สิทธิการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ใน Phuket: คนต่างชาติเป็นเจ้าของอะไรจริง ๆ

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เป็นกฎหมายไทยฉบับเดียวที่ให้คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยสมบูรณ์ และให้เฉพาะทรัพย์รูปแบบเดียวคือห้องชุด มาตรา 19 ระบุว่าใครมีสิทธิ และช่องทางที่ใช้กันทั่วไปคือมาตรา 19 (5) คนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด จากนั้นมาตรา 19 ทวิ กำหนดเพดานให้คนต่างชาติทั้งหมดในอาคารเดียวกันถือรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ภายในสัดส่วนนั้นห้องชุดเป็นของคุณ ชื่อคุณอยู่บนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ขายต่อและตกทอดเป็นมรดกได้ในฐานะทรัพย์สิน

ทุกอย่างที่เหลือบนเกาะคือที่ดิน และคนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้ วิลล่า ทาวน์โฮมบนแปลงของตัวเอง และที่ดินใต้โครงการรีสอร์ต ล้วนเสนอให้ผู้ซื้อต่างชาติในรูปสัญญาเช่าที่ดินซึ่งจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ห้องชุดที่โควตา 49% ถูกจัดสรรไปหมดแล้วก็อยู่ในช่องทางเดียวกัน เพราะเส้นทางกรรมสิทธิ์ปิดลงจนกว่าเจ้าของต่างชาติรายใดจะขายให้ผู้ซื้อคนไทย สิ่งที่เหลือคือสัญญาเช่าห้องชุด ทำเลรีสอร์ตไม่ได้เปลี่ยนวิธีนับ สิทธิการเช่าเป็นทรัพยสิทธิตลอดอายุที่จดทะเบียน และมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดเพดานอายุไว้ที่ 30 ปี

กรณีที่สี่คือกรณีที่ถูกทำให้พร่าเลือนบ่อยที่สุด มาตรา 540 อนุญาตให้ต่อสัญญาได้ แต่เฉพาะโดยข้อตกลงที่ทำขึ้น ณ เวลานั้น และไม่เกิน 30 ปีนับจากวันต่อ คำสัญญาที่ให้ไว้วันนี้ว่าจะต่อสัญญาให้ จึงเป็นสัญญาระหว่างคู่สัญญาที่ลงนาม ไม่ใช่อายุการเช่าช่วงที่สองที่จดทะเบียนไว้ และไม่มีอะไรที่สำนักงานที่ดินบันทึกไว้ในฐานะนั้น

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สองมาตราเป็นตัวกำหนด มาตรา 538 ระบุว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี จะฟ้องร้องบังคับกันได้เกินสามปีก็ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งใน Phuket หมายถึงสำนักงานที่ดิน มาตรา 540 ระบุว่าอายุการเช่าเกิน 30 ปีไม่ได้ ถ้าทำไว้นานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และต่อสัญญาได้แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อ สองมาตรานี้รวมกันคือทั้งหมดที่สัญญาเช่าจดทะเบียนให้คุณ ไม่เกิน 30 ปี และได้รับความคุ้มครองเพราะอยู่ในทะเบียน

ทะเบียนยังคุ้มครองอายุการเช่าจากการเปลี่ยนมือของเจ้าของที่ดินด้วย มาตรา 569 ระบุว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่า ดังนั้นถ้าที่ดินถูกขายในปีที่สิบสอง อายุการเช่าที่จดทะเบียนของคุณก็ยังเดินต่อ สิ่งที่ทะเบียนไม่ได้บันทึกคือคำสัญญาว่าจะต่อให้ นั่นคือข้อหนึ่งในสัญญา และมีค่าเท่าไรขึ้นอยู่กับการร่าง ขึ้นอยู่กับว่าใครกันแน่ที่ถูกผูกพัน และขึ้นอยู่กับว่าคนที่ถูกผูกพันยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่หรือไม่ในปีที่ 30 ให้ทนายความไทยอ่านข้อสัญญานี้โดยมีสามคำถามนั้นอยู่ตรงหน้า และตั้งราคาบ้านจากอายุที่จดทะเบียนเท่านั้น

มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดระบุว่า ในอาคารชุดแต่ละแห่ง คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ณ เวลาที่จดทะเบียนอาคารชุด มีสามเรื่องตามมา หนึ่ง วัดจากเนื้อที่ เพนต์เฮาส์ 400 ตารางเมตรจึงกินโควตามากกว่าสตูดิโอ 45 ตารางเมตร สอง วัดเป็นรายอาคาร โควตาที่เต็มในตึกหนึ่งไม่ได้บอกอะไรเลยเกี่ยวกับตึกข้าง ๆ และสาม มันคือเพดาน ไม่ใช่เป้าหมาย อาคารที่ขายทุกยูนิตให้คนไทยยังไม่ได้ใช้โควตาเลยแม้แต่น้อย

สัดส่วนนี้มีจำกัดและเคลื่อนไหว ในอาคารที่ขายให้ผู้ซื้อต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ โควตาอาจถูกจัดสรรหมดก่อนสร้างเสร็จนาน และโบรชัวร์จะไม่บอก ก่อนจอง ขอให้ผู้พัฒนาโครงการแจ้งสถานะโควตาเป็นลายลักษณ์อักษร ว่าจาก 49% จัดสรรไปแล้วเท่าไร ยังว่างเท่าไร และห้องที่คุณกำลังดูอยู่ในโควตาหรือไม่ มาตรา 19 ตรี กำหนดให้ผู้โอนแจ้งสัดส่วนเนื้อที่ที่คนต่างด้าวถืออยู่แล้วทุกครั้งที่โอน ตัวเลขนี้จึงมีอยู่จริงและให้คุณได้

การขยายเพดานเคยถูกพูดถึงในที่สาธารณะ Bangkok Post รายงานเมื่อ 21 มิถุนายน 2024 ว่ารัฐบาลจะศึกษาการเพิ่มสัดส่วนต่างชาติในอาคารชุดจาก 49% เป็น 75% และการขยายอายุสัญญาเช่า จนถึงวันที่เขียนบทความนี้ ยังไม่ได้เป็นกฎหมาย และตัวบทยังอ่านว่า 49% เช่นเดิม

กฎข้อนี้อยู่ในตัวพระราชบัญญัติ ไม่ใช่ธรรมเนียมของธนาคาร ช่องทางทั่วไปสู่กรรมสิทธิ์ต่างชาติคือมาตรา 19 (5) คนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร และมาตรา 19 ตรี กำหนดให้บุคคลนั้นแสดงหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อโอนห้องชุด หลักฐานคือบันทึกของธนาคารไทยผู้รับว่ามีเงินตราต่างประเทศเข้ามาจากต่างประเทศในนามของคุณและแลกเป็นเงินบาทที่นี่ ได้แก่แบบฟอร์ม FET หรือหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศสำหรับยอดโอนที่เข้าเกณฑ์ หรือใบแจ้งการรับเงินหรือหนังสือยืนยันสำหรับยอดที่น้อยกว่า ธนาคารจะออกเอกสารแบบใดขึ้นอยู่กับจำนวนเงินและธนาคารแต่ละแห่ง จึงควรถามก่อนโอน และขอให้รายการโอนระบุหมายเลขห้องชุดและคำว่าซื้อไว้ด้วย สำนักงานที่ดินขอดูเอกสารนี้ตอนโอน

สัญญาเช่าจดทะเบียนไม่มีกฎข้อนี้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด เพราะไม่ใช่การโอนห้องชุดตามพระราชบัญญัตินั้น แต่ควรเก็บเอกสารชุดเดียวกันไว้ นั่นคือสิ่งที่ผู้ซื้อรายถัดไป ธนาคาร หรือที่ปรึกษาภาษีจะขอดู และการเก็บไว้ในวันนั้นไม่มีต้นทุนอะไรเลย

