ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ทีละขั้นตอน ตั้งแต่จองจนถึงวันโอน

การซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ สำหรับชาวต่างชาติเป็นกระบวนการแปดขั้นตอนในประเทศไทย เริ่มจากการเลือกทำเลและอาคาร ไปจนถึงวันโอนที่กรมที่ดิน ซึ่งโฉนดจะจดทะเบียนในนามผู้ซื้อ ภายในโควตาต่างชาติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด บทความนี้คือบัญชีรายการของการซื้อทั้งหมด เรียงตามลำดับ แต่ละหัวข้อตั้งใจให้สั้น ขั้นตอนใดที่ควรมีคู่มือฉบับเต็ม เราเขียนไว้แล้ว และลิงก์ให้

8

ขั้นตอน เรียงตามลำดับตั้งแต่เลือกทำเลจนถึงรับกุญแจ

7 ถึง 14

วันสำหรับตรวจสัญญาซื้อขายถือว่าเหมาะสมในกรุงเทพฯ สั้นกว่านั้นคือสัญญาณเตือน

USD 50,000

เกณฑ์ออกแบบฟอร์ม FETธนาคารไทยผู้รับออกให้เมื่อมีเงินโอนเข้าตามเงื่อนไข

1%

ของราคา โดยประมาณ สำหรับวันโอนแคชเชียร์เช็คของผู้ซื้อตามธรรมเนียม ค่าโอนราว 2% ของราคาประเมิน แบ่งเท่ากัน

1. เลือกทำเลก่อน แล้วจึงเลือกอาคาร ฝั่งงานของที่ปรึกษา ทั้งการสรรหา บริบทตลาด และการเจรจา
2. จองยูนิต สัญญาสั้นพร้อมเงินจองจำนวนน้อย ถามว่าสัญญาซื้อขายจะออกเมื่อใด ในภาษาใดบ้าง และให้เวลาตรวจกี่วัน
3. ตรวจสอบทางกฎหมาย แล้วจึงเซ็น ทนายความไทยด้านอสังหาริมทรัพย์อ่านสัญญาซื้อขายก่อนเซ็น
4. นำเงินเข้าจากต่างประเทศ เงินตราต่างประเทศเข้ามาแล้วแลกเป็นบาทในไทย แบบฟอร์ม FET ตั้งแต่ USD 50,000
5. ชำระเงินตามงวด จอง เซ็นสัญญา ผ่อนระหว่างก่อสร้าง ยอดคงเหลือวันโอน ระบบ escrow ไม่ใช่แนวปฏิบัติมาตรฐาน
6. ตรวจก่อนรับมอบ ผู้ตรวจสอบอิสระ รายการข้อบกพร่อง งานซ่อม ตรวจซ้ำ แล้วจึงรับมอบ
7. วันโอนที่กรมที่ดิน โฉนดจดทะเบียนในนามผู้ซื้อ เตรียมเช็คประมาณ 1% ของราคาตามธรรมเนียม
8. หลังการโอน เงินกองทุน ค่าส่วนกลางปีแรก แล้วจึงรับกุญแจ

1. เลือกทำเลก่อน แล้วจึงเลือกอาคาร

การซื้อเริ่มก่อนที่จะไปดูยูนิตใด ๆ ใจกลางกรุงเทพฯ ประกอบด้วยทำเลที่มีบุคลิกต่างกัน แต่ละทำเลมีอาคาร ระดับราคา และจังหวะชีวิตของตัวเอง การตัดสินใจแรกคือทำเลใดเหมาะกับ ชีวิตของผู้ซื้อ นี่คือฝั่งงานของที่ปรึกษา ทั้งการสรรหา บริบทตลาด และการเจรจา ส่วนฝั่ง กฎหมายเป็นของทนายความ การแบ่งบทบาททั้งสองอยู่ในคู่มือของเราเรื่อง เอเจนต์และทนายความในประเทศไทย

2. จองยูนิต

สัญญาจองคือเอกสารสั้นที่เซ็นในวันจอง พร้อมเงินจองจำนวนน้อยเพื่อยึดยูนิตไว้ระหว่างที่ ผู้ซื้อจัดเตรียมการชำระเงินและตรวจสัญญาฉบับเต็ม คำถามที่ควรถามในขั้นนี้ สัญญาซื้อขาย จะออกเป็นฉบับสมบูรณ์เมื่อใด ในภาษาใดบ้าง และให้เวลาตรวจสอบกี่วันก่อนเซ็น ในกรุงเทพฯ เจ็ดถึงสิบสี่วันถือว่าเหมาะสม หากสั้นกว่านั้นถือเป็นสัญญาณเตือน

3. ตรวจสอบทางกฎหมาย แล้วจึงเซ็น

ทนายความไทยที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์อ่านสัญญาซื้อขาย (SPA) ก่อนที่ผู้ซื้อจะ เซ็น การตรวจสอบยืนยันว่าโฉนดสะอาด ยูนิตอยู่ในโควตาต่างชาติของอาคารซึ่งไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด และเอกสารแนบมีสิ่งที่การตลาดสัญญาไว้จริง Embark ไม่ให้บริการ ตรวจสอบทางกฎหมาย เราประสานการแนะนำทนายความและอยู่ร่วมในการหารือ รายการคำถาม ฉบับเต็มอยู่ในคู่มือเรื่อง การเซ็นสัญญาซื้อขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

4. นำเงินเข้าจากต่างประเทศ

เพื่อให้กรรมสิทธิ์จดทะเบียนในนามผู้ซื้อต่างชาติได้ เงินค่าซื้อโดยทั่วไปต้องเข้ามาจาก ต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และแลกเป็นบาทในประเทศไทย เมื่อมีเงินโอนเข้าตาม เงื่อนไขจำนวน USD 50,000 ขึ้นไป ธนาคารไทยผู้รับจะออกแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction หรือแบบฟอร์ม FET ซึ่งเดิมเรียกว่า Tor Tor 3 แบบฟอร์มนี้คือหลักฐานการ โอนเงินจากต่างประเทศที่กรมที่ดินต้องใช้ สำหรับจำนวนที่น้อยกว่า ใบรับรองการรับเงินจาก ธนาคารใช้แทนได้ เก็บเอกสารทุกชิ้นให้ครบ

ราคาคือเพียงบรรทัดเดียวในบัญชี รายการที่เหลือคือสิ่งที่ตัดสินว่าการซื้อจะปิดได้อย่าง เรียบร้อยหรือไม่

5. ชำระเงินตามงวด

คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปขายตามตารางการชำระเงินเป็นงวด งวดจอง งวดเซ็นสัญญา งวดผ่อนระหว่างก่อสร้าง และยอดคงเหลือในวันโอน ระบบ escrow ไม่ใช่แนวปฏิบัติมาตรฐานใน ประเทศไทย จึงควรถามว่าราคาส่วนใดต้องจ่ายก่อนการแล้วเสร็จ และมีการคุ้มครองอะไรรองรับ สำหรับยูนิตรีเซลที่สร้างเสร็จแล้ว ตารางจะย่อเหลือเพียงเงินมัดจำและยอดคงเหลือ

6. ตรวจก่อนรับมอบ

ยูนิตใหม่ส่งมอบตามข้อกำหนดในสัญญา และเมื่อรับมอบแล้ว ภาระซ่อมแซมของผู้พัฒนาจะแคบลง อย่างมาก ผู้ตรวจสอบอิสระตรวจยูนิตทั้งหมด รายการข้อบกพร่องส่งถึงผู้พัฒนา งานซ่อม ดำเนินการ และการตรวจซ้ำยืนยันผล เมื่อนั้นผู้ซื้อจึงรับมอบ กระบวนการทั้งหมดอยู่ใน คู่มือเรื่อง การตรวจรับมอบคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

7. วันโอนที่กรมที่ดิน

ในวันโอน โฉนดจะจดทะเบียนในนามผู้ซื้อที่กรมที่ดิน วันนี้มีค่าใช้จ่าย ค่าโอนโดยทั่วไป อยู่ที่ประมาณ 2% ของราคาประเมินราชการ และตามธรรมเนียมมักแบ่งเท่ากันระหว่างผู้ซื้อและ ผู้ขาย ผู้ซื้อจึงมักเตรียมแคชเชียร์เช็คประมาณ 1% ของราคาไว้สำหรับวันนั้น สัญญาซื้อขาย ระบุว่าฝ่ายใดจ่ายอะไร ตารางค่าธรรมเนียมฉบับเต็มอยู่ในคู่มือเรื่อง ต้นทุนที่แท้จริงของการซื้อในประเทศไทย

8. หลังการโอน

สำหรับโครงการใหม่ มีการชำระตามมาอีกสองรายการ เงินกองทุน ซึ่งจ่ายครั้งเดียวกันไว้ สำหรับการซ่อมแซมใหญ่ในอนาคตและมักคำนวณตามขนาดยูนิต และค่าส่วนกลางปีแรกซึ่งมักจ่าย ล่วงหน้า จากนั้นคือกุญแจ ยูนิตที่ส่งมอบคือโครง ไม่ใช่บ้าน ผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่เราดูแล เดินหน้าสู่งานตกแต่งภายในจากจุดนี้