對於正在考慮入主曼谷的香港買家而言，這道比較題在 2024 年起了變化——香港於該年撤銷了向非本地買家徵收的額外印花稅。入主曼谷的門檻，其實從來不是香港的稅項，而是香港的樓價。香港所提供的，是一個全球金融中心、一種與美元掛鈎的貨幣，以及一個深厚的市場；代價則是以每平方公尺計算，樓價達曼谷的四至五倍；報酬率方面曼谷較高，但差距溫和，並非常被引述的兩倍。截至 2026 年，以下是一個誠實的比較。
2024 年變了什麼
直至 2024 年，香港的非永久居民買家在一般稅率之上，仍須繳付 15% 的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty）。2024 年 2 月 28 日，政府一舉將其連同額外印花稅（Special Stamp Duty）及新住宅印花稅（New Residential Stamp Duty）一併撤銷。如今香港的外籍或非本地買家，所繳的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）與本地買家相同，按 Scale 2 稅率計算，最高為 4.25%。昔日將兩座城市的外籍買家隔開的那道稅牆，已大致不復存在。餘下的，是那道更難逾越的差別：樓價。
樓價與空間
香港位列全球樓價最高的住宅市場之一。住宅樓價平均約為每平方公尺 US$22,000，而 Peak 與 Mid-Levels 的頂級地段，成交價介乎約 US$48,000 至 US$83,000 之間。相較之下，曼谷市中心每平方公尺平均約 US$4,200 至 US$4,800，即使是頂級品牌住宅，亦只屬香港樓價的一個零頭。同一筆預算，在曼谷可入手數倍的實用面積；再考慮香港與曼谷之間居住密度的懸殊，那份空間所帶來的實際感受，差距更為顯著。
報酬率
曼谷的報酬率較高，但差距比坊間流傳的數字小。我們逐座量度的曼谷數字，連同計算方法與注意事項，統一載於一頁：「Embark 曼谷租金毛報酬排名」；香港則約為 3.5%。單一的全市數字並不適合拿來比較，因為它把永久業權與租賃業權混在一起；排名把兩者分開，而租賃業權大樓排得較前。選得好的曼谷住宅輕鬆勝過香港，一般的則僅僅勝出。所有數字均為未扣除公用開支、管理、所得稅與空置期的毛數字。
報酬率數字載於何處
曼谷
逐座量度，載於 Embark 曼谷租金毛報酬排名
香港
約 3.5% 毛報酬，屬市場概數，並非我們的量度
業權
樓價底下，還藏著一項結構性的差別。香港的住宅用地以政府租約持有，因此即使是最昂貴的居所，業權亦按其本質屬租約持有。在曼谷，外籍買家則可在大樓 49% 的外籍配額之內，以永久業權（freehold）持有一個住宅單位。我們的外籍人士在泰國可持有什麼指南，詳述了泰國一方的情況。
香港真正較勝一籌之處
香港真正的理由，並不在於報酬率。它是一個第一梯隊的全球金融中心，貨幣與美元掛鈎，擁有一個深厚而流通的物業市場、行普通法的法院，以及曼谷所無法比擬的財富與商業匯聚。對於一位需要在全球中心持有硬貨幣資產、又或其生活與事業本已植根香港的買家而言，這些都是實在的理由，較低的報酬率並不足以將其蓋過。曼谷的理由，在於可入手永久業權、樓價、收益與生活方式，而非取代香港的角色。
香港已於 2024 年拆去那道稅牆。至於那道樓價之牆——以每平方公尺計算，達曼谷的四至五倍——才是巋然不動的一道。
何人該選何處
若您需要在全球金融中心持有一項硬貨幣資產，且置業所求在於立足與保值，而非收益，那就選香港。若您想要永久業權、以同一筆錢入手數倍的空間，以及一個全年有租客、可以量度的租務市場，並能坦然面對浮動的貨幣與一個較年輕的市場，那就選曼谷。我們服務的許多香港買家，都把根據地留在本地，再添置曼谷物業，兼收收益與生活方式之利。入主曼谷的實務一面，載於我們的置業指南；至於與新加坡的比較，則在此。
