Phuket มีแบรนด์เรสซิเดนซ์ 35 โครงการ แล้วตัวเลขนี้บอกอะไรคุณจริง ๆ

เริ่มจากคำศัพท์ก่อน เพราะความเข้าใจผิดเกือบทุกเรื่องบนเกาะนี้เริ่มตรงนั้น แบรนด์เรสซิเดนซ์ คือบ้านที่พัฒนาและบริหารร่วมกับแบรนด์โรงแรมหรือแบรนด์ด้านการออกแบบ อาคารจึงมาพร้อมมาตรฐานและการบริหารของแบรนด์นั้นต่อเนื่องหลังการขาย ไม่ใช่แค่ตอนที่ชื่ออยู่บนรั้วโครงการ ใน Phuket คำนี้ครอบคลุมทั้งคอนโดมิเนียม วิลล่า และโครงการรีสอร์ต

The Residence Report 2026/27 ของ Knight Frank นับแบรนด์เรสซิเดนซ์บนเกาะ Phuket ได้ 35 โครงการ และจัดให้เกาะนี้อยู่อันดับสี่ของโลก London อยู่อันดับห้าที่ 30 โครงการ กรุงเทพฯ อยู่อันดับสิบที่ 22 โครงการ ส่วนประเทศไทยอยู่อันดับสี่ทั้งในแง่ส่วนแบ่งตลาดและในแง่อุปทานใหม่ รองจากสหรัฐอเมริกา สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ และเม็กซิโก ทั้งหมดนี้เป็นตัวเลขที่ Knight Frank เผยแพร่เอง และเรายังไม่ได้ตรวจสอบซ้ำ

ความต้องการเคลื่อนไปตามสนามบิน และผู้เผยแพร่รายเดียวกันก็วัดเรื่องนี้ไว้ด้วย Global Branded Residence Survey 2026 ของบริษัทนี้ระบุว่าเที่ยวบินเข้า Phuket เพิ่มขึ้น 40 เปอร์เซ็นต์นับจากปี 2023 เป็นอัตราเร่งอันดับสองในบรรดาสิบตลาดที่ใหญ่ที่สุด กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 27 เปอร์เซ็นต์ในช่วงเดียวกัน ส่วน Dubai ลดลง 7 เปอร์เซ็นต์

หนึ่งโครงการหมายถึงโครงการแบรนด์หนึ่งแห่ง การนับจำนวนโครงการจึงเป็นการนับชื่อที่ประกาศออกมา และ Knight Frank ก็แยก 35 โครงการของตัวเองใน The Residence Report 2026/27 ออกเป็นเปิดดำเนินการแล้ว 15 โครงการ กับยังไม่เปิดอีก 20 โครงการ คำที่รายงานใช้เรียกกลุ่มหลังคือ pipeline ซึ่งเราเรียกว่าอุปทานใหม่ และหมายถึงประกาศแล้วแต่ยังไม่เปิด ส่วนคำว่า live ซึ่งเราเรียกว่าเปิดดำเนินการแล้ว หมายถึงเปิดแล้ว และคำว่าเปิดนั้นต้องมีหัวข้อของตัวเองด้านล่าง การนับยังมองไม่เห็นขนาดด้วย โครงการหนึ่งนับเป็นหนึ่งเสมอ ไม่ว่าจะมีวิลล่าสิบหลังหรือห้องชุดสี่ร้อยยูนิต อันดับที่สร้างจากจำนวนโครงการจึงบอกได้ว่าชื่ออยู่ที่ไหน ไม่ใช่บ้านอยู่ที่ไหน อันดับสี่ของโลกเหนือ London คือการนับโครงการ ไม่ใช่การนับบ้าน

อุปทานใหม่คือคำที่ทำให้เข้าใจผิดมากที่สุดในวงการ และเหตุผลคือมันไม่ได้บอกอะไรเลย มันเก็บอาคารที่ขึ้นโครงสร้างครบแล้วและเหลืออีกสามเดือนจะส่งมอบ ไว้ในกลุ่มเดียวกับข่าวประชาสัมพันธ์เรื่องที่ดินแปลงหนึ่ง โดยไม่มีทางแยกสองอย่างนี้ออกจากกัน ยี่สิบโครงการจาก 35 โครงการของ Phuket อยู่ในกลุ่มนั้นตามการแบ่งของรายงานเอง และตัวเลขไม่ได้บอกว่ายี่สิบโครงการไหนใกล้เสร็จแล้ว

