SKV53 คือโครงการมิกซ์ยูสของ A Asset บนถนนสุขุมวิท ติดสถานี BTS ทองหล่อ กรุงเทพฯ มูลค่า 12,000 ล้านบาท พื้นที่ราว 100,000 ตารางเมตร บนที่ดินเดิมของโรงเรียน Bangkok Prep ประกอบด้วยโรงแรมราว 640 ห้อง และแบรนด์เรสซิเดนซ์ราว 220 ยูนิตที่ขายแบบสิทธิการเช่า 40 ปี เป็นโครงการขนาดใหญ่แห่งแรกในไทยของบริษัท เอ แอสเสท จำกัด ผู้พัฒนาเผยแพร่ภาพชุดแรกเมื่อสิงหาคม 2026 และเปิดเผยชื่อ มูลค่า และรูปแบบกรรมสิทธิ์ในงานแถลงข่าวที่สื่อรายงานตั้งแต่ 30 กันยายน 2026 ส่วนผู้บริหารโรงแรม แบรนด์ของเรสซิเดนซ์ และราคา ยังไม่ประกาศ
สิ่งที่ A Asset ยืนยันเมื่อปลายเดือนกันยายน
มีชื่อชั่วคราว มูลค่า รูปแบบกรรมสิทธิ์ และปีที่เปิดแล้ว แต่ยังไม่มีแบรนด์หรือราคา
- 12,000 ล้าน
- มูลค่าโครงการ (บาท)A Asset กันยายน 2026
- 40 ปี
- สิทธิการเช่าของผู้ซื้อแบ่งเป็น 30 + 10 ปี
- 640 + 220
- ห้องพักโรงแรมและเรสซิเดนซ์โดยประมาณ
- 2030
- ปีที่เปิดตามที่ A Asset ระบุ
| ยืนยันแล้ว | ยังไม่ชัดเจน |
|---|---|
| ชื่อ SKV53 ตามซอยสุขุมวิท 53 (ชื่อชั่วคราว) | ชื่อจริงของโครงการ |
| 12,000 ล้านบาท พื้นที่ราว 100,000 ตร.ม. | ราคา |
| สิทธิการเช่า 40 ปี แบ่งเป็น 30 + 10 ปี | 10 ปีหลังต่ออัตโนมัติหรือเป็นสิทธิเลือก |
| โพเดียม 6 ชั้นและชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ทาวเวอร์ A สูง 39 ชั้น ทาวเวอร์ B สูง 28 ชั้น | ผู้บริหารโรงแรมและแบรนด์ของเรสซิเดนซ์ |
| คาดได้รับอนุมัติ EIA ไตรมาส 1 ปี 2027 เปิดปี 2030 | วันเปิดขาย และทางเชื่อม BTS ทองหล่อที่ยังอยู่ระหว่างหารือ |
ในงานแถลงข่าวที่ Positioning, กรุงเทพธุรกิจ และ Spacebar รายงานเมื่อ 1 ตุลาคม 2026 และ The Story Thailand รายงานเมื่อ 2 ตุลาคม A Asset เปิดเผยรายละเอียดที่ยังไม่ได้พูดถึงตอนเปิดตัวเดือนสิงหาคม ส่วน Forbes Thailand รายงานชื่อและมูลค่าไว้ตั้งแต่ 31 สิงหาคม ที่ดินคือที่ตั้งเดิมของ โรงเรียน Bangkok Prep ทาวเวอร์ A เป็นโรงแรม ซึ่งใช้ห้องพักร่วมกับแบรนด์ เซอร์วิสเรสซิเดนซ์ที่ปล่อยเช่ารายเดือน ทาวเวอร์ B เป็นแบรนด์เรสซิเดนซ์ สำหรับขาย มีสื่อหนึ่งรายงานว่าทาวเวอร์ B สูง 29 ชั้น แต่สไลด์ของผู้พัฒนาเองระบุ 28 ชั้น
A Asset คาดว่าจะได้รับอนุมัติ EIA ในไตรมาสแรกของปี 2027 เริ่มก่อสร้างทันทีหลังจากนั้น และเปิดในปี 2030 หลังก่อสร้างราวสามปี ยังไม่ได้ระบุผู้บริหารโรงแรมหรือแบรนด์ของเรสซิเดนซ์ และ The Story Thailand รายงานว่ายังไม่ได้กำหนดราคา
