ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นคือมาตรวัดพื้นฐานของคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ ที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า นั่นคือค่าเช่าหนึ่งปีเทียบกับราคาซื้อ จากทะเบียนตลาดของเรา ซึ่งครอบคลุมอาคารระดับบน 51 อาคารและ 1,501 ยูนิต ณ กรกฎาคม 2026 อาคารส่วนใหญ่ที่มีทั้งประกาศขายและประกาศเช่าใน ขนาดใกล้เคียงกันให้ตัวเลขราว 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ขั้นต้นตามราคาเสนอ ก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ ส่วนที่ตรงไปตรงมาของเรื่องนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น
- 51
- อาคารระดับบนในทะเบียนณ กรกฎาคม 2026
- 1,501
- ยูนิตที่อ่าน
- 3 ถึง 5%
- ขั้นต้น ตามราคาเสนอก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ
- 3.6%
- คู่ข้อมูลที่ลึกที่สุดที่เราติดตามMARQUE Sukhumvit 2 ห้องนอน เป็นตัวเลขชี้แนว
อ่านทะเบียนตลาดอย่างตรงไปตรงมา
วิธีคิดไม่ซับซ้อน เลือกอาคารที่ทะเบียนมีทั้งประกาศขายและประกาศเช่าสำหรับจำนวนห้องนอน เดียวกันและขนาดใกล้เคียงกัน นำค่าเช่าเสนอมัธยฐานทั้งปีเทียบกับราคาเสนอขายมัธยฐาน แล้วอ่านผลลัพธ์เป็นผลตอบแทนขั้นต้นชี้แนว
MARQUE Sukhumvit คือคู่ข้อมูลที่ลึกที่สุดที่เราติดตาม ประกาศขายห้อง 2 ห้องนอน 29 รายการ ขนาด 126 ถึง 195 ตร.ม. มีราคาเสนอขายมัธยฐาน 53.0 ล้านบาท ประกาศเช่า 28 รายการในช่วงขนาด เดียวกันมีค่าเช่าเสนอมัธยฐาน 160,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่าหนึ่งปีเท่ากับ 1,920,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้นชี้แนวราว 3.6 เปอร์เซ็นต์
เมื่อคำนวณแบบเดียวกันทั่วทั้งทะเบียน คู่ข้อมูลส่วนใหญ่อยู่ราว 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ขั้นต้น โดยมีบางอาคารสูงหรือต่ำกว่านั้น ทั้งหมดนี้เป็นราคาเสนอขายและค่าเช่าเสนอ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ผู้ขายต่อรองได้ ผู้เช่าต่อรองได้ และทั้งสองอย่างขยับสัดส่วนนี้
จากขั้นต้นสู่สุทธิ
ตัวเลขขั้นต้นมักดูดีเกินจริง ระหว่างตัวเลขนั้นกับเงินที่ถึงมือเจ้าของมีค่าใช้จ่ายประจำห้า รายการ
- ค่าส่วนกลาง เรียกเก็บตามขนาดห้อง
- เงินกองทุนสำรอง จ่ายครั้งเดียวตอนรับโอน
- ค่านายหน้าหนึ่งเดือน นายหน้าที่หาผู้เช่าได้รับค่าตอบแทนตามธรรมเนียม หนึ่งเดือนของค่าเช่าต่อสัญญาหนึ่งปี
- ช่วงห้องว่าง ระหว่างผู้เช่ากินเวลาเท่าที่ตลาดจะปิดได้ และห้อง 2 ห้องนอน ระดับบนก็ไม่ได้ปล่อยต่อได้ในสองสัปดาห์เสมอไป
- ค่าเฟอร์นิเจอร์ รายการที่ห้าที่เงียบที่สุด ผู้เช่าระดับนี้คาดหวังห้องตกแต่งครบ และการตกแต่งทั้งหมดซื้อและปรับปรุงด้วยเงินของเจ้าของ
ค่าธรรมเนียมและภาษีฝั่งซื้อทั้งหมดอ่านได้ในคู่มือของเราเรื่อง ต้นทุนที่แท้จริงของการซื้ออสังหาฯ ในไทย
ค่านายหน้าหนึ่งเดือนกับห้องว่างหนึ่งเดือนตัดหนึ่งในหกของค่าเช่าทั้งปีออกไป ก่อนใบแจ้งค่าส่วนกลางใบแรกจะมาถึง
อะไรขยับตัวเลขจริง
จากประสบการณ์ของเรา มีสี่ปัจจัย
- อาคาร อาคารที่บริหารดีปล่อยต่อได้เร็วกว่าและรักษาระดับค่าเช่าได้
- รูปแบบห้อง ทั่วทั้งทะเบียน ห้องขนาดเล็กให้ค่าเช่าเทียบราคาได้ดีกว่าห้องขนาด ใหญ่มาก ที่ 185 Rajadamri คู่ข้อมูล 1 ห้องนอนอ่านได้ราว 3.6 เปอร์เซ็นต์ขั้นต้น ขณะที่ คู่ข้อมูล 3 ห้องนอนอ่านได้ราว 2.2
- ทำเล ห้องปล่อยเช่าได้เร็วเท่ากับกลุ่มผู้เช่าของทำเลนั้น และแต่ละทำเลดึงดูด ผู้เช่าคนละกลุ่ม
- ตัวผู้เช่าเอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสัญชาติกลุ่มเดียวกับที่เราวิเคราะห์ไว้ใน ใครกำลังซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ ปี 2026
อาคารเดียวกัน สองรูปแบบห้อง: 185 Rajadamri
ราว 3.6%
ขั้นต้น คู่ข้อมูล 1 ห้องนอน
ราว 2.2%
ขั้นต้น คู่ข้อมูล 3 ห้องนอน
เรสซิเดนซ์แบรนด์เนมมีสมการของตัวเอง
เรสซิเดนซ์แบรนด์เนมมักปล่อยเช่าได้ดี อาคารบริหารในมาตรฐานโรงแรม และสิ่งนั้นสะท้อน ในการปล่อยเช่า แต่ผลตอบแทนกลับอ่านได้ต่ำกว่า เพราะตัวหารใหญ่กว่า ส่วนต่างของแบรนด์ อยู่ในราคาซื้อ ขณะที่ค่าเช่าไม่ได้สูงขึ้นในสัดส่วนเดียวกัน ในทะเบียนของเรา คู่ข้อมูล 2 ห้องนอนที่ The Ritz-Carlton Residences Bangkok อ่านได้ต่ำกว่า 2 เปอร์เซ็นต์ขั้นต้น จากราคาเสนอขายมัธยฐาน 109.6 ล้านบาทเทียบค่าเช่าเสนอมัธยฐาน 165,000 บาทต่อเดือน
เจ้าของที่นั่นแทบไม่ได้ซื้อเพราะผลตอบแทนค่าเช่า และนั่นคือประเด็น เรสซิเดนซ์แบรนด์เนม คือการเก็บรักษาคุณภาพก่อน รายได้ค่าเช่ามาทีหลัง สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการรายได้ค่าเช่าจริง ๆ ราคาที่เข้าซื้อคือตัวตัดสินเกือบทุกอย่าง และนั่นคือเหตุผลที่ จังหวะซื้อช่วงต้นโครงการ สำคัญกว่าตัวเลขเปอร์เซ็นต์พาดหัวใด ๆ