ตัวอย่างประกอบจากตาราง Global Branded Residence Survey 2026 ที่พิมพ์อยู่ใน The Residence Report 2026/27 ของ Knight Frank ตารางนั้นจัด Banyan Group ไว้ในห้าแบรนด์ใหญ่ที่สุดของโลก ด้วยจำนวน 75 โครงการ เปิดดำเนินการแล้ว 33 โครงการ และยังไม่เปิดอีก 42 โครงการ ตัวเลข 42 จาก 75 ฟังดูเหมือนแบรนด์ที่กำลังไปโผล่ทุกที่พร้อมกัน แต่มันคือการนับจำนวนประกาศ มันบอกว่าแบรนด์นี้กำลังอยู่ระหว่างขยายตัว และไม่ได้บอกเลยว่าโครงการไหนในสี่สิบสองแห่งนั้นตอกเสาเข็มแล้วหรือยัง และไม่ได้บอกอะไรเลยเกี่ยวกับที่อยู่แห่งใดแห่งหนึ่ง

เปิดดำเนินการแล้วหมายถึงเปิดแล้ว และคำว่าเปิดวัดกันที่ตัวโครงการ ไม่ใช่ที่บ้านหลังที่คุณกำลังถูกพาไปดู โครงการแบรนด์หนึ่งจะถูกนับว่าเปิดดำเนินการแล้วทันทีที่เริ่มดำเนินกิจการ และในโครงการรีสอร์ต นั่นอาจหมายความว่าโรงแรมรับแขกอยู่ ขณะที่เรสซิเดนซ์ยังตกแต่งไม่เสร็จ ยังไม่ได้ส่งมอบ หรือยังขายจากสต็อกที่เหลือของผู้พัฒนาอยู่ เปิดดำเนินการแล้วคือกลุ่มที่พนักงานขายจะจับโครงการใส่ เพราะฟังดูเหมือนเสร็จแล้ว มันบอกว่าประตูเปิดแล้ว แต่ไม่ได้บอกว่าเรสซิเดนซ์หลังนั้นสร้างเสร็จ ส่งมอบแล้ว หรือพร้อมเปลี่ยนมือ

ทะเบียนของเราเองยืนยันได้เพียง 6 แห่งจาก 31 รายการใน Phuket ว่าตัวอาคารตั้งอยู่แล้ว และบางส่วนที่เหลือก็อยู่ในรีสอร์ตที่เปิดดำเนินการมาหลายปี สิ่งที่ต้องขอจึงเหมือนกับกรณีอุปทานใหม่ คือข้อเท็จจริงเรื่องการก่อสร้างหรือการส่งมอบที่มีวันที่กำกับของอาคารหลังนั้น ไม่ใช่ของรีสอร์ตที่ล้อมรอบมัน

Global Branded Residence Survey 2026 ของ Knight Frank ระบุว่าสัดส่วนโครงการที่ใช้แบรนด์ซึ่งไม่ใช่โรงแรมอยู่ที่ 23 เปอร์เซ็นต์ใน Phuket และ 23 เปอร์เซ็นต์ในกรุงเทพฯ เทียบกับ 47 เปอร์เซ็นต์ใน London และ 51 เปอร์เซ็นต์ใน New York ระดับโลก บริษัทนี้ประเมินไว้ราว 30 เปอร์เซ็นต์ในปี 2025 และมุ่งไปที่เกือบ 40 เปอร์เซ็นต์ภายในปี 2028 แบรนด์ที่ไม่ใช่โรงแรมอาจเป็นแบรนด์แฟชั่น ผู้ผลิตรถยนต์ หรือสตูดิโอออกแบบ สิ่งที่เปลี่ยนไปคือใครเป็นผู้บริหารอาคารหลังวันโอน และนั่นคือคำถามที่ควรถามกับทุกแบรนด์

ทะเบียนของเราเองบันทึกว่าโครงการหนึ่งถูกขายอย่างไร และจนถึงสัปดาห์นี้มันยังไม่มีช่องสำหรับบันทึกว่าอะไรถูกสร้างไปแล้วบ้าง ร่างหนึ่งของบทความชิ้นนี้ใช้ค่าการขายเพียงค่าเดียว คือขายต่อ แทนความหมายว่าสร้างเสร็จแล้ว และนับทุกรายการที่เหลือว่ายังไม่ได้สร้าง สามรายการที่ออกมาว่ายังไม่ได้สร้างนั้น เป็นโครงการที่ลูกค้าเดินเข้าไปดูได้ในเดือนนี้ หัวข้อถัดไปในร่างเดียวกันก็อธิบายเองว่าทำไมเรื่องนั้นเป็นไปไม่ได้ เรานับผิดช่อง และไม่มีอะไรถูกเผยแพร่ออกไป