สิ่งที่ A Asset พูดไว้เมื่อเดือนสิงหาคม
เอกสารของผู้พัฒนาเองสั้นมาก แต่ควรอ่านให้ละเอียด เพราะเป็นส่วนเดียวของเรื่องนี้ที่ยืนยันได้ A Asset อธิบายว่าเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่แห่งแรกของบริษัทในประเทศไทย บนที่ดินกว่า 7 ไร่ ติดถนนสุขุมวิทและติดสถานี BTS ทองหล่อ ภายใต้แนวคิดที่บริษัทเรียกว่า Green & Wellness Real Estate โดยระบุองค์ประกอบไว้แปดส่วน
โรงแรม
เอกสารของ A Asset เองจัดไว้ในระดับสูงสุดตามมาตรฐานสากล
ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์
ที่พักที่ใช้ชื่อของผู้บริหารแบรนด์
ที่พักอาศัยพร้อมบริการ
เป็นทรัพย์สินที่มีคนบริหารให้ ไม่ใช่บ้าน ผู้ซื้อคนละกลุ่ม
อาคารสำนักงาน
บนถนนที่แทบไม่มีอาคารสำนักงานเลย
พื้นที่ร้านค้า
อยู่ที่พอเดียม หันออกถนนสุขุมวิท
สวนบนหลังคา
ส่วนสีเขียวของแนวคิด Green & Wellness
ศูนย์ดูแลสุขภาพ
พื้นที่ดูแลสุขภาพและการรักษา
พื้นที่สีเขียวเมือง
พื้นที่ปลูกต้นไม้ระดับถนน
มีสองข้อในแปดข้อนี้ที่ควรหยุดดู ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์กับที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์พร้อมบริการเป็นสินค้าคนละอย่าง และมีผลต่อการถือครองต่างกัน โครงการที่มีทั้งสองอย่างคือโครงการที่วางแผนไว้สำหรับผู้ซื้อสองกลุ่ม กลุ่มหนึ่งต้องการบ้าน อีกกลุ่มต้องการทรัพย์สินที่มีคนบริหารให้ เราเขียนเรื่อง แบรนด์เรสซิเดนซ์คืออะไรกันแน่ ไว้แยกต่างหาก และอธิบายว่าความต่างนี้สำคัญตรงไหน
A Asset คือใคร ซึ่งเป็นส่วนที่ยังไม่มีใครเขียนถึง
บริษัท เอ แอสเสท จำกัด ไม่ใช่ผู้พัฒนาหน้าใหม่ที่เพิ่งถือภาพจำลองเดินเข้ามา บนถนนค้าปลีกที่แข่งขันสูงที่สุดของกรุงเทพฯ ข้อมูลที่บริษัทเผยแพร่เองบน aasset.co.th ระบุรากฐานกว่า 30 ปีผ่านกลุ่ม PPSN ประสบการณ์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กว่า 10 ปี และผลงานกว่า 50 โครงการใน 3 ประเทศ โดยระบุมูลค่าโครงการที่พัฒนาแล้วรวมกว่า 165,000 ล้านบาท
ประวัติในต่างประเทศเป็นเรื่องจริง ไม่ใช่การประดับ กลุ่มบริษัทพัฒนาโครงการใน นครโฮจิมินห์ภายใต้ชื่อ BCONS และมีผลงานส่งมอบแล้วในโตเกียว ข้อนี้สำคัญด้วยเหตุผลเฉพาะ คือประวัติการทำงานในญี่ปุ่นและเวียดนาม เป็นโปรไฟล์ที่ไม่ค่อยพบในเจ้าของที่ดินย่านสุขุมวิท และบ่งชี้ว่าผู้ลงทุนรายนี้มีต้นทุนทางการเงินและมาตรฐานการส่งมอบ ที่ตั้งอยู่นอกตลาดไทย
