Phuket 上大部分推售中的物業尚未建成。這不是對本島的批評，而是對它身處週期何處的描述；它也意味著幾乎每一位買家在這裡，都要在選定海岸或品牌之前先面對同一道問題：您買的是已經存在的東西，還是被承諾的東西。這是兩宗不同的買賣，而不是兩種不同的產品；在兩者之中保障您的問題，也因此各不相同。
- 已經存在的東西：一座已落成的大樓可以被追問。走一遍、讀帳目、問屋主。
- 被承諾的東西：買預售，以上皆尚未存在。保障您的，是那份合約。
真正的分別是證據
一座已落成的大樓可以被追問。您可以走一遍實際的建築，而不是讀一張規格表；可以看見公用地方與園景如何耐用；可以讀大廈管理法人（juristic person）的帳目與維修基金狀況；可以見管理公司；可以查出單位出售當時管理費怎樣估算、後來實際變成多少。您可以站在那個指定單位裡，看見那個指定的景觀，而不是在示範樓層拍出來的那一個。您還可以問現有屋主，他們沒有佣金在其中，通常也肯直說。
交樓之前，這些全部並不存在。買預售，您買下的是一份承擔與一張圖則。那可以是完全合理的一件事，但買下它時應當明白：您能做的盡職調查，對象是建商，而不是那座建築。
Phuket 的供應狀況令這道題更尖銳
這道選擇在這裡比在曼谷市中心更要緊，原因在於供應。2024 年創紀錄的推售，令全島至 2025 年年中仍有 10,466 個未售出單位、市值約 880 億泰銖，去化期由 14 至 28 個月不等。單計 Bang Tao 一段海岸，截至 2026 年 8 月便約有五十七個預售分層住宅項目在售。
由此帶出兩個後果，而兩者都不會在售樓處出現。一個賣得慢的建商，是一個承受財政壓力的建商，而那正是落成期會推遲、規格會被悄悄縮減的處境。其次，當您日後放售時，您要與周邊大樓仍未售出的貨源競爭，而建商往往正在減價清貨。
預售真正給您的東西
把它說成一面倒，並不誠實。預售讓您優先挑選單位、朝向與樓層，而在一個景觀因住宅而異的項目上，這是實實在在的錢。它給您推售價，通常低於同一個單位在落成時的價錢。它讓付款分攤於整個工程期，而不是一次過付清。它也給您最新的產品，規格與間隔都是當下的，這是較舊的現樓所無法比擬的。
對於一位要的是某一個家、而不是隨便一個家的買家，預售往往是唯一的途徑。
買預售之前要確立的事
四件事，全部要以書面確認，而且沒有一件與裝修有關。
- 訂金存放於何處。託管帳戶、建商帳戶，抑或按已核實的工程進度撥付。三者的保障程度差別極大。
- 建商的承擔。一間上市公司會公布帳目，您在落實之前可以讀；一間為單一項目而註冊的公司則不會，而這道分別，就是您全部的下行保障。
- 若落成期改變，合約上會發生什麼。不是口頭上告訴您什麼。在本島，落成日期是會變的。
- 您能否在落成之前轉讓合約、費用多少、可轉讓予誰。在一個三至四年的工程期裡，若您的情況有變，那就是您的退路。
然後確認您那個指定單位的外籍永久業權配額。配額是大樓可售面積的 49%，而非其單位數目的 49%，因此面積較大的住宅會消耗得更快；在一個賣得快的項目上，配額可能在您到達過戶之前已被佔滿。我們的 Phuket 品牌住宅名冊 載明我們就每一個項目所確立的業權情況，並會直說哪些仍在核實之中。
買現樓要確立的事
清單較短，但同樣重要：業權，以及該單位是否計入外籍永久業權配額之內；大廈管理法人的帳目與維修基金是否健康；交樓以來管理費如何變動；附在該指定單位之上的任何租務協議或屋主使用限制；以及一次正式的驗收。對一座已運作數年的大樓而言，帳目告訴您的，比示範單位更多。
現樓較難找，而那正是重點
已落成的家在私人屋主之間成交。沒有價目表、沒有中央存貨，也沒有建商付錢請代理把您帶過去，而這正是本島的宣傳力氣幾乎全部指向尚未建成之物的原因。供應並不規律，因為它取決於屋主決定出售，而不是建商推出一期。
這種不對稱是向買家傾斜的。全島最經得起查驗的產品，得到的關注最少，因為沒有人拿錢來把它介紹給您。這與我們曼谷業務所建基的失衡是同一種：我們大部分工作，都是已落成大樓之內的轉售與租賃。
我們自己的選單刻意橫跨兩邊
我們深入到足以持有看法的六個 Phuket 項目，是刻意分開兩邊的。兩個已落成並在運作，本月即可走進去：2019 年落成於 Kamala 海灘上的 Twinpalms Residences MontAzure，以及 Laguna 之內的 Angsana Oceanview Residences。一個，Kiara Reserve，正處於最後一期。三個興建中：Banyan Tree Beach Residences Oceanus、The Residences at InterContinental Phuket Resort，以及 The Standard Residences Bang Tao。
以上每一個頁面，都帶著一個標示，說明我們的把握實際到什麼程度為止；並附一句註明，說明該項目屬直接臨海、近海灘、臨潟湖、海景抑或內陸。這兩項事實所化解的買家失望，比我們公布的任何其他東西都多。
那麼，該買哪一種
若這宗買賣必須在證據上站得住，或您在遠方置業、不易多次回來查看，現樓是較穩固的位置。若您想要一個指定的單位、一個指定的朝向，或最新的產品，並且能夠承受工程風險與較長的等待，預售是一個張開眼睛作出的正當選擇。
我們不會做的，是讓這個決定由哪一個項目的售樓處比較好看來決定。預售的宣傳力度較大，是因為它背後有一筆宣傳預算。那是關於這個行業的事實，而不是關於那個物業的事實。