สิ่งที่ขายกันอยู่บน Phuket ส่วนใหญ่ยังไม่ได้สร้าง นั่นไม่ใช่คำวิจารณ์เกาะนี้ แต่เป็นการอธิบายว่าตลาดอยู่ตรงไหนของวัฏจักร และมันหมายความว่าผู้ซื้อเกือบทุกคนที่นี่ต้องเจอคำถามแรกเหมือนกัน ก่อนจะเลือกชายฝั่งหรือแบรนด์ด้วยซ้ำ คุณกำลังซื้อสิ่งที่มีอยู่จริง หรือสิ่งที่เป็นเพียงคำมั่น สองอย่างนี้คือธุรกรรมคนละแบบ ไม่ใช่แค่สินค้าคนละชนิด และคำถามที่คุ้มครองคุณในแต่ละแบบก็ต่างกันด้วย
คำถามแรก ก่อนจะเลือกชายฝั่งหรือแบรนด์
สิ่งที่มีอยู่จริง
อาคารที่สร้างเสร็จแล้วตรวจสอบได้ เดินดูเอง อ่านบัญชี ถามเจ้าของห้องได้
สิ่งที่เป็นเพียงคำมั่น
ก่อนส่งมอบยังไม่มีสิ่งเหล่านั้น สิ่งที่คุ้มครองคุณคือสัญญา
ความต่างที่แท้จริงคือหลักฐาน
อาคารที่สร้างเสร็จแล้วตรวจสอบได้ คุณเดินดูงานก่อสร้างจริงแทนการอ่านสเปก เห็นว่าพื้นที่ส่วนกลางและงานภูมิทัศน์สึกหรอไปอย่างไร อ่านบัญชีนิติบุคคลและสถานะกองทุนสำรองได้ พบทีมบริหารอาคารได้ และรู้ว่าค่าส่วนกลางที่ประเมินไว้ตอนขายกับที่เก็บจริงต่างกันแค่ไหน คุณยืนในห้องนั้นจริง ๆ และเห็นวิวจริง ไม่ใช่วิวที่ถ่ายจากชั้นที่ใช้ขาย และคุณถามเจ้าของร่วมได้ ซึ่งไม่มีค่านายหน้าเป็นเดิมพันและมักตอบตรงไปตรงมา
ทั้งหมดนี้ยังไม่มีอยู่ก่อนวันโอน เมื่อซื้อระหว่างก่อสร้าง สิ่งที่คุณซื้อคือคำมั่นกับภาพวาด นั่นเป็นสิ่งที่ซื้อได้อย่างมีเหตุผล แต่ควรซื้อโดยรู้ว่าการตรวจสอบที่ทำได้จริงคือการตรวจสอบตัวผู้พัฒนา ไม่ใช่ตรวจสอบตัวอาคาร
สถานการณ์อุปทานของ Phuket ทำให้คำถามนี้คมขึ้น
ทางเลือกนี้สำคัญที่นี่มากกว่าในกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง และเหตุผลคืออุปทาน การเปิดตัวจำนวนมากในปี 2024 ทำให้เหลือ ยูนิตขายไม่ออก 10,466 ยูนิต มูลค่าราว 88,000 ล้านบาท ทั้งเกาะ ณ กลางปี 2025 โดยใช้เวลาขายหมดตั้งแต่ 14 ถึง 28 เดือน เฉพาะชายฝั่ง Bang Tao มีโครงการคอนโดระหว่างก่อสร้างที่ยังขายอยู่ราว 57 โครงการ ณ สิงหาคม 2026
ผลที่ตามมามีสองข้อ และไม่มีข้อไหนถูกพูดถึงในห้องขาย ผู้พัฒนาที่ขายช้าคือผู้พัฒนาที่มีแรงกดดันทางการเงิน ซึ่งเป็นสภาวะที่ทำให้กำหนดแล้วเสร็จเลื่อนและสเปกถูกลดลงอย่างเงียบ ๆ และเมื่อถึงวันที่คุณขายต่อ คุณจะต้องแข่งกับของที่ยังขายไม่หมดในอาคารรอบตัว ซึ่งบ่อยครั้งมีผู้พัฒนาลดราคาเพื่อระบายอยู่ด้วย
สิ่งที่การซื้อระหว่างก่อสร้างให้คุณจริง ๆ
