Dusit Residences 與 Upper House Residences，是曼谷臨 Lumphini Park 而立、買家在 2026 年會真正互相比較的兩個品牌住宅：一座位於 Rama IV 的已落成租賃業權大樓，轉售與租賃價格擺在檯面上；另一邊是 Wireless Road 上一對永久業權大樓，2030 至 2031 年落成，未公布任何價格。兩者之間幾乎所有其他分別，都由這一點衍生。
- 69：Dusit Central Park 的樓層數，共 406 個住宅，自 2026 年 7 月起交樓
- 52 + 71：Upper House 兩座大樓的樓層數，分別 156 及 239 個住宅，2030 及 2031 年落成
- 1,763 萬泰銖：Dusit 最低的轉售叫價，2026 年 6 月 觀察到 87 個叫價
- 未公布：Upper House 的價格，向已登記的買家逐個單位當面告知
同一個公園的兩個角落
Dusit Residences 位於 946 Rama IV Road，正是 Rama IV 與 Silom 相接、公園南緣之處，屬 Dusit International 與 Central Pattana 的 Dusit Central Park 總體規劃之內。一座 69 層大樓容納 406 個住宅，分為兩個系列：9 至 28 樓的 Dusit Parkside，以及 30 樓以上的 Dusit Residences，兩者均由 Dusit Thani 管理。向屋主交樓自 2026 年 7 月開始，住戶正陸續遷入。
Upper House Residences 位於公園的另一邊，在 Wireless Road 上，而且不是一座，是兩座。Upper House Residences 樓高 52 層、156 個住宅，列明 2030 年 12 月落成；The Wireless Residences by Upper House 樓高 71 層、239 個住宅，列明 2031 年 9 月落成。兩座均由 City Dynamic 發展，即 Swire Properties 與 City Realty 的合資公司，同由 Foster + Partners 設計，合共 395 個永久業權住宅。
- Dusit Residences：租賃業權，30 + 30 年。69 層、406 個住宅，已落成，自 2026 年 7 月起交樓。轉售與租賃數字刊於我們自己的頁面。
- Upper House Residences：根據泰國《公寓法》（Condominium Act）持有的永久業權。52 及 71 層，156 及 239 個住宅，落成日期列明為 2030 年 12 月及 2031 年 9 月。未公布價格。
今日可以買到什麼
在 Dusit Central Park，市場是存在的。Embark 於 2026 年 6 月 觀察到 87 個轉售叫價，最低為 Dusit Parkside 一個 57 平方公尺一房的 1,763 萬泰銖，租盤則由每月 120,000 泰銖起。這些是某一日名冊上的叫價觀察，不是成交價，而且會變。整份名冊列於大樓自己的專頁，其中一個住宅就是這個一房。
在 Upper House，沒有東西可以轉售，因為還沒有人收過鑰匙。住宅以全新形式、憑私人預約、透過獲委任的銷售代理發售，買家登記並通過資格審核之後，價格逐個單位當面告知。建商並未公布價格、每平方公尺參考價，亦無平面圖，更沒有可以隨意走進去的銷售中心。
- Dusit Parkside，9 至 28 樓。 一房與兩房，另有特色單位，55 至 250 平方公尺。大樓內所有一房都在這裡。
- Dusit Residences，30 樓以上。 兩房至四房及 Penthouse，118 至 900 平方公尺，設有自己的大堂與車道，並有 46 樓的專屬會所設施。
- Upper House Residences，52 層。 由 125 至 166 平方公尺的兩房，至 749 至 923 平方公尺的 Penthouse。這一座並無一房。
- The Wireless Residences by Upper House，71 層。 由 85 平方公尺的一房，至 453 至 767 平方公尺的 Penthouse，並備有另一座沒有的多代同堂戶型。
Rama IV 的租賃業權，Wireless Road 的永久業權
Dusit Central Park 屬租賃業權。土地由 Dusit Thani Public Company Limited 與機構性地主之間的長期租約持有，買家取得的是 30 + 30 年結構下的租賃業權。Upper House 屬永久業權，根據泰國《公寓法》（Condominium Act）以完全業權持有，外籍買家於大樓的外籍配額之內置業。在 Wireless Road 一帶、即 Lumphini 公園一線，大部分土地以長期租約持有，這也是那裡出現一對永久業權大樓之所以不尋常的原因之一。
一座大樓有本星期就能核對的價格，以及一份有年期的租約。另一座有永久業權，以及一個 2030 年的日期。
2026 年，抑或 2031 年
Dusit Central Park 已落成並有人入住。Upper House 於 2025 年第二季動工，列明第一座於 2030 年 12 月落成，第二座於 2031 年 9 月落成。兩批鑰匙之間相距四至五年，而兩座大樓正處於一座建築生命的兩端：一座可以查驗，另一座是一份許可、一張圖則和一個落成日期。
- Dusit Residences 與 Dusit Parkside：已落成並有人入住，因此裝修、某個特定單位的景觀、管理費與管理水平，全部可以在簽署任何文件之前親眼看到。以 30 + 30 年租約持有。這裡有一房，位於 Dusit Parkside，而且租賃市場與轉售市場並存。
- Upper House Residences 與 The Wireless Residences：永久業權，由 Foster + Partners 設計，距交鑰匙尚有四至五年。目前沒有任何地方可以走進去，亦未公布價格，因此買家先登記、通過資格審核，然後當面獲告知價格。Upper House Residences 本身由兩房起。
Embark 的立場
Embark 就 Dusit Central Park 提供轉售及租賃顧問服務，並未獲建商委任。它是我們最活躍的大樓之一，上文所引的名冊亦是我們自己的。至於 Upper House，Embark Estate 是 Upper House Residences 及 The Wireless Residences by Upper House 的獲委任銷售代理之一，由建商 City Dynamic Co., Ltd. 於 2026 年 3 月委任；該委任並非獨家。兩者可於同一日參觀。Luka 會於營業時間內四小時內，親自在 WhatsApp 或 LINE 上回覆。