รายชื่อที่ปรึกษาคือสัญญาณที่ชัดที่สุดว่าตั้งใจทำอะไร A Asset ระบุชื่อ HBA Design ซึ่งเป็นหนึ่งในไม่กี่สำนักออกแบบภายในที่ทำงานให้โรงแรมเรือธง ระดับสากล ร่วมด้วย P Landscape และสำนักงานกฎหมาย Chandler MHM ผู้พัฒนาไม่จ้าง HBA เพื่อทำโรงแรมธุรกิจระดับกลาง
ตัวบริษัทก่อตั้งในปี 2017 เติบโตมาจาก PPSN บริษัทวิศวกรที่ปรึกษาและ บริหารงานก่อสร้างของไทยที่ก่อตั้งในปี 1989 และ BCONS ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ประธานกรรมการบริหารคือคุณอนวัช ฉัตรศิริกุล สื่อที่รายงานงานแถลงข่าวเดือนกันยายนระบุว่ามีกลุ่มทุนเวียดนาม ที่ยังไม่เปิดเผยชื่อร่วมเป็นพันธมิตรใน SKV53
ตัวเลข และที่มาของมัน
ตอนที่เราเขียนหน้านี้ครั้งแรก ตัวเลขของอาคารมาจากรายงานการประเมิน ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเท่านั้น วันนี้ A Asset ยืนยันจำนวนชั้น ห้องพักโรงแรมราว 640 ห้อง และเรสซิเดนซ์ราว 220 ยูนิตด้วยตัวเองแล้ว ส่วนความสูง ขนาดที่ดิน และชื่อบริษัทด้านล่าง ยังมาจากรายงานฉบับนั้นเท่านั้น
- ที่ดิน 7 ไร่ 82 ตารางวา คิดเป็น 2,882 ตารางวา หรือ 11,528 ตารางเมตร
- อาคารสองหลัง หลังหนึ่ง 39 ชั้น สูง 176.8 เมตร อีกหลัง 28 ชั้น สูง 119.1 เมตร
- ห้องพักโรงแรม 640 ห้อง
- ที่พักอาศัย 220 ยูนิต
- นิติบุคคลผู้พัฒนาชื่อ บริษัท ทองหล่อ ลีสโฮลด์ ไรท์ส จำกัด
- 640
- ห้องพักโรงแรม
- 220
- ยูนิตที่พักอาศัย
- 11,528
- ตารางเมตร ขนาดที่ดิน7 ไร่ 82 ตารางวา
- 39 + 28
- ชั้น อาคารสองหลังสูง 176.8 ม. และ 119.1 ม.
จากตัวเลขชุดนี้มีข้อสรุปสามข้อ ซึ่งมีประโยชน์กว่าภาพจำลอง
โรงแรมนี้ใหญ่ที่สุดบนถนนสายนี้อย่างทิ้งห่าง 640 ห้อง มากกว่าโรงแรมใหม่สองแห่งที่ใหญ่ที่สุดของทองหล่อรวมกัน Hotel Indigo Bangkok Thonglor มี 250 ห้อง และ Staybridge Suites Bangkok Thonglor มี 303 ห้อง อาคารหลังเดียวที่นี่จะมีห้องมากกว่าสองแห่งนั้นรวมกัน ซึ่งเปลี่ยนความหมายของพื้นที่ชั้นล่างบนถนนสายนี้ไปด้วย
- 640
- ห้อง โครงการนี้ตามรายงาน EIA
- 250
- Hotel Indigo Bangkok Thonglor
- 303
- Staybridge Suites Bangkok Thonglor
