01
まず聞く。
案内係のようには動きません。お話を聞き、暮らし方とご要望を理解する時間をかけ、本当に合う短い候補をお出しします。
Embark について
バンコクで最も考え抜かれた住所のための、ブティック型アドバイザリー。
Luka Močnik は Embark Estate の創業者です。Embark Estate はタイのブティック型ラグジュアリー不動産アドバイザリーとして、バンコク中心部と海岸において、ブランデッドレジデンスおよびフリーホールドのコンドミニアムを対象に、タイ国内および海外の買主を代理しています。
旗艦レジデンス 4 件で指定
Upper House ResidencesSwire Properties and City RealtyThe Wireless Residences by Upper HouseSwire Properties and City RealtyEI8HTEEN SEVENOne BangkokONE89 WirelessOne Bangkok
Dusit Central Park の Dusit Residences は私たちが最も活発に扱う建物のひとつで、Embark は再販および賃貸の助言を行っています。
- 経歴
- ラグジュアリー不動産で十年以上、現在はタイに専念。
- 指定
- バンコク中心部の旗艦ブランデッドレジデンス 4 件、および Banyan Group と PROUD Real Estate との海岸の 18 件で指定を受け、加えて Dusit Residences では再販と賃貸を専門に扱っています。
- 現在の在庫
- 本日ご覧いただける竣工済みまたは竣工間近の建物が 3 棟、竣工前の段階の建物が 1 棟。
- 地理的な focus
- Lumphini Park を囲む park-axis と Chao Phraya 川沿い、および Phuket、Pattaya、Hua Hin、Koh Samui の海岸。
- お客様
- アジア、ヨーロッパ、南北アメリカからの海外の買主。バンコク在住の方も、世界を移動される方も。
- 対応言語
- 英語とタイ語。network を通じて日本語、標準中国語、広東語、ロシア語などにも対応します。
上空から見たバンコク中心部。中央に Lumphini Park があります。
01 · なぜバンコクなのか
私はバンコクに来て、そのまま留まりました。ラグジュアリー不動産で十年以上を過ごしたうえでこの市場をきちんと見たとき、ずっと探していたものがここにあると分かりました。あらゆる文化が集まり、賭け金が大きい都市。資本の密度、国際的な重み、そして見る目のある人にひらかれた機会の構造。バンコクは、ふたを開けてみればアジアのニューヨークでした。 Embark は、私に見えているものを海外の買主にも見ていただくために存在しています。
02 · なぜ Embark が必要だったか
私が育った市場と、私が来た市場。
Embark は、探しても見つからなかったブティック型アドバイザリーそのものです。
私が仕事を覚えた市場は、規制によって専門性が担保されていました。免許を持つ仲介者、検証済みの物件情報、正確な価格、そして顧客を誤導すれば法的な責任が生じるという枠組み。その枠組みが私の職業観をかたちづくりました。
バンコクは事情が異なります。規制はゆるやかで、誰でも仲介者として働けます。物件情報は古いことも不正確なこともあります。手数料の仕組みは、熟慮した助言よりも早い成約に報います。結果として、商品は豊かでも職業的な規律にはばらつきのある市場になりました。海外の買主は自分で思っている以上にここでアドバイザーを必要としており、そして多くの場合、得られていません。
Embark を始める前、私はバンコクの既存の代理店の内側で働いていました。そこにあったのは、自分の起業家的な性質に合わない雇用形態か、賛同できない業務水準か、という選択でした。起業家的だと感じた会社は、私が信じる水準では運営されていませんでした。高い水準で運営されている会社は、官僚的に感じられました。
敬意を持って加われるブティックを探しましたが、見つかりませんでした。Embark は、私自身が見つけたかったブティックです。
私たちが地理的に focus するのは、park-axis と呼ぶ一帯です。Lumphini Park を取り巻き、バンコクで最も確立されたラグジュアリーの住所が集中する街路のことです。あわせて、Chao Phraya 川沿いの実力あるブランデッドレジデンスも扱います。こちらは park-axis とは別の第二の地理でありながら、同じ買主が並べて検討することの多い場所です。
