對一位在曼谷市中心與新加坡之間斟酌的國際買家而言，兩個市場其實並非在同一套條件上競逐。新加坡市場縱深足、流通快，是一處硬貨幣避風港，卻向外籍買家徵收 60% 的印花稅方可入場。曼谷則以永久業權、更高租金報酬，以及僅屬零頭的入場成本見長，惟市場較年輕、亦較單薄。以下是截至 2026 年，對兩地取捨的一場老實比較。
改寫整條算式的那一個數字
自 2023 年 4 月起，外籍人士在新加坡購入一個私人住宅，須繳 60% 的額外買家印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty，ABSD），並在最高 6% 的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty）之上加徵。這並非手民之誤：一個定價三百萬新加坡元的住宅，外籍買家在真正擁有任何東西之前，單是這項稅款便要交出約一百八十萬元。當中並無自住者豁免，而首次置業與第五度置業的稅率完全相同。曼谷則無同類稅項。外籍買家的主要交易成本，是按估值計約 2% 過戶費當中的一份，按慣例由買賣雙方分攤。正是這一項差異，令如此多的跨境買家如今開始正視曼谷。
外籍人士可持有的物業
在新加坡，外籍人士可購入大部分私人分層住宅、無配額限制，惟獨立式房屋與公共房屋不在其列。在曼谷，只要樓宇維持於其 49% 外籍配額之內，外籍人士便可以永久業權持有一個分層住宅單位。兩條路徑皆賦予真實且可登記的業權；曼谷這條路只是入場成本僅屬零頭而已。當中的實際運作，詳見我們的外籍人士在泰國可持有物業的指南。
回報率與入場價
曼谷是回報較高的市場。截至 2026 年，市中心分層住宅的毛租金報酬率一般約為 4.5 至 6%，對照新加坡私人分層住宅約 3 至 4%；一旦把新加坡較高的入場稅與非居民入息稅計入，差距更會拉闊。入場價把差異進一步放大：曼谷市中心優質地段的成交價，每平方公尺僅為低至中段的數千美元之數，而新加坡同類物業則遠高於此。對一位著眼收益、亦著眼同一筆錢能換得更多居所空間的買家而言，曼谷在兩者上皆勝。
新加坡真正更勝一籌之處
這並非一面倒的較量，佯裝如此便有失老實。新加坡提供的，是一個更深、更具流通性的市場，一種堅挺而穩定的貨幣，一份政治與法律可預期的長久往績，以及一種曼谷仍在朝之邁進的透明度。若買家首要考量的是在一個儲備級別的司法管轄區內保全資本，而非回報或入場成本，那麼新加坡的溢價確能換來實在的東西。泰銖帶有一種以新加坡元計值的資產所沒有的貨幣風險，而曼谷市場在最頂端一層也較年輕、較單薄。一位認真的買家，會把這些與新加坡在門檻上所徵的那 60% 一併權衡。
新加坡收 60% 方可入場，回報卻較低。曼谷只收零頭，回報卻較高。溢價換來的是穩定；折讓換來的是收益與永久業權。
誰該作何選擇
若您首要在意的，是在區內最可預期的司法管轄區內擁有一份硬貨幣的價值儲存，而那筆入場稅是您願意為這份確定性付出的代價，便選新加坡。若您想要的是永久業權、顯著更低的入場價，以及更高的收益回報，且您能安於一個較年輕的市場與一種浮動的貨幣，便選曼谷。我們服務的買家當中，不少兩地皆有物業，並把曼谷視為一個以他處為根本的組合裡，收益與生活方式的那一面。曼谷置業實務的一面，詳見我們的買家指南。