การเล่าเรื่องนี้ด้านเดียวคงไม่ตรงไปตรงมา การซื้อระหว่างก่อสร้างให้คุณได้เลือกยูนิต ทิศ และชั้นก่อนใคร ซึ่งในโครงการที่วิวแต่ละห้องต่างกันมาก นั่นมีมูลค่าเป็นเงินจริง ให้ราคาช่วงเปิดตัวซึ่งมักต่ำกว่าราคาของห้องเดียวกันเมื่อสร้างเสร็จ ให้การผ่อนชำระกระจายไปตามงวดก่อสร้างแทนการจ่ายทีเดียว และให้สินค้าที่ใหม่ที่สุดทั้งสเปกและการวางผัง ซึ่งของเก่าที่สร้างเสร็จแล้วเทียบไม่ได้
สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการบ้านหลังหนึ่งโดยเฉพาะ ไม่ใช่บ้านหลังไหนก็ได้ การซื้อระหว่างก่อสร้างมักเป็นทางเดียวที่จะได้มันมา
ต้องตรวจอะไรก่อนซื้อระหว่างก่อสร้าง
สี่เรื่อง ขอเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งหมด และไม่มีเรื่องไหนเกี่ยวกับวัสดุตกแต่ง
- เงินดาวน์อยู่ที่ไหน บัญชีเอสโครว์ บัญชีผู้พัฒนา หรือทยอยเบิกตามความคืบหน้างานก่อสร้างที่ตรวจสอบแล้ว สามอย่างนี้คุ้มครองคุณไม่เท่ากันเลย
- ฐานะของผู้พัฒนา บริษัทจดทะเบียนเปิดเผยงบการเงินให้อ่านก่อนตัดสินใจได้ บริษัทที่ตั้งขึ้นเพื่อโครงการเดียวไม่มีสิ่งนี้ และความต่างตรงนี้คือเกราะป้องกันความเสียหายเกือบทั้งหมดของคุณ
- ตามสัญญาจะเกิดอะไรขึ้นถ้ากำหนดเสร็จเลื่อน ไม่ใช่คำอธิบายด้วยวาจา กำหนดแล้วเสร็จบนเกาะนี้เลื่อนกันเป็นเรื่องปกติ
- โอนสิทธิ์ตามสัญญาก่อนสร้างเสร็จได้หรือไม่ ค่าธรรมเนียมเท่าไร และให้ใครได้บ้าง นั่นคือทางออกของคุณหากสถานการณ์เปลี่ยนระหว่างการก่อสร้างสามสี่ปี
จากนั้นให้ยืนยันโควตาต่างชาติของยูนิตที่คุณจะซื้อโดยเฉพาะ โควตาคิดเป็น 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ขายทั้งอาคาร ไม่ใช่ 49 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนยูนิต จึงถูกใช้หมดเร็วกว่าเมื่อเป็นห้องขนาดใหญ่ และในโครงการที่ขายเร็วอาจถูกจัดสรรหมดก่อนถึงวันโอนของคุณ ทำเนียบ branded residence ของ Phuket ระบุสถานะการถือครองที่เรายืนยันแล้วของแต่ละโครงการ และบอกตรง ๆ ว่าเรื่องไหนที่เรายังตรวจสอบอยู่
ต้องตรวจอะไรเมื่อซื้อของที่สร้างเสร็จแล้ว
รายการสั้นกว่าแต่สำคัญไม่น้อยกว่ากัน โฉนดและยูนิตนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติหรือไม่ บัญชีนิติบุคคลและความแข็งแรงของกองทุนสำรอง ค่าส่วนกลางขยับไปแค่ไหนตั้งแต่วันโอน สัญญาปล่อยเช่าหรือข้อจำกัดการใช้งานที่ผูกอยู่กับยูนิตนั้นโดยเฉพาะ และการตรวจรับสภาพห้องอย่างจริงจัง สำหรับอาคารที่เปิดใช้งานมาหลายปี บัญชีจะบอกคุณได้มากกว่าห้องตัวอย่าง
