ต้องมีตัวแทนฝั่งผู้ซื้อในกรุงเทพฯ ไหม แล้วใครเป็นคนจ่าย

ตัวแทนฝั่งผู้ซื้อในกรุงเทพฯ คือที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำงานให้ฝั่งผู้ซื้อของการซื้อขาย และในกรณี ส่วนใหญ่ผู้ซื้อไม่ต้องเสียค่าบริการ เพราะในโครงการใหม่ผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้จ่ายค่าคอมมิชชันให้เอเจนซี ส่วนการซื้อขายมือสอง ธรรมเนียมปฏิบัติคือผู้ขายเป็นผู้จ่าย กฎหมายไม่ได้บังคับให้ผู้ซื้อต้องมีตัวแทน แต่ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่เลือกใช้ ด้วยเหตุผลเชิงปฏิบัติล้วน ๆ บทความนี้อธิบายว่าโมเดลนี้ทำงานอย่างไร และจะตัดสินอย่างไรว่าคุณจำเป็นต้องใช้หรือไม่

การเป็นตัวแทนฝั่งผู้ซื้อที่นี่ทำงานอย่างไร

ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ มีกฎระเบียบน้อยกว่าตลาดบ้านเกิดของผู้ซื้อส่วนใหญ่ ใครก็ทำงานเป็น ตัวแทนได้ ไม่มีระบบใบอนุญาตกั้น และประกาศขายบนพอร์ทัลอาจล้าสมัยหรือไม่ถูกต้อง ในตลาดระดับบน การขายโครงการใหม่ดำเนินผ่านทีมขายของผู้พัฒนาโครงการเอง และเอเจนซีจำนวนน้อยรายที่ผู้พัฒนา แต่งตั้งเป็นลายลักษณ์อักษร ส่วนตลาดมือสองและการเช่าซื้อขายผ่านเอเจนซีฝั่งผู้ขายหรือเจ้าของห้อง ที่ปรึกษาฝั่งผู้ซื้อยืนอยู่ตรงกลางของทั้งหมดนี้โดยทำงานตามโจทย์ของผู้ซื้อ ทั้งการจัดหา บริบทตลาด การเจรจา และการนำกระบวนการจนแล้วเสร็จ ส่วนงานด้านกฎหมายของการซื้อเป็นหน้าที่ของทนายไทย อิสระ การแบ่งบทบาทนี้เราอธิบายไว้ในคู่มือเรื่อง ตัวแทนและทนายในไทย

ใครจ่ายให้ใคร

ในโครงการใหม่ ผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้จ่ายค่าคอมมิชชันให้เอเจนซี ค่าคอมมิชชันเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุน การขายและการตลาดของผู้พัฒนาอยู่แล้ว และราคาที่ผู้ซื้อจ่ายคือราคาประกาศของผู้พัฒนา ไม่ว่าจะมี ตัวแทนหรือไม่ก็ตาม การใช้ที่ปรึกษาไม่ทำให้ราคาแพงขึ้น และการไม่ใช้ก็ไม่ทำให้ราคาถูกลง สำหรับงาน มือสอง ธรรมเนียมปฏิบัติในกรุงเทพฯ คือผู้ขายจ่ายค่าคอมมิชชันจากราคาขาย และในการเช่า เจ้าของห้อง เป็นผู้จ่าย Embark ไม่เก็บค่าที่ปรึกษาฝั่งผู้ซื้อและไม่มีค่านัดชม และหากในอนาคตมีงานใดอยู่นอก โครงสร้างมาตรฐาน เงื่อนไขค่าบริการจะระบุชัดเจนและตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงานทุกครั้ง

ผู้ซื้อจ่ายราคาประกาศของผู้พัฒนาโครงการ คำปรึกษาไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม

“เอเจนซีขายที่ได้รับแต่งตั้ง” หมายความว่าอะไรกันแน่

การแต่งตั้งคือการที่ผู้พัฒนาโครงการมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษรให้เอเจนซีขายที่พักอาศัยในโครงการ หนึ่ง ๆ พร้อมสิทธิ์เข้าถึงทีมขาย ยูนิตที่ว่างจริง ราคาปัจจุบัน และผังอาคารโดยตรง แต่ไม่ใช่สิทธิ์ ผูกขาด และการอ่านอย่างตรงไปตรงมาสำคัญ Embark Estate ได้รับแต่งตั้งในสี่โครงการในกรุงเทพฯ ได้แก่ Upper House Residences Bangkok และ The Wireless Residences by Upper House สองอาคารของโครงการร่วมระหว่าง Swire Properties กับ City Realty บน Wireless Road ซึ่งการแต่งตั้ง ถือควบคู่กับเอเจนซีรายอื่น และ EI8HTEEN SEVEN กับ ONE89 Wireless สองเรสซิเดนซ์แบรนด์เนมภายใน One Bangkok ซึ่งถือควบคู่กับเอเจนซีรายอื่นเช่นกัน ไม่มีการแต่งตั้งใดเป็นสิทธิ์ผูกขาด ส่วนที่ Dusit Residences นั้น Embark ไม่ได้ถือการ แต่งตั้ง แต่เป็นหนึ่งในอาคารที่เรามีธุรกรรมมากที่สุด และเราให้คำปรึกษาด้านการขายต่อและการเช่าที่นั่น อาคารอื่นทั้งหมดที่เราดูแล เป็นการทำงานผ่านเครือข่ายผู้พัฒนาโครงการกว่าสิบห้าโครงการใจกลาง กรุงเทพฯ หรือเป็นงานที่ปรึกษาด้านการขายต่อและการเช่า

ที่ปรึกษาทำอะไรได้ที่พอร์ทัลทำไม่ได้

พอร์ทัลแสดงราคาเสนอขาย แต่ไม่ได้บอกว่าราคานั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ ที่ปรึกษาอ่านราคาเสนอขาย เทียบกับยูนิตที่เทียบเคียงได้ เดินอยู่ในย่านเหล่านี้ทุกวัน และรู้ว่าประกาศไหนมีอยู่จริง เป็นปัจจุบัน และตั้งราคาเพื่อขายจริง ในฝั่งการซื้อ งานเริ่มจากการคัดเลือกข้ามโครงการและข้ามทำเล เพราะโมเดล ที่ผู้พัฒนาเป็นผู้จ่ายทำให้ที่ปรึกษาหนึ่งรายเปรียบเทียบให้ได้ แทนที่จะขายแค่ตึกเดียว ไปจนถึงการ เจรจาแทนผู้ซื้อ และการประสานขั้นตอนที่การซื้อแขวนอยู่จริง ๆ ทั้งการแนะนำทนายอิสระ การตรวจ โควตาต่างชาติ การตรวจรับมอบ และวันโอน ลำดับขั้นทั้งหมดอยู่ใน คู่มือซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ทีละขั้นตอน ของเรา เมื่อคุณมีอาคารหรืองบประมาณที่ชัดเจนแล้ว พูดคุยกับเรา แล้วเราจะบอกอย่างตรงไปตรงมาว่าเราเหมาะกับงานนั้น หรือไม่