กรุงเทพฯ หรือ Phuket: ตลาดไหนคือของคุณ

คำถามนี้มักถูกถามราวกับว่ามีคำตอบเดียว ซึ่งไม่ใช่ กรุงเทพฯ และ Phuket ให้สิทธิ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดเหมือนกันทุกประการ ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน แล้วจึงแยก ทางกันในทุกเรื่องที่ตามมา ทั้งสต็อกที่มีอยู่ สิ่งที่อยู่ใต้กรรมสิทธิ์ และคำถามว่าการซื้อ ครั้งนี้จะสร้างรายได้ได้หรือไม่ นี่คือการเปรียบเทียบอย่างตรงไปตรงมา ณ สิงหาคม 2026 รวมถึงส่วนที่เรายังวัดไม่ได้

49%

โควตาต่างชาติ ทั้งสองจังหวัดห้องชุดกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติเอง ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด

30 ปี

สัญญาเช่าวิลล่าที่พบทั่วไปใน Phuketจดทะเบียน ส่วนสิทธิต่ออายุมีค่าเท่าที่ถ้อยคำในสัญญาระบุ

3.7 ถึง 4.1%

ผลตอบแทนขั้นต้นกรุงเทพฯ จากราคาเสนอค่ากลางรายทำเล Sathorn ถึง Riverside จาก Bangkok Price Index กรกฎาคม 2026

3 ตลาด

เป็นอย่างน้อย ภายใต้ชื่อเดียวคือ Phuketวิลล่าในระบบบริหารการเช่า วิลล่าปล่อยเองตามฤดูกาล คอนโดปล่อยเช่าระยะยาว

กรรมสิทธิ์เหมือนกัน ซึ่งหลายคนไม่คาดคิด

พ.ร.บ. อาคารชุดของไทยไม่ได้สนใจว่าคุณซื้อในจังหวัดใด ผู้ซื้อชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ ห้องชุดในชื่อตัวเองได้ ตราบใดที่อาคารยังอยู่ในโควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ขาย ข้อนี้จริงที่หาด Kamala เท่ากับที่ถนนวิทยุ ใครที่บอกว่าอสังหาฯ บนเกาะเป็นกรรมสิทธิ์ ที่ด้อยกว่า กำลังพูดถึงวิลล่า ไม่ใช่คอนโด อ่าน คู่มือสิ่งที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้ในไทย เพื่อดูรายละเอียด

การถือครองคือจุดที่สองตลาดแยกทางกันจริง

ความต่างไม่ได้อยู่ที่กฎหมาย แต่อยู่ที่สต็อก ตลาดกรุงเทพฯ เป็นคอนโดเกือบทั้งหมด เส้นทางโควตาจึงครอบคลุมสิ่งที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการ และคำถามเรื่องกรรมสิทธิ์มักจบ ตั้งแต่ยังไม่ได้ถาม ส่วนสิ่งที่ดึงดูดคนไป Phuket จำนวนมากคือวิลล่า และชาวต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยในชื่อตัวเองไม่ได้ วิลล่าจึงมักเป็นสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี บางครั้งมีสิทธิต่ออายุ ซึ่งมีค่าเท่าใดขึ้นอยู่กับถ้อยคำในสัญญาและผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน

สัญญาเช่า 30 ปี ก็คือสัญญาเช่า 30 ปี มันเป็นคำตอบที่ถูกต้องได้ และบ่อยครั้งก็เป็น เช่นนั้น แต่เป็นสินทรัพย์คนละแบบกับกรรมสิทธิ์ และควรตั้งราคาให้ตรงกับสิ่งที่มันเป็น

ตัวอย่างที่ชัดที่สุดบนเกาะอยู่ที่ Kamala Residences ซึ่งวิลล่า 13 หลังแบ่งเป็น กรรมสิทธิ์ 8 หลังและสิทธิการเช่า 5 หลังในสเปกเดียวกัน ผู้ซื้อจึงเห็นได้ว่าการถือครอง สองแบบต่างกันเท่าไรจริง แทนที่จะถกกันในเชิงทฤษฎี อ่าน คู่มือ Phuket เพื่อดูชายฝั่งและโครงการโดยละเอียด และขอย้ำว่า ตรวจโครงสร้างก่อนดูงานสถาปัตยกรรม