ของที่สร้างเสร็จแล้วหายากกว่า และนั่นคือประเด็น
บ้านที่สร้างเสร็จแล้วซื้อขายกันระหว่างเจ้าของ ไม่มีใบราคา ไม่มีรายการรวมศูนย์ และไม่มีผู้พัฒนาจ่ายค่านายหน้าให้ใครพาคุณไปดู นั่นคือเหตุผลที่แรงโฆษณาบนเกาะนี้ชี้ไปที่สิ่งที่ยังไม่ได้สร้างเกือบทั้งหมด ของมีให้เลือกไม่สม่ำเสมอ เพราะขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของตัดสินใจขายเมื่อไร ไม่ใช่ผู้พัฒนาเปิดเฟสใหม่
ความไม่สมดุลนี้เข้าข้างผู้ซื้อ สินค้าที่ตรวจสอบได้มากที่สุดบนเกาะกลับได้รับความสนใจน้อยที่สุด เพราะไม่มีใครได้เงินจากการพาคุณไปดู นั่นคือความไม่สมดุลแบบเดียวกับที่งานของเราในกรุงเทพฯ ตั้งอยู่บนมัน ซึ่งงานส่วนใหญ่คือการขายต่อและปล่อยเช่าในอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว
รายการที่เราคัดไว้ครอบคลุมทั้งสองแบบโดยตั้งใจ
โครงการ Phuket หกแห่งที่เราศึกษาลึกพอจะมีความเห็นได้ ถูกแบ่งไว้อย่างตั้งใจ สองแห่งสร้างเสร็จและเปิดใช้งานแล้ว เดินดูได้ในเดือนนี้ ได้แก่ Twinpalms Residences MontAzure ซึ่งเสร็จในปี 2019 บนหน้าหาด Kamala และ Angsana Oceanview Residences ภายใน Laguna หนึ่งแห่งคือ Kiara Reserve อยู่ในเฟสสุดท้าย และอีกสามแห่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง ได้แก่ Banyan Tree Beach Residences Oceanus, The Residences at InterContinental Phuket Resort และ The Standard Residences Bang Tao
ทุกหน้าเหล่านั้นมีป้ายบอกว่าเรามั่นใจในโครงการนั้นมากแค่ไหน และมีบรรทัดที่ระบุว่าโครงการติดหาดจริง อยู่ใกล้หาด อยู่ริมลากูน มีวิวทะเล หรืออยู่ลึกเข้าไปในแผ่นดิน สองข้อเท็จจริงนี้ช่วยลดความผิดหวังของผู้ซื้อ ได้มากกว่าสิ่งอื่นที่เราเผยแพร่
แล้วควรซื้อแบบไหน
หากการซื้อครั้งนี้ต้องอธิบายได้ด้วยหลักฐาน หรือคุณซื้อจากระยะไกลและกลับมาตรวจซ้ำได้ยาก ของที่สร้างเสร็จแล้วคือจุดยืนที่แข็งแรงกว่า แต่หากคุณต้องการยูนิตเฉพาะ ทิศเฉพาะ หรือสินค้าที่ใหม่ที่สุด และรับความเสี่ยงระหว่างก่อสร้างกับการรอที่นานกว่าได้ การซื้อระหว่างก่อสร้างก็เป็นทางเลือกที่ชอบธรรมเมื่อเลือกด้วยตาที่เปิด
สิ่งที่เราจะไม่ทำคือปล่อยให้การตัดสินใจถูกกำหนดโดยโครงการที่มีห้องขายสวยกว่า โครงการระหว่างก่อสร้างถูกโฆษณาหนักกว่าเพราะมีงบการตลาดอยู่เบื้องหลัง นั่นเป็นข้อเท็จจริงเกี่ยวกับอุตสาหกรรม ไม่ใช่เกี่ยวกับตัวทรัพย์สิน