ส่วนที่พักอาศัยถูกทำให้บางโดยตั้งใจ ที่พักอาศัย 220 ยูนิต บนที่ดิน 11,528 ตารางเมตร เท่ากับหนึ่งยูนิตต่อที่ดินทุก 52 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าความหนาแน่นต่ำมากสำหรับที่ดินที่มีหน้ากว้างขนาดนี้ ผู้พัฒนาที่ต้องการปริมาณจะใส่ยูนิตมากกว่านี้สี่เท่า สัดส่วนแบบนี้บ่งชี้ว่าเป็นยูนิตขนาดใหญ่ และสอดคล้องกับโครงการที่มีโรงแรมเป็นตัวขับเคลื่อน ไม่ใช่คอนโดมิเนียม
ความสูงระหว่างชั้นเผื่อไว้มาก 176.8 เมตรใน 39 ชั้น เท่ากับ 4.53 เมตรต่อชั้น ส่วน 119.1 เมตรใน 28 ชั้น เท่ากับ 4.25 เมตร ทั้งสองค่าสูงกว่าชั้นที่พักอาศัยทั่วไปมาก ซึ่งเป็นสิ่งที่คาดได้จากโครงการที่มีโรงแรมนำและมีพอเดียมสูงอยู่ด้านล่าง
สิทธิการเช่า 40 ปี มีความหมายอย่างไร
ผู้ซื้อจะถือสิทธิการเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ขาด ส่วนลดคือหัวใจของการตัดสินใจ และข้อต่อสัญญาคือสิ่งแรกที่ควรอ่าน
ช่วงก่อสร้าง
สัญญาเช่าที่ดินของ A Asset เองเริ่มด้วยช่วงก่อสร้างราวห้าปี
สัญญาช่วงแรก
สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนของผู้ซื้อ
สัญญาช่วงที่สอง
ยังไม่มีการเปิดเผยว่าได้มาอย่างไรและเงื่อนไขใด
ตอนที่เราเขียนหน้านี้ครั้งแรก เบาะแสเดียวเรื่องกรรมสิทธิ์คือชื่อบริษัท ผู้พัฒนาในรายงาน คือ บริษัท ทองหล่อ ลีสโฮลด์ ไรท์ส จำกัด วันนี้ A Asset ยืนยันแล้วว่าผู้ซื้อจะถือสิทธิการเช่าที่จดทะเบียน 40 ปี แบ่งเป็น 30 ปี บวก 10 ปี ไม่ใช่โฉนดห้องชุดแบบกรรมสิทธิ์ขาด The Story Thailand รายงานว่า สัญญาเช่าที่ดินของ A Asset เองยาว 45 ปี เป็นช่วงก่อสร้างราวห้าปี และช่วงใช้งานสี่สิบปี A Asset ระบุว่าราคาขายจะต่ำกว่าโครงการกรรมสิทธิ์ขาด ที่เทียบเคียงกันได้อย่างน้อย 30 เปอร์เซ็นต์
ส่วนต่างนี้คือหัวใจของการตัดสินใจทั้งหมด อายุสัญญาเช่าสั้นลงทุกปี และมูลค่าตอนขายต่อขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่เหลือ รวมถึงการเขียนเงื่อนไข 30 + 10 ปีในสัญญา สัญญาช่วงที่สองเป็นสิทธิที่ผู้ซื้อบังคับได้ หรือเป็นเพียงคำมั่นว่าจะ เจรจา คือสิ่งที่ตัดสินว่าเราซื้ออะไรจริง ๆ จึงเป็นข้อแรกที่ควรอ่าน เมื่อเป็นเช่นนี้ SKV53 จึงอยู่ในกลุ่มเดียวกับแบรนด์เรสซิเดนซ์ส่วนใหญ่ของ กรุงเทพฯ ซึ่งขายแบบสิทธิการเช่า ส่วนกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของหายาก ในตลาดนี้ ในบัญชีข้อมูลของเราเอง ความต่างนี้เห็นได้จากผลตอบแทน และ ทะเบียนแบรนด์เรสซิเดนซ์กรุงเทพฯ ระบุไว้ว่าโครงการไหนอยู่ฝั่งใด ส่วนคู่มือของเราเรื่อง ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอะไรได้บ้างในประเทศไทย อธิบายกลไกไว้ครบ
