กรุงเทพฯ vs Hong Kong: เปรียบเทียบอสังหาฯ อย่างตรงไปตรงมาสำหรับผู้ซื้อ

สำหรับผู้ซื้อจาก Hong Kong ที่กำลังพิจารณาซื้อในกรุงเทพฯ การเปรียบเทียบเปลี่ยนไปใน ปี 2024 เมื่อ Hong Kong ยกเลิกภาษีการโอนเพิ่มสำหรับผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้พำนัก อุปสรรค ในการมองมากรุงเทพฯ ไม่เคยเป็นภาษีของ Hong Kong จริง ๆ แต่เป็นราคาของ Hong Kong Hong Kong เป็นศูนย์กลางการเงินโลก มีสกุลเงินผูกกับดอลลาร์สหรัฐ และตลาดที่ลึก ที่ราคา สูงกว่ากรุงเทพฯ สี่ถึงห้าเท่าต่อตารางเมตร ส่วนผลตอบแทนนั้นกรุงเทพฯ สูงกว่า แต่เป็น ส่วนต่างที่ไม่มาก ไม่ใช่สองเท่าอย่างที่มักกล่าวกัน นี่คือการเปรียบเทียบอย่างตรงไปตรงมา ณ ปี 2026

อะไรเปลี่ยนไปในปี 2024

จนถึงปี 2024 ผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้พำนักถาวรใน Hong Kong ต้องเจอ Buyer’s Stamp Duty 15 เปอร์เซ็นต์ เพิ่มจากอัตราปกติ เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2024 รัฐบาลยกเลิก ภาษีนั้น พร้อมกับ Special Stamp Duty และ New Residential Stamp Duty ในคราวเดียว ผู้ซื้อชาวต่างชาติหรือผู้ไม่มีถิ่นพำนักใน Hong Kong ตอนนี้จ่าย Ad Valorem Stamp Duty เท่ากับคนท้องถิ่น ที่อัตรา Scale 2 สูงสุด 4.25 เปอร์เซ็นต์ กำแพงภาษีที่เคยแบ่งสองเมือง สำหรับผู้ซื้อต่างชาติจึงแทบหมดไป สิ่งที่เหลืออยู่คือความต่างที่ยากกว่า นั่นคือราคา

ราคาและพื้นที่

Hong Kong เป็นหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในโลก ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยอยู่ ราว US$22,000 ต่อตารางเมตร และย่านชั้นดีอย่าง Peak และ Mid-Levels ซื้อขายกันระหว่าง ราว US$48,000 ถึง US$83,000 ส่วนใจกลางกรุงเทพฯ เฉลี่ยราว US$4,200 ถึง US$4,800 ต่อ ตารางเมตร แม้แต่แบรนด์เรสซิเดนซ์ระดับบนก็ยังเป็นเพียงเศษเสี้ยวของ Hong Kong งบเท่ากัน ซื้อพื้นที่ในกรุงเทพฯ ได้หลายเท่า และเมื่อเทียบความหนาแน่นของ Hong Kong กับกรุงเทพฯ ความต่างของความรู้สึกในพื้นที่นั้นยิ่งมากกว่า

