้าของที่ดินได้ และบางครั้งแนวทางนี้ถูกอธิบายว่าเป็น วิธีให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน รายละเอียดที่ถูกข้ามไปคือส่วนที่สำคัญ
บริษัทเป็นเจ้าของที่ดินได้เฉพาะเมื่อเป็นธุรกิจที่ถือหุ้นส่วนใหญ่โดยคนไทยจริงและมีวัตถุประสงค์ เชิงพาณิชย์จริง การตั้งบริษัทที่ผู้ถือหุ้นไทยถือหุ้นแทนชาวต่างชาติ หรือนอมินี เป็นเรื่องผิดกฎหมาย ภายใต้กฎหมายไทยและถูกทางการตรวจสอบเข้มงวดขึ้น ใครที่พิจารณาโครงสร้างบริษัทเพื่อถือที่ดินต้องได้ รับคำแนะนำทางกฎหมายที่ถูกต้องว่าชอบด้วยกฎหมายสำหรับสถานการณ์ของตนหรือไม่ ไม่ใช่ทางลัดที่ถูกขาย เป็นเรื่องปกติ ในปี 2026 การตรวจสอบเข้มงวดขึ้นอีก กรมที่ดินและกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเริ่มตรวจ เทียบข้อมูลผู้ถือหุ้นของบริษัทกับทะเบียนโฉนดที่ดิน เพื่อจับสัญญาณการถือครองแบบนอมินีตั้งแต่ขั้น ตอนการจดทะเบียน
การชำระเงิน: เงินตราต่างประเทศและแบบฟอร์ม FET
เพื่อจดทะเบียนคอนโดมิเนียมในชื่อผู้ซื้อชาวต่างชาติ เงินที่ใช้ซื้อโดยทั่วไปต้องนำเข้ามาในไทยจาก ต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศและแปลงเป็นเงินบาทที่นี่ ด้วยเหตุนี้จึงชำระโดยการโอนผ่านธนาคาร ไม่ใช่เงินสด เมื่อมีการโอนเข้าที่เข้าเกณฑ์ ธนาคารไทยผู้รับจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือแบบฟอร์ม FET ซึ่งเป็นเอกสารที่กรมที่ดินต้องใช้เป็นหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ สำหรับจำนวน เล็กน้อย หนังสือรับรองการโอนของธนาคารใช้แทนได้ การเก็บเอกสารเหล่านี้ให้เรียบร้อยคือสิ่งที่ทำให้ โอนยูนิตเข้าชื่อผู้ซื้อได้
มรดก
อสังหาฯ ในไทยส่งต่อให้ทายาทได้ โดยมีสองเรื่องที่ต้องเข้าใจ ภาษีมรดกใช้เฉพาะส่วนของมรดกที่ทายาท คนหนึ่งได้รับซึ่งเกิน 100 ล้านบาท เก็บที่ 5 เปอร์เซ็นต์สำหรับบุพการีและผู้สืบสันดานโดยตรง และ 10 เปอร์เซ็นต์สำหรับทายาทอื่น คู่สมรสที่รับมรดกได้รับยกเว้น หากไม่เกิน 100 ล้านบาทต่อทายาทคนหนึ่ง ไม่มีภาษีมรดก
สำหรับคอนโดมิเนียมมีจุดที่สอง ทายาทชาวต่างชาติเก็บยูนิตที่ได้รับมรดกไว้ได้เฉพาะเมื่อยังอยู่ภายใน โควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ของอาคาร หากเกิน กฎหมายไทยโดยทั่วไปกำหนดให้ขายยูนิตภายในระยะเวลาที่ กำหนด ซึ่งมักเป็นหนึ่งปี นี่เป็นคำถามที่ควรจัดการล่วงหน้า แทนที่จะปล่อยไว้ในกองมรดก
อะไรกำลังเปลี่ยนในปี 2026
ในปี 2026 มีสองข้อเสนอที่อยู่ระหว่างการหารือในที่สาธารณะ ข้อหนึ่งคือการลดโควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ อีกข้อคือการเพิ่มโควตาในเขตเศรษฐกิจพิเศษที่กำหนด ทั้งสองข้อยังไม่มีผลบังคับใช้ และ กฎ 49 เปอร์เซ็นต์ที่ใช้มาตั้งแต่ปี 1979 ยังคงมีผลอยู่ นอกจากนี้ ผู้ซื้อโครงการก่อนสร้างเสร็จ ยังได้รับการคุ้มครองเงินมัดจำเพิ่มขึ้นซึ่งมีผลตั้งแต่เดือนมกราคม 2025 ทั้งหมดนี้ไม่ได้เปลี่ยน แนวทางหลักด้านบน แต่ควรยืนยันสถานะปัจจุบัน ณ เวลาที่ซื้อ แทนที่จะยึดตัวเลขที่อ่านมาก่อนหน้า หลายเดือน
เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม เช่าที่ดิน และระมัดระวังกับโครงสร้างบริษัทจริง ๆ นั่นครอบคลุมผู้ซื้อ ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ
สรุป
การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมเต็มกรรมสิทธิ์ภายในโควตาต่างชาติ คือแนวทางที่สะอาดและพบบ่อยที่สุด สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในไทย การเช่าระยะยาวคือทางเลือกตามปกติเมื่อไม่มีกรรมสิทธิ์ การถือที่ดิน ผ่านบริษัทเป็นคำถามเฉพาะทาง ไม่ใช่ค่าเริ่มต้น ในทุกกรณี ควรยืนยันโควตา ทำตามขั้นตอนการโอนเงิน และขอคำแนะนำทางกฎหมายอิสระก่อนตัดสินใจ
การถือครองเป็นเพียงหนึ่งในหลายการตัดสินใจ และสำหรับคนส่วนใหญ่ก็ไม่ใช่ข้อแรก ลำดับทั้งหมดของการย้ายมาอยู่ ตั้งแต่วีซ่าและบัตรขาเข้า ไปจนถึงการแจ้งที่พัก บัญชีธนาคาร โรงเรียน และเส้น 180 วันทางภาษี อยู่ในคู่มือ ย้ายมาอยู่เมืองไทย ของเรา