租賃業權（leasehold）與永久業權（freehold），是外籍買家在 Phuket 持有住宅的兩種方式，用哪一種，由住宅形式決定。只要所在大樓 49% 的外籍配額尚有空間，分層住宅單位便可以您的名義持有永久業權。別墅建於外籍人士無法擁有的土地之上，因此以最長 30 年的註冊租約出售；配額已滿的分層住宅亦然。30 年以上的一切，都只是承諾。
- 49%
- 全部單位面積，即外籍上限《公寓法》第 19 條之二
- 30 年
- 註冊租約的最長年期《民商法典》第 540 條
- 3 年
- 租期超過此數須登記第 538 條
- 承諾
- 30+30+30 中其後的每個 30 年
哪一條途徑適用於您？
四種情況。只有第一種會把您的名字寫在業權上。
分層住宅，配額未滿
外籍永久業權，以您本人名義登記。
分層住宅，配額已滿
單位的註冊租約，最長 30 年。
別墅或連排屋
土地的註冊租約，最長 30 年。
任何續期
一份在到期時才議定的合約。今天簽署的條款，只是一個承諾。
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《公寓法》（Condominium Act）佛曆 2522 年，是唯一容許外籍人士完全持有泰國不動產的法規，而它只適用於一種形式：分層住宅單位。第 19 條列明誰符合資格，常見的途徑是第 19(5) 條：已將外幣匯入泰國以支付該單位的外籍人士。第 19 條之二再把所有外籍屋主在一幢大樓之內合共可持有的份額，上限定為全部單位面積的 49%。在這份額之內，單位就是您的：業權契據上寫著您的名字，在土地局登記，可作為財產出售及繼承。
島上其他一切都是土地，而外籍人士不能擁有土地。別墅、建於獨立地塊上的連排屋，以及度假園區之下的地塊，都以該土地的租約形式向外籍買家出售，並在土地局登記。49% 已分配完畢的分層住宅，也歸入同一條路：在有外籍屋主把單位售予泰國買家之前，永久業權途徑一直關閉，剩下的就只有單位的租約。度假地段的地址，不會改變這個計算。租約在已登記的年期內是一項物權，而該年期受《民商法典》（Civil and Commercial Code）第 540 條限制，最長 30 年。
第四種情況最常被說得含糊。第 540 條容許續期，但只能以屆時訂立的協議為之，自續期之日起計最長 30 年。今天作出、承諾日後續期的保證，是簽署雙方之間的一份合約。它不是第二個已登記的租期，土地局亦沒有任何紀錄把它當作第二個租期。
租約到底有多長？
已登記的三十年。之後的，端視屆時議定什麼。
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起作用的是《民商法典》的兩條條文。第 538 條規定，租期超過三年的不動產租約，須以書面訂立並經主管官員登記，三年以外的期間方可執行；在 Phuket，主管官員即土地局。第 540 條規定租期不得超過 30 年，任何較長的租期都縮減至 30 年，並容許續期，但自續期之日起計不得超過 30 年。兩條合起來，就是一份註冊租約所給您的全部：最長 30 年，因登記在冊而受到保障。
登記亦保障租期不受屋主更替影響。第 569 條規定，不動產租約不因該財產的所有權轉移而消滅，因此即使土地在第十二年出售，您已登記的租期仍會繼續。登記冊沒有記載的，是續期承諾。那是合約中的一條條款，它的價值取決於如何草擬、究竟誰受其約束，以及受約束的一方在第 30 年是否仍擁有該土地。請泰國律師帶著這三個問題細讀該條款，並以已登記的租期為住宅定價。
49% 指的是什麼？
一幢大樓之內全部單位的面積。不是整個園區，也不是整個島。
- 49 % 可由外籍人士持有
- 51 % 保留由泰國人持有
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《公寓法》第 19 條之二規定，在每一個分層住宅項目之中，第 19 條所列的外籍人士及外資控制的公司，合共可持有的面積，不得超過該分層住宅登記時全部單位面積的 49%。由此引申三點。第一，它以面積計算，因此一個 400 平方公尺的 Penthouse 佔用的配額，比一個 45 平方公尺的開放式單位多。第二，它按每幢大樓計算，因此一座大樓配額售罄，並不說明旁邊那座的情況。第三，它是上限，不是目標：一幢每個單位都售予泰國買家的大樓，一點配額都沒有用上。
這份額有限，而且會變動。在主要賣給外籍買家的大樓，配額可能在落成之前早已分配完畢，而宣傳冊不會告訴您。認購之前，請建商以書面說明配額狀況：49% 之中已分配多少、尚未分配多少，以及您正在參觀的單位是否在配額之內。第 19 條之三規定，轉讓人在每次過戶時都須申報外籍人士已持有的面積比例，因此這個數字是存在的，也可以提供給您。