รายได้: สิ่งที่เราวัดได้ และสิ่งที่เราจะไม่อ้าง

สำหรับกรุงเทพฯ เรามีตัวเลขจริง Bangkok Price Index สร้างจากราคาเสนอขายและค่าเช่าเสนอที่เราเก็บเป็นรายอาคารทั่วทำเลใจกลางเมือง ผ่านการตัดรายการซ้ำ และจะไม่เผยแพร่ทำเลใดหากทั้งสองด้านมีข้อมูลไม่ถึงยี่สิบรายการ ณ กรกฎาคม 2026 ดัชนีระบุผลตอบแทนขั้นต้นจากราคาเสนอขายไว้ระหว่าง 3.7 เปอร์เซ็นต์ ที่ Sathorn ถึง 4.1 เปอร์เซ็นต์ที่ Riverside นั่นคือค่ากลางของทั้งตลาด ซึ่งลำพัง ตัวเลขนี้อธิบายได้ไม่ครบว่าผู้ซื้อที่เลือกเป็นจะไปได้ถึงไหน

เมื่อแยกข้อมูลชุดเดียวกันตามการถือครอง ช่วงจะกว้างขึ้นมาก อาคารฟรีโฮลด์มีค่ากลาง 3.8 เปอร์เซ็นต์ และกลุ่มที่ดีที่สุดไปถึง 5.1 ส่วนอาคารสิทธิการเช่ามีค่ากลาง 6.2 เปอร์เซ็นต์ และห้าในเจ็ดอาคารที่เราวัดได้เกิน 6 โดย Sindhorn Kempinski อยู่ที่ 7.8

• ทั้งตลาด 3.7 เปอร์เซ็นต์ที่ Sathorn ถึง 4.1 เปอร์เซ็นต์ที่ Riverside ขั้นต้นจากราคาเสนอ กรกฎาคม 2026
• อาคารฟรีโฮลด์ ค่ากลาง 3.8 เปอร์เซ็นต์ ช่วงบนไปถึง 5.1
• อาคารสิทธิการเช่า ค่ากลาง 6.2 เปอร์เซ็นต์ ห้าในเจ็ดอาคารที่วัดได้เกิน 6 โดย Sindhorn Kempinski อยู่ที่ 7.8

เหตุผลคือราคาสองด้านเคลื่อนไปคนละทาง ยูนิตสิทธิการเช่าขายได้ถูกกว่าราวหนึ่งในสาม ต่อตารางเมตรเพราะระยะเวลาถือครองมีจำกัด แต่ปล่อยเช่าได้สูงกว่า เพราะอาคารสิทธิการเช่า บนแกนสวนลุมพินีเป็นอาคารทำเลดี มีแบรนด์โรงแรมและบริการครบ ผู้เช่าจ่ายเพื่อทำเล ไม่ได้คิดเรื่องรูปแบบการถือครอง

ทั้งหมดนี้เป็นตัวเลขขั้นต้น ก่อนหักค่าส่วนกลาง ค่าบริหาร ภาษีเงินได้ ค่าตกแต่ง และช่วงห้องว่าง และระยะเวลาที่สั้นกว่าคือต้นทุนจริง ที่จะปรากฏตอนขายต่อ ไม่ใช่ตอนปล่อยเช่า การเลือกให้เป็นคือสิ่งที่พาการซื้อในกรุงเทพฯ จากสามต้น ๆ ไปถึงห้าปลาย ๆ และนั่นคือสิ่งที่เราทำเป็นหลัก

Phuket: อย่างน้อยสามตลาดในชื่อเดียว

สำหรับ Phuket เราอ้างอิงช่วงตัวเลขตลาดชุดเดียวพร้อมระบุที่มา คือตัวเลขของ Knight Frank Thailand ณ สิ้นปี 2024 ที่ 5 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์ต่อปีสำหรับคอนโดมิเนียม และ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์สำหรับวิลล่า ก่อนหักค่าใช้จ่าย นอกนั้นเราให้ตัวเลขเป็นรายอาคาร เราไม่เผยแพร่ค่าเฉลี่ยของเราเอง เพราะบนชายฝั่งนี้ค่าเฉลี่ยคือเครื่องมือที่ผิด กรุงเทพฯ เป็นตลาดเช่าเดียวที่มีผู้เช่าตลอดทั้งปี ค่ากลางรายทำเลจึงมีความหมาย

