The Monument Sathon คือคอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์ 185 ยูนิตบนซอยสาทร 10 กรุงเทพฯ พัฒนาโดยแสนสิริร่วมกับโนมูระ เรียล เอสเตท (ไทยแลนด์) ในการร่วมทุนมูลค่า 4,500 ล้านบาท ห้องชุดขนาด 39 ถึง 303 ตารางเมตร ราคาราว 9.9 ล้านบาทถึง 150 ล้านบาท เป็นโครงการแรกที่ทั้งสองบริษัทพัฒนาร่วมกัน และเป็นโครงการที่สามในซีรีส์ Monument ของแสนสิริ
การร่วมทุน
แสนสิริถือหุ้น 55 เปอร์เซ็นต์ และโนมูระ เรียล เอสเตท (ไทยแลนด์) 45 เปอร์เซ็นต์ สำหรับโนมูระ หนึ่งในผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดของญี่ปุ่น นี่คือการจับมือกับแสนสิริเป็นครั้งแรก เงินทุนญี่ปุ่นในตลาดที่พักอาศัยระดับลักชัวรีของไทยไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่มักเข้ามาในโครงการที่คาดว่าผู้ซื้อจะถือครองระยะยาวมากกว่าซื้อขายทำกำไร และมาพร้อมความคาดหวังเรื่องคุณภาพงานก่อสร้างและการบริหารหลังการขายที่ผู้ซื้อไทยอ่านออกว่าเป็นสัญญาณ
ตัวอาคาร
- 29 ชั้น เหนือชั้นใต้ดิน 3 ชั้น บนที่ดินราว 2,834 ตารางเมตร
- 185 ยูนิต 1 ถึง 3 ห้องนอน ขนาด 39 ถึง 202 ตารางเมตร
- เพนต์เฮาส์ 2 ยูนิต ขนาด 240 และ 303 ตารางเมตร
- ที่จอดรถแบบธรรมดากว่า 100 เปอร์เซ็นต์ ไม่ใช่ระบบซ้อนคัน
- พื้นที่สีเขียวในโครงการเกือบ 1 ไร่
- กรรมสิทธิ์ freehold และเลี้ยงสัตว์ได้
แนวคิดที่ประกาศไว้คือ Monument of Nature and Heritage ที่วางอยู่บนพื้นที่สีเขียว ประวัติของซอยสาทร 10 และงานออกแบบที่ตั้งใจให้เก่าอย่างช้าๆ รายละเอียดเรื่องที่จอดรถน่าสังเกต ที่จอดรถแบบธรรมดาเกิน 100 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนยูนิตมีต้นทุนก่อสร้างสูง และเป็นหนึ่งในสัญญาณเงียบๆ ว่าโครงการนี้ทำมาเพื่อผู้อยู่อาศัยจริงมากกว่านักลงทุน
ภาพจำลองบอกอะไรบ้าง
ภาพจำลองที่เผยแพร่ออกมาให้น้ำหนักกับพื้นที่ส่วนกลางมากกว่าห้องพัก ซึ่งตัวมันเองก็เป็นการตัดสินใจที่อ่านได้ อาคารที่มีเพียง 185 ยูนิต ไม่จำเป็นต้องเกลี่ยงบประมาณให้บางลงเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยนับพันคน แต่ทำห้องส่วนกลางจำนวนไม่มากให้ดีจริงได้
ภาพจำลองสองภาพตอบคำถามว่าอาคารนี้ทำมาเพื่อใคร ได้ชัดกว่าบรรทัดใดในโบรชัวร์ มีสนามเด็กเล่นกลางแจ้งที่ชั้นล่าง และห้องนั่งเล่นที่มีสุนัขนอนอยู่ในนั้น สาทรมีอาคารจำนวนมากที่ขายให้คนที่ไม่มีวันได้เข้าไปอยู่ แต่อาคารหลังนี้ถูกเขียนแบบมาเพื่อคนที่จะอยู่จริง
ภายในห้องพัก
ภาพจำลองภายในห้องแสดงไม้สีอ่อน หินลายเข้ม และผนังกระจกสูงจรดเพดาน โดยวางห้องนั่งเล่นกับมุมรับประทานอาหารไว้ในพื้นที่แนวยาวเดียวกัน แทนที่จะกั้นแยกออกจากกัน สิ่งที่ไม่ได้แสดงก็สำคัญไม่แพ้กัน ไม่มีผังห้อง ไม่มีขนาดพื้นที่แต่ละห้อง และไม่ระบุว่าเป็นห้องขนาดใดในช่วง 39 ถึง 202 ตารางเมตร จึงควรอ่านภาพเหล่านี้ในฐานะบุคลิกที่ตั้งใจไว้ของอาคาร ไม่ใช่สเปกของห้อง
ทำเล
ซอยสาทร 10 อยู่ในเขตบางรัก ห่างจาก BTS เซนต์หลุยส์ สายสีลม ราว 80 เมตร และห่างจากถนนสีลมราว 500 เมตร บล็อกโดยรอบมีความหนาแน่นของ พื้นที่สำนักงานเกรดเอ สูงที่สุดในกรุงเทพฯ ได้แก่ Empire Tower, Sathorn Square, AIA Sathorn Tower, Park Silom และ Central Park Offices พร้อมด้วยสถานทูตกว่าสิบแห่ง โรงพยาบาล BNH และเซนต์หลุยส์ และโรงเรียนอย่างกรุงเทพคริสเตียนวิทยาลัยและอัสสัมชัญ
ส่วนผสมนี้คือเหตุผลของสาทร เป็นย่านที่ผู้ซื้อห้องชุดมีโอกาสสูงที่สุดที่จะทำงานอยู่ในระยะเดินถึง ซึ่งช่วยพยุงทั้งราคาขายต่อและค่าเช่าในแบบที่ทำเลที่พักอาศัยล้วนๆ ทำไม่ได้
อ่านอย่างไรเทียบกับตลาด
สาทรมีอุปทานใหม่จำกัด และเหลือที่ดินขนาดนี้อยู่น้อยมาก ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมที่ดิน 2,834 ตารางเมตรจึงรองรับโครงการมูลค่า 4,500 ล้านบาทได้ ซีรีส์ Monument มีผลงานรองรับ The Monument Thong Lo วางเส้นไว้ และ The Monument Sanampao ปิดการขายได้เร็ว
ราคาเริ่มต้นราว 9.9 ล้านบาทคือห้องชุดขนาดเล็กที่สุด 39 ตารางเมตร ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบโครงการนี้กับทำเลแนวสวนควรยึดขนาดเป็นตัวตั้ง ไม่ใช่ราคาเริ่มต้น เพราะราคาเริ่มต้นของห้อง 39 ตารางเมตรที่สาทร กับห้อง 57 ตารางเมตรที่ Dusit Central Park ไม่ใช่การซื้อแบบเดียวกัน สรุปต้นทุนการซื้อของเรา อธิบายสิ่งที่บวกเพิ่มจากราคาในทั้งสองกรณี
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
โครงการเป็น freehold ชาวต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ได้เต็มรูปแบบภายในโควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ของอาคาร เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนเข้าประเทศไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ เพื่อให้ธนาคารผู้รับออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่ใช้ในวันโอน สิ่งที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้และไม่ได้ อธิบายกฎที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน
