คำถามที่ตอบแล้ว
สร้างวิลล่าบนเนินเขาภูเก็ตที่สูงเกิน 80 เมตรได้หรือไม่
แทบไม่ได้เลย ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดภูเก็ต พ.ศ. 2567 กำหนดให้พื้นที่สูงเกิน 80 เมตรจากระดับน้ำทะเลปานกลางเป็นเขตห้ามก่อสร้าง ยกเว้นเพียงบ้านหลังเดียวสูงไม่เกิน 6 เมตร คลุมดินไม่เกิน 90 ตารางเมตร บนที่ดินที่ถือครองก่อนประกาศปี 2017 และเหนือ 140 เมตรไม่มีข้อยกเว้นใด ๆ
คู่มือวิลล่าภูเก็ต ซึ่งอธิบายเรื่องกรรมสิทธิ์และที่ดินไว้เป็นรายโครงการ
- ก่อสร้างได้ สูงไม่เกิน 8 เมตร
- ห้ามก่อสร้าง มีข้อยกเว้นเดียว
- พื้นที่อาคารตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด
- ข้อยกเว้น: บ้านหลังเดียว สูง 6 เมตร คลุมดิน 90 ตร.ม. บนที่ดินที่ถือครองก่อนประกาศปี 2017
- ที่ว่างตามกฎหมายครึ่งหนึ่งต้องซึมน้ำได้ และครึ่งหนึ่งของส่วนนั้นเป็นพื้นที่สีเขียว
- ที่ว่างร้อยละ 70 ของแปลง และครึ่งหนึ่งของส่วนนั้นเป็นพื้นที่สีเขียว
- บนพื้นที่ลาดเชิงเขา: บ้านหลังเดียว 6 เมตร 90 ตร.ม.
- บนพื้นที่ลาดเชิงเขา: เช่นเดียวกัน ไม่ว่าเอกสารสิทธิ์ออกเมื่อใด
- ใช้บังคับถึง 13 ธันวาคม 2029
- เหนือ 140 เมตร: ไม่มีข้อยกเว้นใด ๆ
ข้อ 4, 6 (6), 6 (7) และ 7 (1) ของประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดภูเก็ต พ.ศ. 2567 ราชกิจจานุเบกษา 13 ธันวาคม 2024
ประกาศแบ่งเกาะเป็นแปดบริเวณตามระยะห่างจากทะเลและความสูงจากระดับน้ำทะเล (ข้อ 4) บริเวณที่ 5 คือพื้นที่สูงจากระดับน้ำทะเลปานกลาง 40 ถึง 80 เมตร บริเวณที่ 6 คือพื้นที่ที่สูงกว่านั้น แยกที่ 140 เมตร ในบริเวณที่ 5 อาคารต้องสูงไม่เกิน 8 เมตร ที่ว่างตามกฎหมายอย่างน้อยครึ่งหนึ่งต้องให้น้ำซึมผ่านได้ และครึ่งหนึ่งของที่ว่างนั้นต้องเป็นพื้นที่สีเขียวยั่งยืน (ข้อ 6 (6)) ในบริเวณที่ 6 ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารใด ๆ (ข้อ 6 (7)) ยกเว้นกิจการความมั่นคง โทรคมนาคม สาธารณูปโภคของรัฐ และการใช้ที่ดินเพื่ออนุรักษ์ป่าในเขตคุ้มครอง
อ่านคำตอบส่วนที่เหลือ
ข้อยกเว้นสำหรับเอกชนข้อเดียวคือข้อ 6 (7) (ง): บนที่ดินที่เอกชนเป็นเจ้าของหรือครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนวันที่ประกาศฉบับปี 2017 ใช้บังคับ ให้สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวหรืออาคารเดี่ยวสูงไม่เกิน 6 เมตร พื้นที่อาคารคลุมดินไม่เกิน 90 ตารางเมตร มีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของแปลงที่ดิน และครึ่งหนึ่งของที่ว่างนั้นต้องเป็นพื้นที่สีเขียวยั่งยืน ข้อนี้ระบุชัดว่าไม่ใช้บังคับกับบริเวณที่ 6 (2) คือพื้นที่เหนือ 140 เมตร ข่าวเมื่อธันวาคม 2024 อ่านประกาศนี้ว่าเป็นการยกเพดาน 80 เมตรขึ้นเป็น 140 เมตร แต่ตัวบทกลับยืนยันข้อห้ามและอนุญาตเพียงบ้านหลังเล็กหนึ่งหลังบนที่ดินเอกสารสิทธิ์เก่า บนพื้นที่ลาดเชิงเขาในบริเวณที่ 1, 5 และ 6 กฎ 6 เมตรและ 90 ตารางเมตรเดียวกันใช้บังคับไม่ว่าเอกสารสิทธิ์จะออกเมื่อใด และลดเหลือ 70 ตารางเมตรสำหรับแปลงที่เล็กกว่า 100 ตารางวา (ข้อ 7 (1))
ความหมายเมื่อมีผู้เสนอขายวิลล่าบนเนินเขา: ขอดูระดับความสูงของแปลงที่ดินจากระดับน้ำทะเลปานกลางในแผนผังของผู้รังวัด วันที่ออกเอกสารสิทธิ์ครั้งแรก และใบอนุญาตก่อสร้างฉบับจริง เพราะวิลล่าขนาด 400 ตารางเมตรไม่อาจตั้งอยู่โดยชอบด้วยกฎหมายเหนือระดับ 80 เมตรภายใต้ประกาศนี้ ไม่ว่าโบรชัวร์จะว่าอย่างไร ประกาศมีอายุห้าปีถึง 13 ธันวาคม 2029 และใช้แทนประกาศฉบับปี 2017 กับฉบับแก้ไขปี 2020 ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปตามประกาศ ณ 10 ตุลาคม 2026 อ่านจากตัวบทในราชกิจจานุเบกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และควรให้ทนายความไทยอ่านใบอนุญาตและเอกสารสิทธิ์ร่วมกับคุณก่อนชำระเงินใด ๆ
เรารู้ได้อย่างไร
ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในบริเวณพื้นที่จังหวัดภูเก็ต พ.ศ. 2567 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 141 ตอนพิเศษ 342 ง 13 ธันวาคม 2024 ข้อ 4, 6 และ 7 อ่านจากตัวบทในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 10 ตุลาคม 2026 ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย
