ก่อนเซ็น สัญญาซื้อขาย คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ควรถามอะไรบ้าง

สัญญาซื้อขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยาว 20 ถึง 30 หน้า ส่วนใหญ่เป็นภาษาไทย และร่างไว้ เอื้อต่อผู้พัฒนาเป็นหลัก ผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่เราดูแลเซ็นโดยไม่ได้อ่านทุกข้อ ซึ่งไม่ใช่เรื่อง ผิดปกติ สิ่งที่สำคัญคือคำถามเชิงโครงสร้างได้ถูกถามก่อน และผู้เชี่ยวชาญที่ถูกต้องได้ตรวจสอบ เอกสารเพื่อป้องกันผลประโยชน์ของผู้ซื้อ บทความนี้คือรายการคำถามสั้น ๆ ที่ปรากฏในทุกการเซ็น ที่ดำเนินการอย่างดี

20 ถึง 30

หน้าในสัญญาทั่วไปส่วนใหญ่เป็นภาษาไทย

7 ถึง 14 วัน

ช่วงเวลาตรวจที่เหมาะสมหากสั้นกว่านั้นถือเป็นสัญญาณเตือน

49%

เพดานโควตาต่างชาติของพื้นที่ขายทั้งหมด

สัญญาจองและสัญญาซื้อขายเป็นคนละฉบับ

สัญญาจองคือเอกสารสั้นที่เซ็นในวันจอง พร้อมเงินจองจำนวนน้อย เพื่อยึดยูนิตไว้ระหว่างที่ ผู้ซื้อจัดเตรียมการชำระเงินและตรวจสัญญาซื้อขายฉบับเต็ม สัญญาซื้อขายคือสัญญาฉบับยาวที่ ดูแลธุรกรรมทั้งหมด ทั้งสองเป็นเอกสารคนละฉบับและมีภาระผูกพันต่างกัน เงินจองมีจำนวนน้อย ในบางสถานการณ์อาจขอคืนได้ และเป็นการผูกมัด ส่วนสัญญาซื้อขายเป็นข้อตกลงผูกพันเรื่องราคา การชำระเงิน ข้อกำหนด การแล้วเสร็จ ระยะรับประกันข้อบกพร่อง และการโอน

คำถามที่ควรถามในช่วงจอง สัญญาซื้อขายจะออกเป็นฉบับสมบูรณ์เมื่อใด ในภาษาใดบ้าง และให้เวลา ตรวจสอบกี่วันก่อนเซ็น ในกรุงเทพฯ ช่วงเวลาตรวจที่เหมาะสมคือเจ็ดถึงสิบสี่วัน หากสั้นกว่านั้น ถือเป็นสัญญาณเตือน

กรรมสิทธิ์และโควตาต่างชาติ

สำหรับ branded residence หรือคอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์ใด ๆ มีสองข้อเท็จจริงเกี่ยวกับยูนิต ที่ต้องตรวจสอบก่อนเซ็น

• กรรมสิทธิ์สะอาด โฉนดที่ดินของโครงการได้รับการจดทะเบียนและตรงกับยูนิตที่ กำลังขาย
• สถานะโควตาต่างชาติ สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ยูนิตอยู่ในโควตาต่างชาติของ อาคารไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด และโควตายังไม่หมด

การตรวจสอบเหล่านี้ดำเนินการโดยทนายความไทยที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ เทียบกับ เอกสารที่ผู้พัฒนาต้องจัดเตรียมให้เมื่อมีการร้องขอ การข้ามขั้นตอนนี้พบได้น้อยในตลาดระดับบน แต่ก็เกิดขึ้น

ข้อกำหนดและเอกสารแนบ

สัญญาซื้อขายอ้างอิงเอกสารแนบที่กำหนดว่ายูนิตจะประกอบด้วยอะไรในวันรับมอบ ทั้งแปลนห้อง ข้อกำหนดเนื้องาน รายการ FF&E (เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่ง และอุปกรณ์) ที่ผู้พัฒนาจัดหา และข้อกำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางที่ผู้ซื้อจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อใช้ เอกสารแนบเป็นส่วน หนึ่งของสัญญา หากสิ่งที่ผู้ซื้อคาดว่าจะได้รับ เช่น ยี่ห้อครัวเฉพาะ สิ่งอำนวยความสะดวก เฉพาะ หรือเนื้องานในระดับใดเป็นพิเศษ ไม่อยู่ในเอกสารแนบ ก็ไม่อยู่ในสัญญา

คำถามที่ควรถาม แปลนห้อง รายการ FF&E และข้อกำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ถูกแนบ และลงนามโดยผู้พัฒนาครบถ้วนหรือไม่ ยูนิตที่ระบุในโบรชัวร์การตลาดแต่ไม่อยู่ในเอกสารแนบของ สัญญาซื้อขาย คือคำอ้างทางการตลาด ไม่ใช่ภาระผูกพันตามสัญญา

