這道題通常被問得好像只有一個答案。它並沒有。曼谷與 Phuket 給予外籍買家完全相同的權利去完全持有一個分層住宅，條件亦完全相同；其後的一切則各走各路：貨源是什麼、它之下是什麼，以及這宗買賣能否被期望有收益。以下是截至 2026 年 8 月一個誠實的比較，包括我們量度不到的那一部分。
- 49%：曼谷與 Phuket 皆然的外籍配額。按《住宅共有權法》，外籍人士可以自己的名義持有永久業權分層住宅。
- 30 年：Phuket 別墅典型的租期。已註冊；續期選擇的價值，取決於其條文如何措辭。
- 3.7 至 4.1%：曼谷按叫價計算的毛租金報酬率。Sathorn 至 Riverside 的走廊中位數，Bangkok Price Index，2026 年 7 月。
- 3 個市場：至少三個，卻共用 Phuket 一個名字。託管租賃、按季私人出租、長租予住客。
業權完全相同，而這一點令人意外
泰國的《住宅共有權法》不管您在哪一個府置業。外籍買家可以自己的名義登記、以永久業權持有一個分層住宅單位，前提是該大樓的外籍持有比例不超過可售面積的 49%。這一點在 Kamala Beach 與在 Wireless Road 同樣成立。任何人告訴您島上的物業在業權上低人一等，說的是別墅，不是分層住宅。我們的外籍人士在泰國可以擁有什麼指南，載明了其中的機制。
- Wireless Road：永久業權分層住宅，以買家自己的名義登記，於大樓 49% 配額之內。
- Kamala Beach：完全相同。永久業權分層住宅，以買家自己的名義登記，於大樓 49% 配額之內。
兩個市場真正分道之處，是業權形式
分別不在法律，而在貨源。曼谷的市場絕大部分是分層住宅，因此配額這條路徑涵蓋了買家大部分想要的東西，永久業權這個問題通常在被問起之前就已解決。吸引人到 Phuket 的，很大部分是別墅，而外籍人士不能以自己的名義在泰國持有土地。於是一幢別墅通常是一份 30 年註冊租約，有時附續期選擇，而其價值完全取決於措辭，以及誰持有其下的永久業權。
一份 30 年租約就是一份 30 年租約。它可以是正確的答案，而且往往是；但它與永久業權是不同的資產，也應該按不同的資產去定價。
全島最清晰的一個實例在 Kamala Residences：十三幢別墅之中，八幢以永久業權、五幢以租賃業權出售，規格相同，讓買家看得見兩種業權彼此相差多少，而不必在抽象層面爭論。Phuket 指南詳述各段海岸與各個項目。請先檢視架構，再看建築。
收益：我們量度什麼，以及我們不會聲稱什麼
曼谷方面，我們公布真實的數字。Bangkok Price Index 建基於我們逐座觀察的叫價與租金叫價，橫跨市中心各條走廊並經去重；除非買賣兩邊各有至少二十個觀測，否則它不會公布該走廊。截至 2026 年 7 月，它把按叫價計算的毛租金報酬率定於 Sathorn 的 3.7% 至 Riverside 的 4.1% 之間。那是全市場的中位數，而它單獨看時，低估了一位選得好的買家所能達到的水平。
把同一份帳目按業權拆開，區間便會張開。永久業權大樓的中位數是 3.8%，最好的達 5.1。租賃業權大樓的中位數是 6.2%，而我們量度得到的七座之中有五座高於 6，Sindhorn Kempinski 達 7.8。
- 全市場。按叫價計算的毛租金報酬率，由 Sathorn 的 3.7% 至 Riverside 的 4.1%，2026 年 7 月。
- 永久業權大樓。中位數 3.8%，區間最高達 5.1。
- 租賃業權大樓。中位數 6.2%；量度得到的七座之中有五座高於 6，Sindhorn Kempinski 達 7.8。
原因是兩個價格朝相反方向移動：一個租賃業權住宅因年期有限，每平方公尺的售價大約低三分之一；而它的租金卻更高，因為公園一線的租賃業權貨源屬頂級、掛酒店品牌、附帶服務，而租客付的是這個地址，並不會為業權年期而減價。
以上全部是毛數字，未扣除公用費用、管理、所得稅、家具與空置期；而較短的年期是一項真實的成本，它在您出售時到來，而不是在您放租時。把一宗曼谷買賣由百分之三初推到百分之五末的，是選擇本身，而那也正是我們大部分的工作。
Phuket：三個市場共用一個名字
Phuket 方面，我們逐座報出，並刻意不公布全島平均。這不是為謹慎而謹慎：在這片海岸上，平均值本身就是錯的工具。曼谷是一個全年有租客、性質相對一致的租務市場，所以走廊中位數在那裡是有意義的。
Phuket 至少是三個共用一個名字的市場。一幢在託管租賃計劃之內的別墅、一幢按季節私人出租的別墅，以及一個長租予住客的分層住宅，三者表現毫不相似；而旺季與淡季之間的落差，正是整個論點所在。把它們平均起來，得到的是一個描述不了任何人實際擁有之物的數字。
所以我們向營運方索取該座物業自身的入住率與實際成交房價，包括淡季在內，再據此推算。若一位建商或營運方不肯提供，那本身就是答案。
在島上的宣傳材料之中，預測回報與保證回報十分常見；而一項保證，是一項穿著回報外衣的價格讓步：它由樓價支付，而且會結束。向我們查詢海岸上某一座物業，您會得到它真實的數字；向我們查詢全島平均，我們會告訴您為何這個問題沒有有用的答案。
一項保證，是一項穿著回報外衣的價格讓步：它由樓價支付，而且會結束。
比較每平方公尺價格，只會偏袒提問的一方
曼谷市中心成交的，是一座密集城市之中已落成的分層住宅面積。Phuket 的標題價格，通常是連土地、泳池與海景的別墅。兩者不是同一種產品，而把任何一方除以其面積，得出的數字都只會證明您起初選定的那一方。有用的比較，是您真正想要的那件東西的總成本，以及它之下是什麼業權。
那麼，選哪一個
若這宗買賣必須有收益，選曼谷，因為它有全年的租客市場，也因為我們能給您看見它目前的叫價。若這宗買賣是為了一個您打算身在其中的地方，Phuket 回答的是曼谷回答不了的問題；而在那裡誠實的買法，是先定業權，並把租金收入當作額外之得，而不是計劃。兩者都想要的買家，通常由曼谷那一宗開始，因為那是能養活自己的一宗。
- 曼谷：若這宗買賣必須有收益。一個全年有租客的市場，而我們能給您看見它目前的叫價。
- Phuket：若這宗買賣是為了一個您打算身在其中的地方。先定業權；把租金收入當作額外之得，而不是計劃。
兩個市場我們都提供顧問服務。曼谷是我們自己的貨源與自己的數據所在；Phuket 是我們逐個項目、而非整體地覆蓋的市場。在您落實其中任何一邊之前，我們會告訴您，我們認為哪一個更適合您。