Angsana Oceanview Residences คืออาคารชุดของ Banyan แห่งเดียวในทะเบียนที่สร้างเสร็จแล้ว 33 ยูนิตในสามอาคารภายใน Laguna Phuket บันทึกของโครงการนี้ไม่ได้พิมพ์รูปแบบการถือครองของทั้งอาคาร แต่ระบุว่ายืนยันเป็นรายยูนิตตอนขายต่อ เพราะสิ่งที่ผู้ซื้อถือได้ในวันนี้ขึ้นอยู่กับว่ายูนิตนั้นถูกขายครั้งแรกอย่างไรและเกิดอะไรขึ้นหลังจากนั้น และขอให้ผู้ซื้อตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ ว่ายูนิตอยู่ในโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ 49% หรือไม่ เงื่อนไขสิทธิประโยชน์ของเจ้าของ ค่าส่วนกลาง และสัญญาปล่อยเช่า ก่อนตกลงราคา

Lakelands Waterfront Villas เป็นทรัพย์ประเภทวิลล่าและที่ดิน และบันทึกก็ระบุไว้ตรง ๆ ว่าตามปกติเสนอให้ผู้ซื้อต่างชาติในรูปสัญญาเช่าจดทะเบียน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ เพราะกฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ โดยโครงสร้าง อายุสัญญา และกลไกการต่อสัญญาไม่ได้ระบุไว้ใน Property Development Overview ของ Banyan Group ฉบับวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2026 Banyan Tree Grand Residences พูลวิลล่าสิบเก้าหลังในโครงการเดียวกัน มีหมายเหตุแบบเดียวกัน คืออายุสัญญาและกลไกการต่อสัญญาที่แน่ชัดกำลังอยู่ระหว่างยืนยันกับเอกสารของผู้พัฒนาโครงการ และจนกว่าจะถึงตอนนั้น ตัวเลขใดที่ได้รับแจ้งด้วยวาจาถือว่ายังไม่ได้ตรวจสอบ

ข้อยกเว้นคือ Banyan Tree Beach Residences Oceanus ซึ่งหน้าเว็บของผู้พัฒนาโครงการเองในเดือนกันยายน 2026 เสนอทางเลือกสองทาง คือกรรมสิทธิ์ภายในโควตา 49% หรือสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีพร้อมสิทธิต่ออีกสองช่วง ช่วงละ 30 ปี บันทึกของเราอ่านเส้นทางที่สองเหมือนที่บทความนี้อ่าน คือสามสิบปีบวกคำสัญญา ข้อสรุปตรง ๆ จาก ทะเบียน ทั้งชุดคือ โครงการของ Banyan ส่วนใหญ่ยังไม่ได้ยืนยันรูปแบบการถือครองกับเรา และผู้ซื้อควรถือเป็นเรื่องแรกที่ต้องเคลียร์ ไม่ใช่เรื่องสุดท้าย คำตอบสั้นสองข้อที่อยู่เบื้องหลังบทความนี้ คือ คนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน Phuket ได้ไหม และ Laguna Phuket เป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า พูดเรื่องเดียวกันด้วยคำที่น้อยกว่า

1. ยูนิตนี้ขายในเส้นทางไหน และตามมาตราใดของกฎหมายฉบับใด
2. สำหรับห้องชุด จาก 49% จัดสรรไปแล้วเท่าไร ยังว่างเท่าไร และยูนิตนี้อยู่ในโควตาหรือไม่
3. สำหรับสัญญาเช่า อายุที่จดทะเบียน วันเริ่มต้น และถ้อยคำที่แน่ชัดของข้อต่อสัญญา พร้อมระบุว่าใครถูกผูกพัน
4. ราคาส่วนไหนจ่ายสำหรับปีที่เกินจากอายุที่จดทะเบียน
5. ธนาคารจะออกเอกสารใดสำหรับเงินโอนเข้า และสำนักงานที่ดินจะรับเอกสารใด