ผลตอบแทน

กรุงเทพฯ ให้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่ไม่มากอย่างที่ตัวเลขซึ่งพูดกันทั่วไประบุไว้ Bangkok Price Index ของเราเองวัดผลตอบแทนขั้นต้นจากราคาเสนอขายใน 4 ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ได้ 3.7 ถึง 4.1 เปอร์เซ็นต์ ณ กรกฎาคม 2026 คำนวณจากราคาเสนอขายและค่าเช่าเสนอที่เราเก็บข้อมูลเป็น รายอาคาร ส่วน Hong Kong อยู่ราว 3.5 เปอร์เซ็นต์ แต่ค่ากลางของทั้งตลาดไม่ใช่ตัวเลข ที่ควรนำมาเทียบ เพราะรวมการถือครองทุกแบบเข้าด้วยกัน อาคารฟรีโฮลด์ในกรุงเทพฯ มีค่ากลาง 3.8 เปอร์เซ็นต์ และกลุ่มที่ดีที่สุดไปถึง 5.1 ส่วนอาคารสิทธิการเช่ามีค่ากลาง 6.2 เปอร์เซ็นต์ และห้าในเจ็ดอาคารเกิน 6 ยูนิตที่เลือกมาดีในกรุงเทพฯ จึงชนะ Hong Kong ได้อย่างสบาย ขณะที่ยูนิตทั่วไปแทบไม่ชนะ ทั้งหมดเป็นตัวเลขขั้นต้น ก่อนหักค่าส่วนกลาง ค่าบริหาร ภาษีเงินได้ และช่วงห้องว่าง

สิทธิการถือครอง

มีความต่างเชิงโครงสร้างอยู่ใต้ราคา ที่ดินที่อยู่อาศัยใน Hong Kong ถือครองภายใต้สัญญา เช่าจากรัฐ กรรมสิทธิ์จึงเป็นเช่าระยะยาวโดยการออกแบบ แม้แต่บ้านที่แพงที่สุด ส่วนใน กรุงเทพฯ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของยูนิตคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ ภายในโควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ของอาคาร อ่าน คู่มือสิ่งที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้ เพื่อดูฝั่งของไทย

จุดที่ Hong Kong แข็งแกร่งกว่าจริง

เหตุผลที่ซื่อสัตย์สำหรับ Hong Kong ไม่ใช่เรื่องผลตอบแทน แต่เป็นศูนย์กลางการเงินระดับ โลกชั้นนำ ที่มีสกุลเงินผูกกับดอลลาร์สหรัฐ ตลาดอสังหาฯ ที่ลึกและมีสภาพคล่อง ศาลระบบ คอมมอนลอว์ และการกระจุกตัวของความมั่งคั่งและธุรกิจที่กรุงเทพฯ ยังเทียบไม่ได้ สำหรับ ผู้ซื้อที่ต้องการสินทรัพย์สกุลเงินแข็งในศูนย์กลางโลก หรือมีชีวิตและธุรกิจที่ยึดโยงกับ Hong Kong อยู่แล้ว สิ่งเหล่านั้นคือเหตุผลจริงที่ผลตอบแทนต่ำกว่าไม่ลบล้าง ส่วนกรณีของ กรุงเทพฯ คือเรื่องของการถือครองฟรีโฮลด์ ราคา รายได้ และไลฟ์สไตล์ ไม่ใช่การแทนที่บทบาท ของ Hong Kong

Hong Kong ทลายกำแพงภาษีไปในปี 2024 แต่กำแพงราคา ที่สูงกว่ากรุงเทพฯ สี่ถึงห้าเท่าต่อ ตารางเมตร คือกำแพงที่ยังเหลืออยู่

ใครควรเลือกแบบไหน

เลือก Hong Kong หากคุณต้องการสินทรัพย์สกุลเงินแข็งในศูนย์กลางการเงินโลก และซื้อเพื่อ การมีตัวตนและรักษามูลค่ามากกว่ารายได้ เลือกกรุงเทพฯ หากคุณต้องการกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ พื้นที่หลายเท่าต่อเงินที่จ่าย และผลตอบแทนค่าเช่าที่สูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ และสบายใจ กับสกุลเงินลอยตัวและตลาดที่ยังใหม่ ผู้ซื้อจาก Hong Kong จำนวนมากที่เราทำงานด้วยยังคง ฐานไว้ที่บ้าน และเพิ่มกรุงเทพฯ เข้ามาเพื่อรายได้และไลฟ์สไตล์ เรื่องการซื้อในทางปฏิบัติ ที่กรุงเทพฯ อยู่ใน คู่มือผู้ซื้อ ของเรา และการเปรียบเทียบกับ Singapore อยู่ ที่นี่