ส่วน Phuket คืออย่างน้อยสามตลาดที่ใช้ชื่อเดียวกัน วิลล่าที่อยู่ในระบบบริหารการเช่า วิลล่าที่เจ้าของปล่อยเองตามฤดูกาล และคอนโดที่ปล่อยเช่าระยะยาวให้ผู้พักอาศัยจริง สามอย่างนี้ทำงานคนละแบบโดยสิ้นเชิง และช่องว่างระหว่างไฮซีซันกับโลว์ซีซันคือหัวใจ ของเรื่องทั้งหมด เฉลี่ยรวมกันแล้วจะได้ตัวเลขที่ไม่ตรงกับทรัพย์สินของใครเลย

เราจึงขออัตราการเข้าพักและค่าเช่าที่ทำได้จริงของอาคารนั้นจากผู้บริหารโครงการ รวมช่วงโลว์ซีซันด้วย แล้วทำงานจากตัวเลขชุดนั้น หากผู้พัฒนาหรือผู้บริหารไม่ยอม ให้ข้อมูลส่วนนี้ นั่นก็คือคำตอบในตัวเอง

ตัวเลขผลตอบแทนแบบคาดการณ์หรือรับประกัน พบได้ทั่วไปในสื่อการตลาดบนเกาะ และการรับประกันผลตอบแทนคือส่วนลดราคาที่สวมเสื้อ ของผลตอบแทนไว้ เพราะเงินนั้นมาจากราคาซื้อของคุณเอง และมีวันสิ้นสุด ถามเราถึง อาคารใดอาคารหนึ่งบนชายฝั่ง แล้วคุณจะได้ตัวเลขจริงของอาคารนั้น ถามหาค่าเฉลี่ย ของทั้งเกาะ คุณจะได้ช่วงตัวเลขของ Knight Frank พร้อมวันที่ และเหตุผลว่าทำไม ตัวเลขนั้นไม่ได้บอกผลตอบแทนของอาคารใดอาคารหนึ่ง

การรับประกันผลตอบแทนคือส่วนลดราคาที่สวมเสื้อของผลตอบแทนไว้ เพราะเงินนั้นมาจาก ราคาซื้อของคุณเอง และมีวันสิ้นสุด

การเทียบราคาต่อตารางเมตรเข้าข้างฝ่ายที่ถาม

กรุงเทพฯ ชั้นในซื้อขายเป็นพื้นที่ห้องชุดที่สร้างเสร็จในเมืองหนาแน่น ส่วนราคาที่พาดหัว ของ Phuket มักเป็นวิลล่าพร้อมที่ดิน สระว่ายน้ำ และวิวทะเล สองอย่างนี้ไม่ใช่สินค้า เดียวกัน และการหารด้วยพื้นที่ใช้สอยให้ตัวเลขที่พิสูจน์ข้อสรุปที่คุณตั้งต้นไว้อยู่แล้ว การเทียบที่มีประโยชน์กว่าคือต้นทุนรวมของสิ่งที่คุณต้องการจริง และการถือครองที่อยู่ ใต้สิ่งนั้น

แล้วเลือกที่ไหน

หากการซื้อครั้งนี้ต้องสร้างรายได้ เลือกกรุงเทพฯ เพราะมีตลาดผู้เช่าตลอดทั้งปี และ เพราะเราแสดงให้ดูได้ว่าตอนนี้ตลาดเสนอขายและเสนอเช่าที่เท่าไร แต่หากการซื้อคือ สถานที่ที่คุณตั้งใจจะไปอยู่ Phuket ตอบโจทย์ที่กรุงเทพฯ ตอบไม่ได้ และวิธีซื้อที่ตรงไป ตรงมาที่สุดคือจัดการเรื่องการถือครองให้จบก่อน แล้วถือว่ารายได้ค่าเช่าเป็นของแถม ไม่ใช่แผน ผู้ซื้อที่ต้องการทั้งสองอย่างมักเริ่มที่กรุงเทพฯ เพราะเป็นฝั่งที่เลี้ยงตัวเองได้

เราให้คำแนะนำทั้งสองตลาด กรุงเทพฯ คือที่ที่ยูนิตในความดูแลและข้อมูลของเราเองอยู่ ส่วน Phuket เราดูแลเป็นรายโครงการมากกว่าภาพรวมทั้งตลาด และเราจะบอกคุณตรง ๆ ว่าคิดว่าที่ไหนเหมาะกว่า ก่อนที่คุณจะตัดสินใจผูกมัดกับที่ใดที่หนึ่ง