วิธีตรวจแบบนี้ทำซ้ำได้ และใช้ได้กับตัวเลขของใครก็ได้ ไม่ใช่แค่ของเรา เมื่อสถานะหนึ่งฟังดูเหมือนข้อเท็จจริงเรื่องการก่อสร้าง ให้ขอรายการค่าทั้งหมดที่ช่องนั้นรับได้ ถ้ารายการอ่านว่า อยู่ระหว่างการพัฒนา เปิดขาย ใกล้สร้างเสร็จ ขายต่อ นั่นคือช่องการขาย และไม่มีค่าไหนในนั้นบอกคุณได้ว่าอะไรตั้งอยู่แล้ว ไม่ว่าคำใดคำหนึ่งในนั้นจะฟังดูอย่างไรก็ตาม

ตอนนี้ทะเบียนมีช่องสถานะการก่อสร้างแล้ว และช่องนั้นจะถูกเว้นว่างไว้เสมอหากบันทึกไม่มีหลักฐานที่มีวันที่กำกับ ว่างหมายถึงเรายังตรวจสอบไม่ได้ การเดาในช่องนั้นแย่กว่าการเว้นว่าง เพราะมันคือช่องที่คนคนหนึ่งจะใช้ตัดสินใจจองตั๋วเครื่องบิน

คำว่าตั้งอยู่แล้วหมายความว่าบันทึกยืนยันได้ว่าอาคารมีอยู่จริง ไม่ได้หมายความว่าเราเดินเข้าไปดูมาแล้ว มีเพียงสองรายการในทะเบียนทั้งหมดที่อยู่ในสถานะสร้างเสร็จและตรวจแล้วของเรา คือ Angsana Oceanview Residences และ Twinpalms Residences MontAzure เอกสารกับการลงพื้นที่เป็นคนละเรื่อง และเราแยกสองอย่างนี้ให้เห็นชัดเสมอ แยกต่างหากอีก 11 แห่งถูกบันทึกว่าอยู่ระหว่างการพัฒนา ซึ่งเป็นสถานะการขายที่ฟังดูเหมือนสถานะการก่อสร้าง และควรอยู่คนละคอลัมน์

6 แห่งที่ตั้งอยู่แล้วคือสองแห่งนั้น บวกกับ Amanpuri Residences ที่ Surin, Trisara ที่ Nai Thon, Sri Panwa ที่ Cape Panwa และ COMO Point Yamu ที่ Cape Yamu ในโครงการเหล่านี้ เราไม่ได้เป็นตัวแทนขายที่ได้รับการแต่งตั้งของแห่งใดเลยยกเว้นแห่งเดียว และเราก็ไม่อ้างเช่นนั้น

3 แห่งที่ยืนยันแล้วว่ายังสร้างไม่เสร็จคือ Banyan Tree Beach Residences Oceanus, The Residences at InterContinental Phuket Resort และ The Standard Residences, Phuket Bang Tao ส่วน 22 แห่งที่เรายังตรวจสอบไม่ได้ คือมาตรวัดที่ตรงไปตรงมาว่าเรายืนยันทะเบียนของเราเองไปได้จริงแค่ไหน และคอลัมน์นี้ไม่ใช่รายชื่อโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง ในนั้นมี Layan Residences by Anantara โครงการวิลล่าที่ตั้งมานานเหนือหาด Layan ซึ่งทะเบียนของเราบันทึกว่าเปิดขาย ในนั้นมี Kiara Reserve Residences ซึ่งเว็บไซต์ของผู้พัฒนาเรียกว่าอยู่ในเฟสสุดท้ายเมื่อเดือนสิงหาคม 2026 นั่นเป็นภาษาการขาย บทความคู่กันของเราเรื่องสร้างเสร็จแล้วกับก่อนสร้างเสร็จก็ใช้คำเดียวกัน และเรายังไม่ได้จับคู่มันกับข้อเท็จจริงเรื่องการก่อสร้างที่มีวันที่กำกับของเราเอง

และในนั้นมี PEYLAA Phuket, Autograph Collection Residences ซึ่งประกาศเมื่อเดือนมีนาคม 2026 และบันทึกว่าอยู่ระหว่างการพัฒนา โครงการที่ลูกค้าเดินเข้าไปดูได้ โครงการที่อยู่ในเฟสสุดท้าย และโครงการที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อต้นปีนี้ ทั้งหมดอยู่ในคอลัมน์เดียวกัน เพราะคอลัมน์นี้บันทึกสถานะของหลักฐานเรา ไม่ใช่สถานะของหน้างาน