โครงการนี้เปลี่ยนทองหล่ออย่างไร
ทองหล่อมีอาคารสูงเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แต่เกือบทั้งหมดเป็นที่พักอาศัย และเกือบทั้งหมดอยู่ลึกเข้าไปในซอย ไม่ได้อยู่ติดถนนสุขุมวิท ที่ดินแปลงนี้ต่างออกไปสองข้อ คือติดถนนใหญ่ตรงสถานีรถไฟฟ้า และใหญ่พอที่จะวางผังทั้งโครงการได้ ไม่ใช่แค่อาคารเดียว สิ่งที่เทียบเคียงได้ใกล้ที่สุดในแง่ความทะเยอทะยานจึงไม่ใช่คอนโดมิเนียมอีกแห่ง แต่เป็นพอเดียมค้าปลีกและโรงแรมที่อยู่ถัดไปทางตะวันตกตามแนวรถไฟฟ้า
ฝั่งที่พักอาศัยมีคู่แข่งอยู่แล้วจำนวนมาก ทั้ง The Strand Thonglor Scope Thonglor Hyde Heritage Thonglor และ AESTIQ Thonglor ต่างอยู่ในพื้นที่รับเดียวกัน และ Sansiri กำลังจะมีอาคาร 11 ยูนิต ที่ปากซอย สุขุมวิท 51 ห่างออกไปไม่กี่ร้อยเมตร แต่ไม่มีโครงการไหนเลยที่มีพอเดียมโรงแรม และร้านค้าขนาดนี้ต่ออยู่กับที่พักอาศัย ซึ่งเป็นส่วนที่จะเปลี่ยนความหมายของทำเลนี้จริง ๆ
สิ่งที่ยังไม่ได้ประกาศ
เราเผยแพร่หน้านี้ครั้งแรกเมื่อ 28 สิงหาคม 2026 ตอนที่ผู้พัฒนาเพิ่งปล่อย ภาพออกมา งานแถลงข่าวเดือนกันยายนทำให้ชื่อ มูลค่า รูปแบบกรรมสิทธิ์ และปีที่เปิดชัดเจนแล้ว ณ วันที่ 11 ตุลาคม 2026 ยังไม่มีการเปิดเผยข้อใดต่อไปนี้
- ชื่อจริงของโครงการ
- ผู้บริหารหรือแบรนด์โรงแรม และแบรนด์ของเรสซิเดนซ์
- สิทธิการเช่า 10 ปีหลังได้มาอย่างไร
- ราคาและวันเปิดขาย
- การอนุมัติ EIA ซึ่งคาดว่าจะได้ในไตรมาส 1 ปี 2027
- ทางเชื่อม BTS ทองหล่อ ที่ยังอยู่ระหว่างหารือกับ BTS
ด้วยจำนวน 640 ห้องในทำเลนี้ แทบแน่นอนว่าจะมีผู้บริหารระดับสากลเข้ามา แต่การระบุชื่อไปเลยคือการเดา และเราไม่เผยแพร่การเดาในฐานะข้อเท็จจริง เราจะปรับปรุงหน้านี้เมื่อ A Asset ยืนยันเพิ่มเติม
จุดยืนของ Embark
Embark Estate ไม่ได้รับแต่งตั้งในโครงการนี้ และไม่กล่าวอ้างเช่นนั้น เราให้คำแนะนำแก่ผู้ซื้อทั่วทั้ง ย่านสุขุมวิท และติดตามความเคลื่อนไหวของที่ดินและรายงานที่ยื่นไว้ในย่านนี้ ซึ่งเป็นเหตุผลที่หน้านี้มีอยู่ หากคุณกำลังชั่งน้ำหนักระหว่างทองหล่อ กับทำเลริมสวนลุมพินี ดัชนีราคากรุงเทพฯ ของ Embark เผยแพร่ค่ามัธยฐานรายย่านที่ใช้เปรียบเทียบกันจริง ๆ และเรา ยินดีคุยเรื่องนี้กับคุณ ตั้งแต่ก่อนโครงการเปิดขาย ไม่ใช่หลังจากนั้น