提高上限一事曾公開討論。Bangkok Post 於 2024 年 6 月 21 日報導，政府將研究把分層住宅的外籍持有比例由 49% 提高至 75%，並延長租期。本文撰寫時，這仍未成為法律，法例仍然寫明 49%。
資金必須從哪裡來？
以永久業權購買分層住宅：資金須從境外、以外幣匯入，並有文件為證。
- 匯入外幣：由泰國銀行兌換為泰銖。
- 以您本人名義：用途為購買指定單位。
- 保留銀行發出的外匯交易表格：金額較小者，則保留銀行的確認文件。
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這項規定寫在法例之中，而不是銀行慣例。外籍人士取得永久業權的常見途徑，是第 19(5) 條所指、已將外幣匯入泰國的外籍人士，而第 19 條之三規定，此人須在單位過戶時向主管官員出示證明。所謂證明，是收款的泰國銀行所作的紀錄，證明外幣以您的名義從境外匯入，並在泰國兌換：合資格的匯款會有外匯交易表格，即 FET 表格；金額較小者，則是入賬通知或確認信。銀行會發出哪一種，端視金額與銀行而定，因此請在匯款之前先問清楚，並要求匯款註明單位編號及「購買」字樣。土地局會在過戶時要求出示。
註冊租約在《公寓法》中並無這項規定，因為它不是該法所指的單位轉讓。不過，同樣的紀錄也應保存。日後的買家、銀行或稅務顧問都會要求查看，而在當日保存這些紀錄，並不花費分文。
並列比較
| 永久業權分層住宅 | 註冊租約 | |
|---|---|---|
| 您擁有什麼 | 單位本身，以您的名義 | 已登記年期內的使用權 |
| 法律依據 | 《公寓法》第 19 條及第 19 條之二 | 《民商法典》第 538 及 540 條 |
| 誰可採用 | 符合資格的外籍人士，配額未滿 | 任何人 |
| 資金 | 從境外匯入的外幣，附銀行表格 | 法例並無規定 |
| 續期 | 毋須續期 | 屆時另訂新協議；今天的承諾屬合約 |
| 價格 | 或有不同；須同類相比 | 或有不同；剩餘年期有影響 |
| 轉售 | 售予泰國人，或在配額許可下售予外籍人士 | 轉讓剩餘年期 |
我們自己的名冊怎樣說
25 個 Banyan Group 項目之中，仍有 3 個的業權標示為「確認中」：文件尚未讀過。
- 22 個紀錄已列明業權
- 3 個仍在確認中
看看紀錄怎樣寫
Angsana Oceanview Residences 是 Laguna Phuket 中央潟湖畔三幢低層大樓內的 75 個住宅，其第 3 座已經落成。它的紀錄現時按建商自己的文件列出業權：49% 外籍配額之內的永久業權，或 30 年註冊租約，而建商的標準租約以書面給予承租人三次續期的權利，每次 30 年。這項續期是與出租人所訂合約中的承諾，並非預先註冊的權利，因此買家在議定價格之前，仍要先確立業權、該住宅是否在配額之內、屋主禮遇條款、各項費用以及出租規則。
Lakelands Waterfront Villas 屬別墅與連地產品，它的紀錄寫得很清楚：由於泰國法律限制外籍人士擁有土地，一般以註冊租約而非永久業權售予外籍買家，而 Banyan Group 2026 年 2 月 5 日的 Property Development Overview 並未列明其架構、年期與續期機制。同一園區內共十九幢泳池別墅的 Banyan Tree Grand Residences，紀錄亦有同樣的註明：確切年期與續期機制仍在對照建商文件確認中，在此之前，任何口頭報出的數字都未經核實。
例外是 Banyan Tree Beach Residences Oceanus：建商 2026 年 9 月的自家網頁提供兩個選擇，即 49% 配額內的永久業權，或 30 年註冊租約另加兩個 30 年續期選項。紀錄對第二條途徑的理解與本文完全一致：三十年，加一個承諾。綜觀整份 名冊，平實的結論是：大部分 Banyan 項目尚未向我們確認業權，買家應把它當作第一件、而不是最後一件要解決的事。本文背後的兩個簡短答案，外國人能否在 Phuket 置業 與 Laguna Phuket 是永久業權還是租賃業權，以更少的篇幅說明同一件事。
這並不適合哪些買家
- 需要一項可傳給繼承人、而不牽涉任何租約問題的資產的買家。
- 持有租賃業權住宅、而打算持有超過 30 年的買家。
- 想在配額已滿的大樓取得永久業權的買家：法例沒有例外。
五個要以書面提出的問題
- 這個單位以哪一條途徑出售，依據哪一條法例的哪一條條文。
- 若是分層住宅：49% 之中已分配多少、尚未分配多少，以及這個單位是否在配額之內。
- 若是租約：已登記的年期、起始日期，以及任何續約條款的確切字眼，和誰受其約束。
- 價錢之中有多少，是為已登記年期以外的年份而付。
- 銀行會為這筆匯入款項發出什麼文件，以及土地局會接受什麼文件。