Knight Frank นับได้ 35 โครงการบนเกาะนี้ตามกติกาของเขา ส่วนเราบันทึก 31 โครงการที่ราคาเกิน 20 ล้านบาทตามกติกาของเรา เป็นข้อมูลสองชุดที่นับคนละแบบเพื่อคนละวัตถุประสงค์ ของเราไม่ใช่สำมะโนของทั้งเกาะ และไม่ใช่ชุดย่อยของเขา จึงอย่าเอาตัวเลขหนึ่งไปลบอีกตัวเลขหนึ่ง

ประเทศไทยใช้ระบบเมตริก ทุกตัวเลขข้างต้นจึงเป็นราคาต่อตารางเมตร Knight Frank เผยแพร่ราคาต่อตารางฟุต และเราแปลงหน่วยที่อัตรา 10.7639 ตารางฟุตต่อหนึ่งตารางเมตร ช่วงราคาเป็นของเขา อ้างอิงจาก The Residence Report 2026/27 ส่วนการแปลงหน่วยเป็นของเรา

เว็บไซต์นี้เผยแพร่ตัวเลขของ Phuket จากอีกทางหนึ่งไว้อยู่แล้ว คอนโดมิเนียมแบรนด์เรสซิเดนซ์บนเกาะนี้เฉลี่ย 197,745 บาทต่อตารางเมตร อ้างอิง C9 Hotelworks เผยแพร่เดือนมกราคม 2026 อยู่บน ทะเบียนของเรา วางสองตัวเลขนี้เคียงกัน แล้วถามแต่ละตัวว่าครอบคลุมอะไร ตัวหนึ่งเป็นค่าเฉลี่ย และเฉลี่ยเฉพาะคอนโดมิเนียมแบรนด์เรสซิเดนซ์เท่านั้น อีกตัวเป็นช่วงราคา ซึ่ง Knight Frank ระบุใน The Residence Report 2026/27 ว่าครอบคลุมธุรกรรมระดับบนราว 80 เปอร์เซ็นต์ โดยตัดยอดบนของตลาดออกไป คนละกลุ่มข้อมูล คนละวิธีวัด และไม่มีตัวไหนขัดแย้งกับอีกตัว คำว่าสอดคล้องกันในที่นี้หมายถึงแค่นั้น และหมายถึงแค่นั้นจริง ๆ

เราจะไม่เอาตัวเลขหนึ่งคูณอัตราแลกเปลี่ยนเพื่อจับมันมาเรียงเทียบกัน เพราะเราหาอัตราที่เรายืนยันได้ไม่ได้ และ Knight Frank ก็ระบุว่าอัตราแลกเปลี่ยนของตนเป็นอัตรา ณ วันที่ 1 สิงหาคม 2026 การอ่านสองทางที่ชี้ไปทางเดียวกัน ดีกว่าเครื่องหมายเท่ากับที่ผิดหนึ่งอัน

Knight Frank ระบุใน The Residence Report 2026/27 ว่าช่วงราคาของตัวเองครอบคลุมธุรกรรมระดับบนราว 80 เปอร์เซ็นต์ ส่วนอีกหนึ่งในห้าที่ถูกตัดออกคือยอดบนของแต่ละตลาด ซึ่งอยู่สูงกว่าช่วงที่เผยแพร่ ใน Phuket หนึ่งในห้าที่ถูกตัดออกนั้นคือตลาดวิลล่าติดหาดเป็นหลัก ซึ่งเป็นส่วนที่ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ถามถึงตั้งแต่วันแรกพอดี

ช่วงราคาที่เผยแพร่จึงอธิบายส่วนกลางของตลาด ไม่ใช่เพดานของมัน การถามว่าตัวเลขหนึ่งครอบคลุมตลาดส่วนไหน คือเกือบทั้งหมดของสิ่งที่แยกคนอ่านเป็นออกจากคนที่ตกเป็นเป้า คำแนะนำที่ตามมาคือ หากคุณกำลังหาซื้อในส่วนของตลาดที่ช่วงราคานี้ตัดออกไป ให้คาดว่าตัวเลขจะสูงกว่านั้น และหากใครยกช่วงราคาของ Phuket มาเทียบกับวิลล่าติดหาด แสดงว่ากำลังมีคนใช้ช่วงราคาผิดตัวกับคุณ