งวดการชำระเงินและการคุ้มครอง

คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ขายตามตารางการชำระเงินเป็นงวด โดยทั่วไป งวดจอง งวดเซ็นสัญญา งวด ผ่อนระหว่างก่อสร้าง และยอดคงเหลือในวันโอน สัดส่วนแตกต่างกันไปตามผู้พัฒนาและช่วงของโครงการ

คำถามที่ควรถาม

• ราคารวมต้องจ่ายเท่าไรก่อนการแล้วเสร็จ
• งวดการชำระเงินได้รับการคุ้มครองภายใต้ระบบ escrow หรือ trust หรือชำระตรงให้ผู้พัฒนา
• หากผู้พัฒนาไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องอย่างไร และมีหลักประกัน การแล้วเสร็จหรือไม่

ระบบ escrow สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมไม่ใช่แนวปฏิบัติมาตรฐานในไทย แบบที่ใช้ในบางประเทศ การคุ้มครองมาจากชื่อเสียงและฐานะการเงินของผู้พัฒนา และจากหลักประกันเฉพาะที่ระบุไว้ใน สัญญาซื้อขาย

ความล่าช้าและเหตุสุดวิสัย

โครงการก่อสร้างมักล่าช้า สัญญาซื้อขายกำหนดสิ่งที่จะเกิดขึ้นในกรณีนั้น รวมถึงช่วงเวลาที่ อนุญาตให้ผู้พัฒนาล่าช้า สิทธิของผู้ซื้อหากเกินช่วงนั้น และอะไรนับเป็นเหตุสุดวิสัยที่ระงับ ไทม์ไลน์

คำถามที่ควรถาม วันที่ล่าช้าที่สุดที่ยูนิตสามารถรับมอบได้ ก่อนผู้ซื้อมีสิทธิ์ยกเลิกและรับ เงินคืน คืออะไร และคำว่า “เหตุสุดวิสัย” ครอบคลุมอะไรบ้าง

ระยะรับประกันข้อบกพร่อง

หลังจากรับมอบและยอมรับยูนิตแล้ว ผู้พัฒนายังคงรับผิดชอบข้อบกพร่องที่ไม่ใช่โครงสร้างใน ช่วงเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปหนึ่งถึงสองปีสำหรับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และนานกว่านั้นสำหรับ งานโครงสร้าง การตรวจรับห้องที่เราเขียนไว้แยกในวารสารคือเครื่องป้องกันหลักของผู้ซื้อต่อ ความไม่สมดุลที่เปิดขึ้นเมื่อยอมรับยูนิตแล้ว ส่วนระยะรับประกันข้อบกพร่องกำหนดว่าผู้พัฒนา ต้องแก้ไขสิ่งใดในหนึ่งถึงสองปีหลังจากกุญแจส่งมอบ

วันโอนกรรมสิทธิ์

ในวันโอน กรรมสิทธิ์จะจดทะเบียนในนามผู้ซื้อที่กรมที่ดิน และกุญแจจะส่งมอบ วันนี้มีค่าใช้ จ่ายหลายรายการ ครอบคลุมในบทความอีกชิ้นเรื่องค่าธรรมเนียมธุรกรรม สัญญาซื้อขายกำหนดว่าใคร จ่ายอะไร

คำถามที่ควรถาม ค่าธรรมเนียมใดแบ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ค่าใดเป็นของผู้ซื้อฝ่ายเดียว และค่าใดเป็นของผู้ขายฝ่ายเดียว ธรรมเนียมโดยปริยายในไทยคือค่าโอนแบ่งกัน แต่สามารถปรับใน สัญญาซื้อขายได้

ใครควรตรวจก่อนคุณเซ็น

ทนายความไทยที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ตรวจสัญญาให้ผู้ซื้อ Embark Estate ไม่ได้ให้บริการตรวจสัญญาทางกฎหมายและไม่เคยให้ บทบาทของที่ปรึกษาในช่วงนี้คือการประสาน แนะนำให้รู้จักทนายความที่มีคุณสมบัติ และอยู่ร่วมขณะที่คำถามของผู้ซื้อได้รับการตอบ การ ตรวจทางกฎหมายคือเครื่องป้องกัน อย่าเซ็นจนกว่าจะได้รับการตรวจ

สัญญาซื้อขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เป็นเอกสารผูกพันที่ร่างไว้เอื้อต่อผู้พัฒนาเป็นหลัก การป้องกันของผู้ซื้อคือคำถามเชิงโครงสร้างที่ถามแต่เนิ่น ๆ เอกสารแนบที่ลงนาม การชำระเงิน ที่ได้รับการคุ้มครอง และทนายความไทยในห่วงโซ่การตรวจก่อนถึงหน้าลงนาม