現在 Embark は、バンコク中心部の旗艦ブランデッドレジデンス 4 件、および海岸の 18 件で指定を受けています。バンコクでは Upper House Residences と The Wireless Residences by Upper House（Wireless Road における Swire Properties と City Realty の共同開発による二棟で、Embark はその指定販売代理店の一社です）、および EI8HTEEN SEVEN と ONE89 Wireless（いずれも One Bangkok 内）。海岸では 2026 年 8 月以降、Embark は Banyan Group および PROUD Real Estate の指定販売代理店の一社として、Phuket、Hua Hin、そして Pattaya の Jomtien の案件を担当しています。指定を受けていることは、その建物をお勧めする理由にはなりません。私たちが追いかけている他のすべてについて、これをお見せするようにと誰かから報酬を受けているわけではありません。Dusit Central Park の Dusit Residences（Dusit International と Central Pattana）は私たちが最も活発に扱う建物のひとつで、Embark はここで再販および賃貸の助言を行っており、新規分譲の引渡しも進んでいます。またバンコクの老舗ラグジュアリーデベロッパー数社とも協働関係を保っています。
03 · なぜ Lumphini なのか
コンクリートでできた都市において、玄関先の緑 は、流行り廃りのないラグジュアリーです。
Lumphini Park はバンコクの金融街と大使館街のちょうど中心にあります。これを取り巻く街路には、この都市で最も確立されたラグジュアリーの住所が並びます。Wireless Road、Langsuan、Ratchadamri、Sarasin、Chidlom、Upper Sathorn。市場の最上層で探す買主にとって、本格的な検討はここから始まります。
改修された Green Line のコネクターにより、Lumphini Park はバンコク第二の中心公園である Benjakitti Park と結ばれました。歩行者、ペット、自転車にやさしい緑道を 10 分から 15 分歩く道のりです。これにより一帯は東の Sukhumvit 線へと伸び、その先にもブランデッドレジデンスの集積が形成されています。
park-axis の外では、Chao Phraya 川沿いの実力あるブランデッドレジデンスも扱っています。ここはバンコクのラグジュアリーにおける明確な第二の地理であり、価値の中心が公園に面することから水辺に面することへと移ります。
Wireless Road から見た Lumphini Park04 · 海外の買主にどう助言するか
考え抜かれた進め方を、書き記しています。
お会いする買主の多くは、私たちに辿り着く前にかなりの調査を済ませています。その方々がアドバイザーに求めるのは熱意ではありません。頼りにできる方法です。以下は、どの案件でも私たちが取る進め方を、通常の順序で示したものです。
01
ご要望の確認と見極め
最初の会話に義務は伴いません。私たちは本当のご要望を聞き取ります。暮らし方、保有期間、他都市との比較。そのうえで、私たちがそのご要望にふさわしいアドバイザーかどうかを正直にお伝えします。お受けするより多くのお問い合わせをお断りしています。
02
デベロッパーと案件のデューデリジェンス
扱う案件、お勧めする案件のすべてについて、書面の検討記録を残しています。デベロッパーの実績、施工品質の確認（私たちは実際に住戸を歩いています）、保有形態と権利の構造、竣工と引渡しの時期、そして出口の流動性。本気でご検討の方にはこの記録をお見せします。
03
候補の絞り込みと内覧
長いカタログではなく、短く吟味した候補をお出しします。2 件から 4 件が通例です。内覧は急がず、間取りと方位の文脈をすべてお伝えしながら行います。実際に見て初めて分かる、声の小さな事実をお示しします。
04
法務の調整
外国人買主の手続き、保有形態、契約の確認について、バンコクの実績ある法律事務所と連携します。Embark 自身は法務・税務の助言を行いません。橋渡しをし、判断が下されるあいだ同席します。
05
交渉と成約
私たちは取引の買主側に立ちます。デベロッパーと直接の関係がある場合、表面上の価格を超える条件を交渉します。竣工の保証、内装の条件、支払い時期の設計。成約までの手続きは最初から最後まで調整します。
06
引渡し、そしてその先へ
関係は成約の前後を通じて続きます。鍵の受け渡し前に、信頼できる引渡し検査のパートナーをご紹介します。住戸を歩き、デベロッパーが契約上是正する義務を負う不具合を記録する専門家です。引渡し後は、ご希望の方に賃貸管理を、また長く仕事をしてきたインテリアデザイナーや家具のパートナーのご紹介を、投資として保有される場合は賃料の設定をお引き受けします。これは、私たちがお勧めする段階での立場そのものを変えます。
01ご要望の確認と見極め最初の会話と、正直な諾否。
最初の会話に義務は伴いません。私たちは本当のご要望を聞き取ります。暮らし方、保有期間、他都市との比較。そのうえで、私たちがそのご要望にふさわしいアドバイザーかどうかを正直にお伝えします。お受けするより多くのお問い合わせをお断りしています。
02デベロッパーと案件のデューデリジェンス扱うすべての案件に書面の検討記録を。
扱う案件、お勧めする案件のすべてについて、書面の検討記録を残しています。デベロッパーの実績、施工品質の確認（私たちは実際に住戸を歩いています）、保有形態と権利の構造、竣工と引渡しの時期、そして出口の流動性。本気でご検討の方にはこの記録をお見せします。
03候補の絞り込みと内覧カタログではなく、短く吟味した候補を。
長いカタログではなく、短く吟味した候補をお出しします。2 件から 4 件が通例です。内覧は急がず、間取りと方位の文脈をすべてお伝えしながら行います。実際に見て初めて分かる、声の小さな事実をお示しします。
04法務の調整バンコクの実績ある法律家と、同席する私たち。
外国人買主の手続き、保有形態、契約の確認について、バンコクの実績ある法律事務所と連携します。Embark 自身は法務・税務の助言を行いません。橋渡しをし、判断が下されるあいだ同席します。
05交渉と成約表面上の価格を超える、買主側の条件。
私たちは取引の買主側に立ちます。デベロッパーと直接の関係がある場合、表面上の価格を超える条件を交渉します。竣工の保証、内装の条件、支払い時期の設計。成約までの手続きは最初から最後まで調整します。
06引渡し、そしてその先へ検査、管理、そして続いていく関係。
関係は成約の前後を通じて続きます。鍵の受け渡し前に、信頼できる引渡し検査のパートナーをご紹介します。住戸を歩き、デベロッパーが契約上是正する義務を負う不具合を記録する専門家です。引渡し後は、ご希望の方に賃貸管理を、また長く仕事をしてきたインテリアデザイナーや家具のパートナーのご紹介を、投資として保有される場合は賃料の設定をお引き受けします。これは、私たちがお勧めする段階での立場そのものを変えます。
— Luka
上記のすべての段階を代表者自身が担当し、長く仕事をしてきて保証できる専門会社の network（法務、税務、インテリア、内覧検査）がこれを支えます。何でも屋は雇いません。この事務所が小さいのは、そう設計しているからです。
05 · 主な実績
静かに実証済み。現在も稼働中。
経歴
ラグジュアリー不動産で十年以上、現在はタイに専念。
指定
バンコク中心部の旗艦ブランデッドレジデンス 4 件、および Banyan Group と PROUD Real Estate との海岸の 18 件で指定を受け、加えて Dusit Residences では再販と賃貸を専門に扱っています。
現在の在庫
本日ご覧いただける竣工済みまたは竣工間近の建物が 3 棟、竣工前の段階の建物が 1 棟。
地理的な focus
Lumphini Park を囲む park-axis と Chao Phraya 川沿い、および Phuket、Pattaya、Hua Hin、Koh Samui の海岸。
お客様
アジア、ヨーロッパ、南北アメリカからの海外の買主。バンコク在住の方も、世界を移動される方も。
対応言語
英語とタイ語。network を通じて日本語、標準中国語、広東語、ロシア語などにも対応します。
個別の取引の詳細と照会先は、ご請求により非公開でお伝えします。
06 · 何が違うのか
バンコクの通例と私たちを分ける、六つの約束。
02
すべての住戸を歩く。
間取り、方位、そして実際に見て初めて分かる声の小さな事実を把握しています。デベロッパーの資料には決して現れないことです。
03
扱いを分け合う。
他の仲介者がその買主にふさわしい住戸を持っているなら、自社の棚にあるものだけを押すのではなく、正直に共同で扱います。network は私たちの実質的な在庫を広げます。
04
関係にとどまる。
ご希望の方には賃貸管理をお引き受けします。これは私たちの立場を変えます。良くない住戸を売って姿を消すことができなくなるからです。
05
合わないものは断る。
デベロッパーを知らない案件、品質を確認できない案件、その地域について本当に助言できない案件はお断りします。
06
お客様の言語で会う。
英語とタイ語が私たちの業務言語です。日本語、標準中国語、広東語、ロシア語などは、ご要望に応じて network を通じてご用意します。
- 01まず聞く。
- 02すべての住戸を歩く。
- 03扱いを分け合う。
- 04関係にとどまる。
- 05合わないものは断る。
- 06お客様の言語で会う。
私たちの使命
Embark は、心から背負えるものだけを扱い、本当に知っていることだけを助言します。
07 · 所在
ご予約制。月曜から土曜。
打ち合わせの場所は Wireless Road の One Bangkok, Tower 4 の 28 階、Lumphini Park から歩いてすぐです。お時間がまるごとお客様のものになるよう、ご予約制としています。バンコクへのご旅行を計画中でしたら日程をお知らせください。滞在に合わせて調整いたします。
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